S neprekidnim uzlaznim trendom cijena i gradnjom koja je pokriva tek djelić potražnje za nekretninama, (ne)priuštivo stanovanje u kratkom se vremenu pretvorilo u goruće društveno, pa i političko, pitanje u Hrvatskoj. Od produbljivanja nejednakosti i osjećaja socijalne nepravde, iseljavanja iz gradova u kojima postoje radna mjesta, distorzija na tržištu rada, pritiska na infrastrukturu i troškova prijevoza, demografije – lista problema je podugačka.

Vlada novim zakonom najavljuje gradnju 20 tisuća stanova, oporba kritizira rješenja, a kriza se produbljuje. Bez priuštivog stanovanja nema mobilnosti, nema talenata, nema rasta, a dugoročno je pitanje konkurentnosti Europe – poručuje Ioannis Tsakiris, potpredsjednik Europske investicijske banke kojemu je ta tema politički prioritet, a koji je prošlog tjedna boravio u Zagrebu.

Što vas je dovelo u Zagreb?

Održali smo informativnu sesiju, kakve organiziramo u svakoj europskoj prijestolnici, o tome kako Grupacija EIB može pomoći u rješavanju problema priuštivog stanovanja, koji je, rekao bih, jedan od najvećih izazova s kojima se Europska unija suočava. Gotovo svako istraživanje o tome što europske građane najviše brine pokazuje da je priuštivo stanovanje danas u samom vrhu. I to nije nešto marginalno – riječ je o iznimno važnom pitanju s više dimenzija.

Na koje aspekte pritom mislite?

Prije svega, tu je snažna socijalna komponenta. No, pitanje priuštivog stanovanja ima i jasnu ekonomsku dimenziju te utječe u velikoj mjeri i na konkurentnost EU-a, što je područje s kojim se i mi, kao EIB, intenzivno bavimo – uz klimatsku prilagodbu, energetsku sigurnost i druge prioritete. EU mora biti konkurentniji. Ako su cijene najma visoke, ljudi se ne mogu seliti ondje gdje postoji potreba za radnom snagom. Mobilnost radne snage postaje ograničena. Ako su troškovi stanovanja previsoki, teško je privući ljude natrag u EU. U drugim dijelovima svijeta najamnine su niže i to je faktor koji ljudi uzimaju u obzir.

To u obzir uzimaju i velike kompanije kada odlučuju gdje će otvoriti, primjerice, istraživački centar. Gledaju ukupne troškove života jer žele privući najbolje stručnjake. Ako je neko mjesto preskupo, osobito kada je riječ o stanovanju koje čini najveći dio troškova, tada se za takvu lokaciju često ne odlučuju. Puno je aspekata ovog iznimnog izazova koji zovemo priuštivo stanovanje.

Ekonomisti vole reći: ‘Ako se ne bavite stambenom politikom, ona će se u jednom trenutku početi baviti vama’. Jesu li Europa, a posebno Hrvatska, došle do te točke?

To je točno. Apsolutno točno. I to je jedan od rijetkih trenutaka kada se slažem s ekonomistima, posebno makroekonomistima (smijeh, op.a.). Doista, došli smo do te točke. No, pritom ne smijemo zaboraviti da je riječ o problemu koji zahtijeva dugoročna rješenja. To se ne može promijeniti preko noći. Od izdavanja dozvole do završetka gradnje nove kuće ili stambene zgrade prolazi dosta vremena. Takvi projekti jednostavno zahtijevaju vrijeme. Zato priuštivo stanovanje mora biti dugoročno na dnevnom redu svake vlade i rješavati se pažljivo i sustavno.

Često se čuje argument da stvari treba prepustiti tržištu jer je alternativa planska ekonomija. Tamo smo bili, to ne želimo. Gdje je granica na kojoj država ili javne institucije trebaju intervenirati kako bi ispravile tržišne neravnoteže?

Prije svega, ne mislim da to treba prepustiti isključivo tržištu. Kada je riječ o državama članicama ili institucijama poput EIB-a, mi interveniramo u situacijama tržišnog neuspjeha. A ovdje upravo o tome govorimo – o tržišnom neuspjehu. To konkretno podrazumijeva nedovoljnu tržišnu ponudu dostojnog, sigurnog i energetski učinkovitog stanovanja za stanovništvo s niskim do umjerenim prihodima te ranjive skupine. Ovaj temeljni tržišni neuspjeh uzrokovan je s nekoliko međusobno povezanih čimbenika i dovodi do negativnih eksternalija, koje EIB nastoji ispraviti putem ciljanog kreditiranja i savjetodavnih usluga.

gospodarska sila

Tražite stabilnu karijeru? Ova industrija stvara bogatstvo diljem Europe

energetska tržišta

Provokativni plan za novu eru europske energetske neovisnosti

Riječ je o tome kako intervenirati na promišljen i pažljiv način kako bi se potaknula ponuda. Jer, u konačnici, sve se svodi na odnos ponude i potražnje. Trenutačno postoji velik jaz između potražnje i ponude. Naša je zadaća intervenirati planski i sustavno kako bismo povećali ponudu. U većini slučajeva, kada je riječ o stambenim izazovima, javni i privatni sektor moraju djelovati zajedno. Javni sektor kroz oblikovanje politika i strategija, kao i kroz subvencije koje potiču ponudu, kako bi se omogućilo niže najamnine i zadovoljila potražnja. Ali čak i ako izgradite mnogo stanova, ako se ne smanje troškovi gradnje, najamnine će i dalje ostati visoke. Zato je važno promišljati mehanizme koji će utjecati upravo na tu stranu troškova.

Kritičari bi mogli reći da će takve mjere zapravo donijeti više novca i veću dobit za građevinski sektor koji ionako profitira od visokih cijena?

Ne, apsolutno ne. Ne govorimo o tome da se građevinskim tvrtkama jednostavno daje više novca. Kada govorim o subvencijama, mislim na stvaranje pametnih financijskih instrumenata – kombinaciju bespovratnih sredstava, zajmova i savjetodavne podrške – kako bi se ukupno smanjili troškovi gradnje.

Ako se trošak izgradnje snizi, a javni sektor je pritom uključen, tada je moguće postaviti ograničenja na visinu najamnina. To znači da građani mogu unajmljivati stanove po cijenama nižima od tržišnih. U početnoj fazi govorimo o specifičnim segmentima društva, poput studenata. Studentski smještaj velik je problem diljem Europe. A spomenuta konkurentnost počinje upravo od studenata. Ako imamo studente i mlade stručnjake koji se kreću, studiraju i razmjenjuju znanja, postajemo konkurentniji. Ako si student ne može priuštiti odlazak u drugi grad ili državu radi studija, tada imamo ozbiljan problem.

Govorite primarno o najmu, a ne o kupnji stanova? U Hrvatskoj, primjerice, velika većina ljudi želi posjedovati vlastitu nekretninu, nisu skloni najmu kao, primjerice, Nijemci.

Postoje modeli koje financiramo, a koji počinju kao najam, a s vremenom prelaze u vlasništvo. Dakle, riječ je o kombinaciji različitih pristupa gdje je u konačnici postoji i mogućnost kupovine nekretnine. Maksimalno se trudimo prilagoditi kako bismo ponudili efikasan odgovor na specifične lokalne izazove.

Kako, dakle, vidite rješenje problema priuštivog stanovanja u bližoj ili daljoj budućnosti? Je li EIB pionir takvog modela rješavanja stambenog pitanja?

Da, EIB uistinu je među predvodnicima takvog pristupa. Riječ je o strukturiranju savjetodavnih i financijskih rješenja koja kombiniraju različite instrumente i omogućuju dugoročan, održiv model – bilo da je riječ o najmu s mogućnošću otkupa ili drugim hibridnim rješenjima.

Problem se ne može riješiti kratkoročno. Potrebna je dugoročna strategija, stabilan regulatorni okvir i suradnja javnog i privatnog sektora. Upravo u tome vidimo svoju ulogu – kao financijskog i savjetodavnog partnera koji pomaže državama članicama uspostaviti održive modele priuštivog stanovanja.

Velike su razlike, ne samo među državama EU, nego i unutar pojedinih zemalja. Primjerice, situacija u Zagrebu nije ista kao u Rijeci ili Splitu. Koji su modeli primjenjivi?

U pravu ste. Postoje značajne razlike. U nekim dijelovima zemlje jaz između ponude i potražnje proizlazi iz snažne turističke aktivnosti, kao što je to slučaj u Splitu.

U drugim sredinama, primjerice ondje gdje je izgrađeno novo sveučilište, naglo se pojavljuje dodatna potražnja za smještajem. Ne postoji jedno univerzalno rješenje. Naše djelovanje u Splitu i Zagrebu tijekom protekle dvije godine pokazuje što se može postići kada se dugoročno planiranje poveže s učinkovitim financiranjem i snažnim lokalnim vlasništvom nad razvojnim procesima.

U oba smo grada imamo iznimno kvalitetnu suradnju, uz snažnu angažiranost gradskih čelnika i uprava, spremnost na zahtjevan posao dugoročnog planiranja te zajedničku posvećenost ostvarivanju konkretnih poboljšanja za građane. Upravo takva suradnja omogućuje da se planovi pretvore u stvarnost. Važno mi je ovdje naglasiti i to da EIB Grupa pojačava svoju podršku diljem cijele Hrvatske. Raspolažemo s više financijskih instrumenata koji su prilagođeni konkretnim situacijama. Kada nas se pozove da pružimo podršku, odlazimo na teren, analiziramo problem i predlažemo odgovarajući dugoročni financijski instrument za financiranje. Drugim riječima, pristup mora biti ciljan i prilagođen lokalnim okolnostima, a ne generički.

EIB je u posljednjih pet godina osigurao više od 18 milijardi eura za priuštivo stanovanje. Koliki bi dio tog iznosa, realno gledano, mogao doći u Hrvatsku s obzirom na veličinu tržišta?

To je teško reći. U konačnici, potrebne su dvije strane da bi se nešto pokrenulo. Sve ovisi o proaktivnosti upravljačkih tijela, gradova i općina, odnosno o njihovoj spremnosti da krenu u rješavanje problema. EIB je otvoren svima koji žele i spremni su zatražiti našu potporu kako bi riješili pitanje priuštivog stanovanja. Značajno povećavamo našu podršku, s ciljem da plasiramo do šest milijardi eura do 2026. za pristupačno i održivo stanovanje. Paralelno raste i financiranje Grupe EIB u Hrvatskoj, kao i podrška urbanom razvoju, infrastrukturi i društvenim ulaganjima.

Još čekate konkretne inicijative s terena?

Da. Potrebno je da nam se obrate gradovi, regije ili privatni sektor s konkretnim prijedlozima. Nakon toga mi analiziramo projekte, strukturiramo financiranje i osiguravamo sredstva. Poruka je jasna – vrata EIB-a su otvorena. Uspostavili smo i posebnu internetsku stranicu koja zainteresiranim stranama pruža smjernice o tome kako se prijaviti i kako nam pristupiti.

Već sada jako blisko surađujemo s ključnim dionicima na nacionalnoj i lokalnoj razini. S pet gradova – uključujući i najveće – razvili smo modele pristupačnog stanovanja i konkretan projektni “pipeline”. Paralelno jačamo kapacitete Hrvatske banke za obnovu i razvitak (HBOR) kako bi se snažnije uključila u sektor pristupačnog stanovanja, posebno u suradnji s malim i srednjim gradovima. EIB može pružiti Hrvatskoj dugoročno i povoljno financiranje, te potporu u strukturiranju vjerodostojnih projekata. U Hrvatskoj u tom smislu vidimo sve veću spremnost za suradnju. Rast cijena u Zagrebu i priobalnim područjima učinio je priuštivost stanovanja strukturnim pitanjem koje javna tijela sve više prepoznaju. Postoji jasnije razumijevanje da tržišne sile same ne mogu odgovoriti na te izazove te da su potrebne ciljane javne politike, uz potporu europskih institucija.

No, stanovanje nije samo pitanje zgrada. Ono je temeljno povezano s društvenom kohezijom, gospodarskim mogućnostima i ukupnom kvalitetom života u gradovima. Kada si ljudi ne mogu priuštiti život ondje gdje rade ili studiraju, to stvara šire gospodarske i društvene pritiske. Zato pristup EIB Grupe nadilazi samo financiranje izgradnje. Podupiremo inovacije u modelima stanovanja, pomažemo modernizirati postojeći stambeni fond te financiramo nove priuštive i održive stanove, istodobno surađujući s vladama i gradovima na jačanju dugoročnih strategija. Podrška stanovanju stoga nije samo društveni prioritet, već i dugoročno ulaganje u gospodarsku stabilnost i uključiv rast Hrvatske, a s njom i cijele EU.

Jeste li zadovoljni dosadašnjim odazivom?

Jesmo. U protekloj godini promijenila se struktura potražnje, osobito kada je riječ o novogradnji. Iz godine u godinu povećavamo ciljani iznos za priuštivo stanovanje u našem godišnjem portfelju. U proteklih pet godina osigurali smo više od 18 milijardi eura financiranja za pristupačno i održivo stanovanje diljem EU, podržavajući izgradnju više od 84 tisuće novih stanova, obnovu njih 580 tisuća te omogućujući bolje stambene uvjete za oko 664 tisuća kućanstava.

U 2025. financiranje inovacija u stanovanju, obnove i nove izgradnje poraslo je za 50 posto, s više od pet milijardi eura. Zahvaljujući tome, do 2030. očekujemo da će se osigurati oko milijun dodatnih, pristupačnih i održivih domova.

Imate li konkretan broj za Hrvatsku za 2026. godinu?

Ne. Nemamo ciljeve po pojedinim državama. Projekte smo financirali i u Hrvatskoj, ali pristup nije nacionalno kvotiran – djelujemo na globalnoj razini, odgovarajući na potražnju kako nam dolazi.

U studenome 2024. potpisali ste savjetodavni sporazum s pet najvećih hrvatskih gradova o širenju socijalnog i priuštivog stanovanja. Koje ste prepreke dosad identificirali?

Ovaj projekt pomaže lokalnim vlastima u pet najvećih gradova da građanima omoguće društveno i cjenovno pristupačno stanovanje. To nam je jedini savjetodavni projekt u Hrvatskoj koji provodimo na razini lokalnih samouprava, a podupire i aktualne promjene politike na nacionalnoj razini.

Glavni cilj je predložiti nove modele provedbe projekata koji nadopunjuju postojeće državne programe Programa društveno poticane stanogradnje i gradske programe, te prepoznati projekte koji su u skladu s kriterijima EIB-a, kako bi se mogli financirati kroz postojeće ili nove pojedinačne okvirne zajmove s gradovima.

Oni koji su stambeno pitanje riješili prije nekoliko godina danas s nevjericom gledaju na tržište. Kako je, uz visoke cijene građevinskog materijala, rada i očekivane dobiti investitora, uopće moguće sniziti troškove gradnje i time najamnine?

Zamislite da općina ili grad raspolaže zemljištem i udruži se s privatnim sektorom kroz model javno-privatnog partnerstva. Lokalna jedinica daje zemljište bez naknade, gradi se, primjerice, zgrada s 500 stanova, a osigurava se dugoročno i povoljno financiranje. Moguća je i subvencija za dio troškova izgradnje.

Ako imate povoljan dugoročni kredit, bespovratna sredstva i zemljište bez troška, ukupni trošak gradnje može se znatno smanjiti – pojednostavljeno rečeno, i do polovice. A ako je trošak gradnje niži, niža može biti i najamnina, uz zadržavanje razumnog povrata za privatnog partnera. To je pitanje financijske konstrukcije i brojki – model funkcionira i već je primijenjen.

Na tržištu postoji specifična potreba za priuštivim stanovanjem jer ne mogu svi kupiti ili unajmiti stan po tržišnim cijenama. Više ne govorimo samo o stambenom pitanju. Riječ je o širem pitanju urbanog razvoja i javnih politika. Ako postoji kvalitetan i učinkovit javni prijevoz, to može biti dio rješenja, odnosno način da se problem ublaži. Dobra prometna povezanost omogućuje ljudima da žive ondje gdje su cijene niže, a da i dalje mogu raditi u gradu. Dakle, rješenje nije samo u stanovanju, nego i u urbanom planiranju i infrastrukturi.

Gdje vidite prostor za komercijalne banke i HBOR u tom modelu?

Svaka institucija može imati svoju ulogu u različitim fazama rješavanja problema. Komercijalnim bankama možemo odobravati posredne kredite pod povoljnim uvjetima, uz obvezu da te uvjete prenesu na krajnje korisnike. S nacionalnim razvojnim bankama udružujemo snage – one imaju lokalno znanje i prisutnost, a mi osiguravamo dodatno financiranje kako bi mogle sudjelovati u projektima, uključujući javno-privatna partnerstva. Svi su oni dio istog mozaika koji omogućuje cjelovitiji pristup.

Vrlo usko surađujemo s HBOR-om upravo na ovoj temi. Našim savjetodavnim uslugama želimo mu pomoći prepoznati projekte pristupačnog stanovanja u malim i srednjim gradovima, gdje EIB nema izravni doseg kroz financiranje, kao i na razvoj HBOR-ovih internih kapaciteta u sektoru stanovanja, usporedbom njihovih aktivnosti s odabranim nacionalnim razvojnim bankama u EU koje imaju snažnu ulogu u području stanovanja.

Ne radi se samo o savjetodavnoj ulozi?

Ne, osiguravamo i financiranje, kako komercijalnim bankama tako i nacionalnim razvojnim institucijama.

Koja bi, za tri do pet godina, bila vaša mjera uspjeha?

Mjerimo uspjeh brojem novih stambenih jedinica – bilo da je riječ o novogradnji ili obnovljenim stanovima – koje dolaze na tržište i postaju dostupne europskim građanima. Kada kažem “nove”, mislim na jedinice koje su stvarno dostupne građanima. Ne postavljamo unaprijed zadani broj jer djelujemo prema potražnji i konkretnim projektima. No krajnji cilj je jasan – povećati broj dostupnih stambenih jedinica.