Razvojem financijskog tržišta i svakodnevnom pojavom novih proizvoda i usluga, potreba za financijskom edukacijom, u domeni pristupa financiranju, sve je izrazitija te postaje neophodna za donošenje kvalitetne odluke o izboru pojedinoga financijskog proizvoda ili seta proizvoda, a kako bi se ostvario konačan poduzetnički cilj, odnosno projekt.

Znanje o financijskim proizvodima i instrumentima poduzetniku daje konkurentsku prednost za unaprjeđenjem i stvaranjem održivosti svog poslovnog modela. Ovdje se javlja i potreba za razumijevanjem i razvojem svijesti o rizicima, kako kreditnim, kamatnim, operativnim, tako i riziku likvidnosti.

Traži se idealni model

Poznavanje mogućnosti financiranja dugom na financijskom tržištu u datom momentu svakako je nužno u današnje vrijeme kada je sve podložno promjenama, te kada su aktualne snažne tržišne disrupcije, poput COVID pandemije, rata u Ukrajini, potresa i sl. Upravo zbog toga poduzetnici se često obraćaju financijskim stručnjacima u svrhu pronalaska idealnog modela kreditiranja svojih potreba.

Primjera radi, sve do kraja prve polovice ove godine imali smo ciklus plasmana (kredita) za obrtna sredstva sa kamatama od 0%, te otplatama do 5 godina, a kako bi se revitalizirao operativni ciklus mikro, malih i srednjih poduzetnika potaknut ponudom takvih proizvoda i instrumenata na financijskom tržištu.

S početkom druge polovice ove godine fokus je na jačanju i pokretanju investicijskog ciklusa gdje su u ponudi nikada povoljniji poduzetnički plasmani, kako kamatom (fiksno od 0,40%), tako sa rokovima otplate i počeka (otplata do 15 godina, poček do tri godine).

U bankama danas je sve više prisutna razdioba na segmente pravnih osoba i fizičkih osoba, te se zbog stroge odvojenosti sektora, kako proceduralno, tako i fizički, javlja potreba korisnika (klijenta) za vlastitim znanjem o mogućnostima i proizvodima koje mogu kombinirati u svoje kako poslovne modele, tako i privatne.

Kako bi približili mogućnosti i varijante koje se događaju u praksi u domeni poduzetničkih financiranja koja je lakše ostvariti financiranjem vlasnika tvrtke kao fizičke osobe, krenimo redom prema primjerima.

Poluga stambenog kredita

Potreba ili mogućnost najčešće se javlja kada je nekretnina koja bi predstavljala uredski prostor takozvanog “rezidencijalnog karaktera” odnosno kada je u ZK izvatku naznačena kao “stan” ili “kuća”. Kako bi se isti prostor financirao putem poduzetničkih kredita, za početak je potrebno osigurati vlastito učešće (u prosjeku oko 25% vrijednosti projekta).

Potom treba izraditi investicijsku studiju. Rokovi otplate se najčešće kreću oko 10 godina, a kamate (komercijalne) su danas varijabilne za cijelo vrijeme trajanja kredita. Sama nekretnina postaje vlasništvo tvrtke po realizaciji kupoprodaje. Treba znati i da prijevremena otplata kredita nosi takozvanu “izlaznu naknadu” koja se primjenjuje na preostali dio glavnice kredita.

Isti prostor poduzetnici često financiraju putem tzv. “kombiniranog dohotka”, odnosno vlasnik tvrtke je i nositelj kredita. U usporedbi sa prethodnim slučajem promjene su u tome što vlastito učešće nije potrebno ukoliko je vrijednost nekretnine (transakcija u usporedbi sa tržišnom vrijednosti) zadovoljavajuća.

Nije potrebna ni izrada investicijske studije, a rokovi otplate se kreću do 30 godina. Kamate (komercijalne) su fiksne do prvih 5 godina otplate, te varijabilne za preostalo vrijeme trajanja kredita. Sama nekretnina postaje vlasništvo privatne osobe (vlasnika tvrtke) po realizaciji kupoprodaje, a naknadno se ugovorom o najmu/zakupu daje tvrtki na korištenje. Na taj način se osigurava i dodatni “otplatni potencijal vlasnika tvrtke” kao fizičke osobe, te mu u konačnici podiže kreditnu sposobnost.

Inicijalno vlasnik tvrtke može imati, primjera radi, neto plaću od 4800 kuna, no sa snagom tvrtke (ukoliko je ista dostatno bonitetna) pojačava svoju kreditnu sposobnost, te se često odobravaju i vrlo visoke transakcije poput 700.000 eura.

Prijevremena otplata kredita ne nosi “izlaznu naknadu”, odnosno u bilo koje doba kredit se može otplatiti djelomično ili potpuno bez ikakvog troška za nositelja kredita. Tvrtka kako bi “osnažila” otplatni potencijal vlasnika daje jamstvo, što dugoročno ne umanjuje otplatni potencijal tvrtke.

Takozvani “kombinirani dohodak” je financijski model koji kreditnu sposobnost osobe izračunava na temelju financijskih izvještaja tvrtke u vlasništvu i osobnih primanja (dohotka), te održivosti poslovnog modela tvrtke. Takvu kalkulaciju primjenjuju neke banke na hrvatskom tržištu na način da su u svojim kredit risk politikama prilagodile izračune otplatnog potencijala fizičkih osoba koje su ujedno i u vlasničkoj strukturi tvrtke.

Na taj način omogućeno je poduzetnicima dobivanje privatnih kredita u značajno većim iznosima nego što su do sada mogli samo na osnovu dohotka tj. platne liste.

Vlasnik kao fizička osoba koja kupi nekretninu istu može iznajmljivati svojoj tvrtki za uredski prostor. Pri takvoj transakciji potrebno je voditi brigu i o nastalim poreznim obvezama. Sukladno dostupnim informacijama iz Porezne uprave, najmodavac i zakupodavac poslovnog prostora može biti obveznik poreza na dohodak od imovine, prireza porezu na dohodak, poreza na dobit, poreza na dodanu vrijednost te propisanih doprinosa. U navedenom slučaju radi se o porezu na dohodak od imovine koji se plaća po stopi od 10% na svotu najamnine/zakupnine umanjene za 30% izdataka.

Izgradnja vile s bazenom

Ako je investitor fizička osoba, može se financirati stambenim kreditom za izgradnju temeljem buduće vrijednosti nekretnine. Nekretnina može, ali i ne treba biti namijenjena samo za iznajmljivanje. Vlasnici bonitetne tvrtke s minimalnom plaćom su najoptimalniji kandidati za financiranje “današnjeg” troška gradnje koji često ide i do milijun eura.

Osobe koje ostvaruju dohodak iz nesamostalne djelatnosti, rjeđe ostvaruju potreban otplatni potencijal, no zato se priprema projekta treba svesti na manju izgrađenost. Zemljište i dozvole bi najčešće trebale predstavljati vlastito učešće međutim moguće je i zemljište financirati kreditom.

Ročnost ovih financiranja kreće se do 30 godina, a kamata je komercijalna (trenutna tržišna) za stambene kredite, te može biti fiksna i do prvih 5 godina.

U slučaju investitor pravna osoba, konačna namjena mora biti turizam u svrhu iznajmljivanja. Financiranje se radi poduzetničkim kreditom za izgradnju temeljem buduće vrijednosti nekretnine, po principu projektnog financiranja. Za potrebe projekta se osniva projektno društvo “SPV” u obliku društva s ograničenom odgovornošću.

U društvo se unosi zemljište na kojemu se namjerava graditi, te se ishoduje građevinska dozvola temeljem glavnog projekta.

Otplata kredita počinje ili po stavljanju u funkciju ili sa počekom. Za potpomognuta područja (jedinice lokalne samouprave razvrstane u I., II., III. i IV. skupinu sukladno Zakonu o regionalnom razvoju Republike Hrvatske ili otoke 1. skupine) kamata može biti fiksna za cijeli period otplate i to od 0,8%, dok za ostala područja kamata je komercijalna (trenutna tržišna). Ročnost ovakvog financiranje kreće se od 10 do 15 godina otplate.

Prednosti ovakvog modela su u tome što nema utvrđivanja boniteta privatne osobe koja se pojavljuje kao izravni vlasnik d.o.o.-a; otplatni potencijal se utvrđuje temeljem budućih novčanih tokova od najma nekretnine na mikro lokaciji; PDV u investiciji je predmet povrata/prijenosa porezne obveze; ne ugrožava druge poslovne aktivnosti kojima se krajnji vlasnik bavi

Nenamjenski i hipotekarni krediti

Na isti način kao i za kupnju nekretnine, kombiniranim dohotkom, vlasnici tvrtke mogu ostvariti mogućnosti podizanja privatnih nenamjenskih kredita na temelju financijskih izvještaja tvrtke u vlasništvu i osobnih primanja (dohotka), te održivosti poslovnog modela tvrtke. Na tržištu su u ponudi nenamjenski krediti u iznosima od 5000 do 40.000 eura, uz rokove otplate od 24 do 120 mjeseci (2 do 10 godina) s fiksnim kamatnim stopama od 4,50% do 6,50%.

Sredstva se mogu koristiti u bilo koju namjenu u skladu s potrebama tražitelja kredita: kupnja automobila, uređenje stambenog prostora i slično, ali može predstavljati i dobru polugu za dokapitalizaciju postojećeg poslovnog modela ili pri ulaganju u novi projekt, a kako se ne bi opteretio operativni ciklus postojećeg poslovanja ili u konačnici i pronašao dostatan iznos sredstava za novi startup. Također, sama sredstva je moguće uvesti u tvrtku kao vlasničku pozajmicu što ponovno ojačava kapitalnu poziciju tvrtke.

Hipotarne kredite karakterizira veći iznos u odnosu na nenamjenske kredite – od 40.000 do 150.000 eura, a uz rokove otplate do 240 mjeseci (20 godina) te je neophodno da sredstvo osiguranja kredita bude nekretnina u vlasništvu tražitelja kredita neopterećena postojećim kreditima. Sredstva se u potpunosti mogu koristiti nenamjenski te ih poduzetnici često koriste u svrhu dokapitalizacije, vlastitog učešća u projektu, kao obrtna sredstva i sl.

Navedeni primjeri, situacije iz prakse, jasno nam ukazuju na dosta široke mogućnosti financiranja dugom, no i konstantnu potrebu za znanjem i informiranju o trenutnim ponudama na financijskom tržištu, a sve u cilju optimizacije kako poslovnog modela, tako i privatnog. Upravo zbog toga, poduzetnici se često obraćaju financijskim stručnjacima u svrhu pronalaska idealnog modela kreditiranja svojih potreba.

*Autorica teksta Vesna Jurković je vlasnica i direktorica 3D Poslovne financije i 3D Privatne financije