Profesor građanskog prava sa splitskog Pravnog fakulteta dr. Hrvoje Kačer objavio je u najnovijem broju mjesečnika Računovodstvo, revizija i financije stručni rad u kojem, nakon posljednje Novele zakona o vlasništvu, analizira modalitete pod kojima stranci stječu nekretnine u Hrvatskoj. Zahvaljujući navođenju desetak savjeta koje autor takstativno nabraja, riječ je o pravom pravnom vodiču koji može i neznalicu provesti kroz sustav koji odlikuje nesavršenost propisa. Kupujući nekretnine u Hrvatskoj, nastojeći pritom biti oprezni kako bi izbjegli zamke koje se skrivaju u pristupu tržištu nekretnina stranci su nepripremljeni za pravne zavrzlame. Sve počinje od zemlje iz koje dolazi potencijalni kupac. Prema načelima reciprociteta, kad stranac kupnje nekretninu u Hrvatskoj, valja primijeniti isti postupak koji vrijedi i za Hrvate. Budući da Mađarska traži da u slučaju kad tamo kupuju Hrvati lokalni organ vlasti izda mišljenje, to implicira da je također nužno mišljenje ovdašnjih lokalnih vlasti kada Mađari kupuju u RH. Tako tvrdi Kačer i dodaje da su njegova istraživanja pokazala da se u uredu šibenskog župana nalaze takvi mađarski zahtjevi na koje nikad nisu dobili odgovor. Mogućnost da stranci ostanu “kratkih rukava” leži u zakonskoj formulaciji da je ništavan kupoprodajni ugovor koji su sklopili i nakon toga isplatili prodavatelja, sve dok ne dobiju suglasnost administacije. Kačerevi praktični savjeti mogu poslužiti za snalaženje u pravnom okviru koji nije unaprijedila ni lipanjska izmjena Zakona o vlasništvu iako autor smatra da se to trebalo učiniti, i to donošenjem jasnijeg propisa u kojem se ovisno o političkom stavu ili otežavaju ili olakšavaju uvjeti kupovine. Sljedeća problematična faza u kojoj se može naći kupac, a predstavlja notornu opasnost da ostane i bez novca i nekretnine koju je platio, vezana je uz činjenicu da unutar administativnog postupka nikad ne ishodi suglasnost. To je i razlog, kaže Kačer, zašto neki odmah plaćaju porez, a porezna administracija taj novac ne bi smjela primati jer porezna obveza nastaje tek nakon što stranac dobije suglasnost.

“Polazeći od činjenice da onaj tko u korist stranca raspolaže nekretninom nije voljan čekati na relativno neizvjestan ishod i zahtjeva isplatu novca odmah, oprezan postupak nalaže upis hipoteke na toj nekretnini u korist stranca koji je isplatio drugu stranu. Naime, mogućnost upisa hipoteke za strance nije ograničena ni zabranjena”, kaže Kačer. Ako se prodavatelj ne želi, nakon što je dobio kupovninu, više zamarati s daljnjom procedurom koja se može zakomplicirati ako izostane suglasnost, Kačer preporučuje da se to riješi putem punomoći. Temeljni je problem pravne struke, zaključuje dr. Kačer, što mora slušati političare, pa to objašnjava zašto i u noveliranom propisu nema važnih odredbi poput navođenja da je potrebno u zahtjevu za suglasnost priložiti i ispravu o stjecanju, primjerice kupoprodajni ili darovni ugovor. Zbog neutralnog Vlading političkog stava Kačer tvrdi da je propuštena prilika da se spriječe ili olakšaju putevi o kojima bi trebalo ovisiti stjecanje nekretnina. Kritizirajući Vladu što nije zauzela jasan politički stav u pogledu osjetljivog pitanja pravnog režima pod kojim u RH strani državljani mogu stjecati nekretnine, Kačer navodi da ta Novela ne olakšava i ne potiče stjecanje, nego je u tom smislu neutralna. Ograničenja koja su postojala i do sada postoje i dalje jer, kako kaže, pod ublažavanjem uvjeta strancima za stjecanje ne može se smatrati administrativno pojednostavljenje postupka koje je provedeno na način da umjesto dvaju ministarstava sada kao mjerodavno postupa samo jedno – Ministarstvo pravosuđa.

Pravo gradnje na tuđem zemljištu

Dr. Kačer smatra da je pravo građenja za strance najpogodniji model za kupnju nekretnina u Hrvatskoj. Riječ je o pravu da na nečijem zemljištu sagradi zgradu u svojem vlasništvu, a za strance nema nikavih ograničenja. Stranac legalno i bez ikakvih suglasnosti stječe pravo građenja na nekom zemljištu i nakon toga može sagraditi zgradu u svom vlasništvu. To ne vrijedi za slučaj kada se nekretnine kupuju osnivanjem tvrtke u Hrvatskoj.