U Hrvatskom saboru ova je srijeda bila u znaku rasprave o prijedlogu Zakona o priuštivom stanovanju koji bi, kad se izglasa, van snage trebao staviti Zakon o poticanoj stanogradnji. Riječ je o jednom od zakonskih uporišta za provedbu Nacionalnog plana stambene politike donesenog u ožujku prošle godine. Resorni ministar Branko Bačić u sabornici je podsjetio i na niz aktivnosti koje su poduzete u međuvremenu, uključujući i izmjene još nekoliko zakona, kao i neke već započete programe vezane uz izgradnju novih stambenih objekata i priuštivi najam.

Novi zakon predviđa brojne novosti na tragu deklarirane stambene politike koja je u prvom redu usmjerena na povećanje (priuštive) stambene ponude, regulaciju tržišta najma te smanjenje regionalnih razlika, ali u konačnici smanjenje pritisaka na rast cijena nekretnina, koji je i prema posljednjim dostupnim podacima, za treći kvartal 2025., na dvoznamenkastim godišnjim stopama.

“Ovo je proces koji ne može odmah omogućiti priuštivo stanovanje, ali smo uvjereni da ćemo provedbom Nacionalnog plana i niza pratećih zakona omogućiti podizanje broja stambenih jedinica za stanovanje, aktivirati prazne stambene jedinice i izgraditi nove te na taj način zaustaviti rast cijena nekretnina, kazao je Bačić u uvodnom izlaganju u Saboru.

Već ranije je rečeno kako država u sljedeće četiri godine planira izgraditi i obnoviti više od 20 tisuća stanova i/li obiteljskih kuća. Pritom se osam tisuća odnosi na nove stanove koji se grade putem Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), dok se devet tisuća stanova planira staviti u funkciju priuštivog stanovanja aktivacijom praznih stanova.

Istodobno, građani i obitelji koji ne računaju s tim Vladinim planovima ili iz drugog razloga ne žele čekati s rješavanjem stambenog pitanja, a u kupnji stana ili kuće se oslanjaju na kredit, unatrag nepunih osam mjeseci moraju računati na strože kriterije za uzimanje kredita. U Hrvatskoj narodnoj banci ovaj su tjedan objavili analizu prvih učinaka makrobonitetnih mjera kojima su od početka srpnja 2025. postroženi uvjeti odobravanja kredita banaka potrošačima, što uključuje i uvjete za “stambenjake”.

Jači efekt tek u studenom

U najkraćem, efekti se prije svega očituju u usporavanju rasta nestambenih kredita, osobito gotovinskih nenamjenskih, dok se kod stambenih kredita dinamika postupno stabilizira nakon snažnog ubrzanja u prvoj polovici prošle godine, čemu su pridonijele i akcijske kamatne stope banaka. Rast stambenoga kreditiranja vrlo se postupno usporava, dijelom zbog blažih propisanih ograničenja, a dijelom zbog duljeg vremenskog odmaka između ugovaranja i isplate kredita, kažu.

Prema analizi, od travnja do srpnja isplaćeno je gotovo 11 tisuća stambenih kredita, što je za čak 68 posto više nego u istom razdoblju 2024. i približno usporedivo s četveromjesečnim razdobljima u kojima su se isplaćivali subvencionirani stambeni krediti u 2021. i 2022. U prvim mjesecima primjene ograničenja još uvijek se isplaćivao znatan iznos stambenih kredita ugovorenih prije stupanja te odluke na snagu.

ekonomski rast

Jedan sektor ima presudan utjecaj na rast Hrvatske – i nije turizam

strateško pitanje

Banke ulažu milijarde u ovo i to nema veze s novcem koji posuđuju

Tek u studenome je on pao na manje od deset posto. Broj isplaćenih stambenih kredita snažnije se smanjio tek nakon rujna, premda je iako je od rujna do studenoga i dalje ostao viši nego u istom razdoblju 2024.

Kad je riječ o prosječnom iznosu, u HNB-u navode da je on prethodnih godina uglavnom pratio kretanje cijena stambenih nekretnina, a u drugom tromjesečju 2025. iznosio je oko 122 tisuće eura ili približno 12,5 posto više nego godinu prije. Nakon stupanja mjera na snagu prosječni iznos kredita tek se blago povećao – od rujna do studenoga 2025. iznosio oko 123 tisuće eura. Time se godišnja stopa rasta prosječnog iznosa stambenoga kredita usporila na 7,8 posto, što je osjetno sporije od (i dalje dvoznamenkastog) rasta cijena stambenih nekretnina.

Bolji pokazatelji rizičnosti

Kod nestambenih kredita zabilježeno je brže i snažnije smanjenje broja novih kredita, s tim da se prosječan iznos povećao. Istodobno, i kod stambenih i nestambenih kredita poboljšani su pokazatelji rizičnosti. Prosječna opterećenost dohotka troškom otplate duga kod novih stambenih kredita počela se, doduše, smanjivati i prije početka primjene mjera, zbog pada prosječnih kamatnih stopa i nastavka višegodišnjeg produljenja ročnosti. U drugom kvartalu taj je omjer iznosio 38,7 posto, a u razdoblju rujan-studeni spustio se na 37,5 posto, pri čemu za kredite isplaćene i ugovorene nakon 1. srpnja i ispod 37 posto.

Usto, smanjio se i udio glavnice stambenih kredita s omjerom tereta otplate i dohodaka iznad 45 posto – s 28,4 posto u drugom tromjesečju pao je na 15,8 posto, a za kredite ugovorene nakon 1. srpnja i nešto niže, navodi se u analizi. Sve u svemu, prvim pokazateljima efekata tih preventivnih mjera u HNB-u su zadovoljni.

U Hrvatskoj udruzi banaka na čelu s direktoricom Tamarom Perko kažu kako banke u potpunosti poštuju regulatorne zahtjeve te su se prilagodile mjerama. “Istovremeno i neovisno o mjerama HNB-a, banke kontinuirano prate kreditne rizike i djeluju prudencijalno što se ogleda u činjenici da su nenaplativi krediti na povijesno niskim razinama, čime se trenutčana rizičnost kredita građana može ocijeniti kao povoljna”, ističu. Dublje i konkretnije analize i procjene moći će se dati s podacima za veći dio 2026. jer makrobonitetne mjere nemaju trenutačno, već srednjoročno djelovanje, zaključuju.