Iako je u novom Zakonu o prostornom uređenju i gradnji medijski naglasak stavljen na ukidanje građevinskih dozvola, on će s odredbama o urbanoj komasaciji donijeti potpuno novi način planiranja naselja. Urbana komasacija ili, pojednostavljeno rečeno, spajanje čestica i njihovo jednako vrjednovanje bez obzira na namjenu napokon bi trebala osigurati ravnomjernu izgrađenost prometnica, zelenila i objekata javne namjene nasuprot stanova i ostalih komercijalnih sadržaja. Odredbe o urbanoj komasaciji omogućit će izgradnju mnogo kvalitetnijih naselja i transformaciju postojećih, ali i stati i na kraj špekulantima zemljištem koji su kupnjom manje čestice i upornom inzistiranju na visokoj cijeni sprečavali provedbu projekata poput izgradnje vrtića, škola i prometnica. Očekuje se i da bi se komasacijom snizile izuzetno visoke cijene građevnog zemljišta, koja je primjerice u Zagrebu dostigla 260 eura po četvornom metru, što bi trebalo uzrokovati lakšu izgradnju i snižavanje cijena stanova. No ne treba očekivati da će se urbana komasacija provoditi lako i brzo, prvenstveno zbog dugotrajne procedure, neiskustva, određivanja tržišne cijene, ali i činjenice da će se otpor pojaviti zbog primoravanju vlasnika zemljišta da u njoj sudjeluju htjeli to ili ne. “Procjena je da bi cijena građevnog zemljišta trebala pasti 30 do 50 posto, a cijena kvadrata stana 20-ak posto. Odredbe o urbanoj komasaciji su najvredniji dio novog zakona, ali se samo nadam da će postojati i politička volja za njihovu provedbu”, kaže Siniša Horvat iz agencije za prodaju nekretnina Posredništvo. Osnovni princip komasacije temelje se na solidarnosti, pa bila ona i prinudna. Ako na neuređenom zemljištu od 10 hektara imate pet hektara namijenjenih za zelenilo i pet za izgradnju, oni će vrijediti isto. Provedba komasacije je po novom zakonu od interesa za državu, a to znači i izvlaštenje vlasnika koji ne žele prodati zemljište za naknadu koja bi trebala biti tržišna.

Određeni dio zemljišta, maskimalno do 33 posto parcele jednog vlasnika, dodijelit će se bez naknade gradu ili županiji koja provodi komasaciju kako bi se na tom dijelu izgradile prometnice, vrtići, škole, upravni objekti, sve potrebno za život naselja. Vlasnici parcela unutar područja komasacije koje se određuje detaljnim planom uređenja mogu birati hoće li za svoje zemljište tražiti građevinske čestice ili isplatu naknade u novcu prema procjeni tržišine vrijednosti kvadrata zemljišta (koje će biti jednaka za cijeli obuhvat plana). Građevine koje je potrebno ukloniti kako bi se proveo plan uređenja bit će izvlaštene i za njih dodijeljena naknada. Konkretno, na nedavnom primjeru propalog plana uređenja Starog Trnja u Zagrebu, to znači da će građanima biti svejedno hoće li preko njihove parcele prolaziti cesta ili je dopuštena izgradnja višekatnice, što je bio i jedan razlog pobune građana. Svakomu će srazmjerno biti oduzeta manja površina potrebna za javnu namjenu, a zauzvrat će dobiti građevnu česticu na drugoj lokaciji unutar plana ili naknadu u novcu. Sudionici komasacije će sami odlučivati žele li uzeti građevnu česticu ili novac. Određeni gubitak kvadrata za javnu namjenu, privatnim vlasnicima će se kompezirati jer će se gradovi i općine obvezati izgradti sve potrebne javne sadržaje te činjenicom da će dobiti mnogo vrjednije građevinsko zemljište. Stručnjaci tvrde da komasaciju ni u kom slučaju ne treba poistovjećivati s konsifikacijom ili nacionalizacijom zemljišta jer se naknade isplaćuju ili se dobiva vrijedno građevno zemljište. Urbana komasacija ima višegodišnje provedbu u Europi kao osnovni princip planiranja i urbanizacije. Zdenko Karakaš, predsjednik Udruge poslodavaca u graditeljstvu smatra da je komasacija potrebna jer je potrebno pojednostaviti gradnju, ali i zbog lakšeg i bržeg dobivanja građevnog zemljišta i za komercijalne objekte i komunalnu infrastrukturu. “Napravljen je iskorak u pravom smjeru, ali ostaje pitanje kako će funkcionirati u praksi. Nove odredbe bi trebale uzrokovati veću ponudu građevnog zemljišta, a samim time i smanjenje cijena građevnog zemljišta zbog kojih su visoke cijene stanova. Novi graditeljski zamah bi na kraju trebao sniziti i cijene stanova, ali još je prerano reći za koliko”, zaključuje Karakaš.

Izvadci odredbi o komasaciji iz Zakona o prostornom uređenju i gradnji

1. Dopušta se izvlaštenje, tj. prinuda sudionika
2. Područje određuje jedinica lokalne samouprave (JLS) detaljnim planom uređenja
3. Građevine i nasadi za koje treba ukloniti radi provedbe izvlašćuju se u korist JLS
4. Osnova je stanje u zemljišnim knjigama
5. Bez obzira na namjenu, kvadrat zemljišta isto vrijedi
6. Sudionik dobiva ili novu građevnu česticu ili naknadu u novcu po tržišnoj cijeni
7. Tržišna vrijednost je cijena koja se može postići na tržištu za komasirano područje ili susjedno te ovisi o ponudi i potražnji
8. Građevno zemljište za javnu namjenu dodjeljuju se JLS-u, ali nikom se ne uzima više od 33 posto parcele
9. Ostalo građevno zemljište se dodjeljuje sudionicima koji su podnijeli zahtjev, svakome makar po jedna građevna čestica, površinom približno onoj koju je imao, što bliže ili na istom mjestu, uzimaju se u obzir međusobni dogovori
10. Ne dodjeljuje se onima koji nakon umanjenja za javnu namjenu nemaju površinu najmanje građevne čestice propisane planom
11. Ako nema dovoljno građevnih čestica za sve, u prednosti oni koji su imali veću parcelu
12. Oni koje zemljište imaju u zajedničkom vlasništvu, tretiraju se kao jedan sudionik
13. Sudionik ili plaća ili dobiva naknadu za površine
14. Ona osoba koja ne plati razliku neće se upisati u zemljišne knjige, nego će umjesto nje biti JLS
15. Onome tko dobiva novac, ne isplaćuje se iznos za kvadraturu koja je izdvojena za JLS
16. Sve hipoteke i tereti na zemljištu koje je predmet komasacije prenijet će se na novu česticu, ako je svrha tereta na zemljištu osiguranje tražbine, JLS je dužan položiti odgovarajući iznos kod banke
17. Novo stanje u roku 30 dana mora biti u zemljišnim knjigama