Predložene izmjene Zakona o prostornom uređenju izazvale su buru nezadovoljstva među investitorima jer uvode stroga ograničenja etažiranja u turističkim zonama i nejasne kriterije izuzeća, posebno oko statusa projekata s UPU-ovima, lokacijskim dozvolama i visokim stupnjem pripremljenosti.

Novoosnovana Udruga investitora u hrvatski turizam, koja okuplja najveće domaće i međunarodne ulagače, upozorila je prošlog tjedna da bi zakon u predloženom obliku mogao zaustaviti projekte vrijedne 4,8 milijardi eura – preko noći.

Koncept sunca i mora

Resorno ministarstvo Branka Bačića u prvom je tekstu prijedloga zakona išlo za time da potpuno ukine mogućnost etažiranja u turističkim zonama, da bi taj omjer s ciljem “gašenja požara” ubrzo bio pomaknut na 30:70, pri čemu manji dio otpada na dijelove koji se mogu etažirati. Investitori smatraju da je i dalje riječ o neodrživom modelu. Ističu da bi usvajanje zakona u ovakvom obliku Hrvatsku učinilo jednom od najnepovoljnijih zemalja za ulaganja u luksuzni turizam. Mario Šerić, jedan od najiskusnijih hrvatskih i europskih konzultanata za turizam i hotelijerstvo, koji je odradio više od 180 projekata u 16 zemalja, kaže da Hrvatska od osamostaljenja nikada nije definirala svoje strateške nacionalne interese.

“Ne znamo kakvu Hrvatsku želimo za 50 godina, a bez vrlo jasnih ciljeva ne možemo planirati ni sljedećih deset. Zato imamo turizam koji se i dalje oslanja na unaprijeđeni koncept sunca i mora iz 1980-ih”, kaže Šerić. Objašnjava kako su hotelske kompanije i poduzetnici godinama povlačili sektor naprijed, ali taj razvoj nije bio rezultat državne politike nego individualne inicijative. Istodobno, Hrvatska i dalje ostvaruje izrazito nisku godišnju popunjenost.

“Lani smo imali rekordnu godinu s 93,6 milijuna noćenja, a naši komercijalni objekti s 1,18 milijuna stalnih postelja rade samo 79 dana pune popunjenosti. Španjolci rade 142 dana. Razlika nije slučajna – oni imaju sadržaje za izvansezonsko razdoblje, mi ne”, upozorava. “Trideset godina pričamo o produljenju sezone, a nemamo kongresne centre, velike muzeje, kulturne manifestacije međunarodne razine, moderne atrakcije ni golf terene. Bez toga je produljenje sezone samo prazna fraza”, kaže.

Još je veći problem smještajna struktura – koja je potpuno izmakla kontroli. “U 20 godina hoteli su porasli za samo šest posto, a apartmani više nego dvostruko. Na obali nastaju cijele četvrti bez pločnika, zelenila i infrastrukture. Hrvatska vizualno postaje kopija Budve i predgrađa po Grčkoj i Turskoj. To nije razvoj, nego degradacija”, ističe Šerić. Suprotno tome, konkurentske zemlje rade ono što Hrvatska odbacuje. “Na Mediteranu se desetljećima razvijaju višenamjenski kompleksi koji kombiniraju hotele, apartmane i vile, uz ugostiteljske, trgovačke i zabavne sadržaje. Omjeri su u pravilu oko 50 posto hoteli, oko 50 posto apartmani i vile. To je standard, ne iznimka”, kaže.

Posebno naglašava da je etažiranje ključni element tog modela. “Etažiranje i prodaja dijela jedinica nisu anomalija, nego nužan dio financijske konstrukcije. Bez toga se veći resorti ne mogu zatvoriti, posebno greenfield projekti gdje infrastruktura nosi ogromne troškove”, objašnjava.

ZELENO GOSPODARSTVO

‘Prihode od tradicionalne djelatnosti ulažemo u obnovljive izvore energije’

Građevinski sektor

Energija sunca za održivu gradnju

Zabrinjavajući smjer

Iskustvo je, kaže, svugdje isto. “Radio sam projekte od Maroka do Kazahstana. Uvijek isti problem – projekt je neisplativ ako je sve isključivo komercijalni inventar bez mogućnosti etažiranja i prodaje dijela kapaciteta”, dodaje. Zato ga posebno zabrinjava smjer zakona. “Ako želite zabraniti apartmanizaciju, definirajte je, ali nemojte istim potezom blokirati i hotele i resort projekte koji su klasika u Europi. To je kao da zabranite avione jer ne valjaju autobusi”, rekao je.

Šerić naglašava da je intencija zakona – borba protiv apartmanizacije opravdana, ali izvedba izuzetno loša. “U prijedlogu je sve pomiješano: dobri projekti, loši projekti, apartmani, resorti, hoteli, zone s dozvolama, zone bez dozvola. To stvara kaos i pravnu nesigurnost. Nitko ne zna tko je izuzet od zakona, a tko nije”, smatra. “Projekti koji imaju UPU, lokacijsku dozvolu ili visoki stupanj pripremljenosti ne smiju se preko noći naći u sivoj zoni. To je pravno, ekonomski i moralno neprihvatljivo”, upozorava.

Drugi sugovornik, arhitekt Ante Marić iz uglednog studija Atellior, potvrđuje da je upravo etažiranje jedno od najvažnijih pitanja zakona – ali i područje najvećih pogrešnih pretpostavki. “Zakon ne razlikuje nekontroliranu apartmanizaciju od planiranih turističkih kompleksa visokog standarda. To su dvije potpuno različite stvari. U jednom slučaju imate stihiju, u drugom najuređenije cjeline na obali”, kaže Marić. “Sustav centralnog upravljanja, odnosno ugovor između vlasnika i licenciranog operatera instrument je koji osigurava da vlasnici ne mogu mijenjati izgled jedinice, širiti je, zatvarati terase ili izbjeći sustav najma. Sve je definirano ugovorom između vlasnika i operatera”, objašnjava.

Novi problemi

Zato smatra da su kvalitetni resorti zapravo najbolji zaštitnici prostora. No, istodobno upozorava da je zakon, iako ima dobre namjere, napisan tako da otvara nove probleme. “Predložene odredbe jesu na dobrom tragu, ali su toliko nedorečene da stvaraju nove sive zone. Ako želite spriječiti apartmanizaciju, definirajte je precizno. Ako želite omogućiti razvoj resorta, definirajte uvjete kada je etažiranje dopušteno. Ovaj prijedlog ne radi ni jedno ni drugo”, zaključuje Marić.