Logističke nekretnine rijetko se spominju u domaćim medijima i izvještajima o kretanjima na nekretninskom tržištu. Unatoč tome logistički centri vrlo su bitan element gospodarstva i njihov broj dobar je pokazatelj stanja gospodarstva u nekoj zemlji. Sa Sinišem Dadićem, voditeljem odjela logističkih nekretnina u tvrtki King Sturge, razgovarali smo o stanju na tome tržištu te gdje Hrvatska stoji u odnosu na zemlje u okruženju, odnosno imamo li kao zemlja potencijala za napredak u ovom području.

Kako biste ocijenili situaciju na tržištu logističkih nekretnina u Hrvatskoj? Usporedite je malo sa zemljama u regiji.
Ako naše tržište logističkih, odnosno skladišnih prostora usporedimo sa zemljama u regiji, tu smo za nijansu razvijeniji od Srbije, mada bi nas i oni mogli uskoro preteći, i na istoj razini kao Slovenija. Tranzicijske zemlje poput Mađarske, Češke, Slovačke i Poljske su nas po broju projekata i kvadrata, po kvaliteti prostora i broju transakcija već odavno pretekle ili nas upravo sustižu kao primjerice Bugarska. O usporedbi s tržištima razvijenih europskih zemalja poput Velike Britanije, Njemačke ili Nizozemske, Belgije i Španjolske, koje su europski i svjetski distributivni centri, nema ni govora. Hrvatsko tržište logističkih nekretnina vrlo vjerojatno će ostati lokalno tržište s rastom dostatnim da zadovolji domaće potrebe. U Hrvatskoj postoji oko 280.000 četvornih metara suvremenoga skladišnog prostora. Usporedbe radi, Češka u ovom trenutku raspolaže s otprilike 3,3 milijuna četvornih metara suvremenoga skladišnog prostora, Mađarska sa 1,6 milijuna, Bugarska sa 1,3 milijuna, Rumunjska s otprilike milijun, a Poljska, koja je posljednjih godina imala golem rast (ali je i neusporedivo veće tržište od našeg), s čak 6 milijuna četvornih metara.

Postoje li regulativne prepreke koje treba riješiti glede gradnje logističkih centara ili ih ima malo jer je jednostavno aktivnost gospodarstva takva da nema potrebe za njihovim većim brojem?
Problem je kako u regulativnim preprekama, tako i u smanjujućoj gospodarskoj aktivnosti, a mišljenja sam da su te dvije stvari međusobno usko povezane. Poznata je priča da strane ulagače od ulaganja u logističke projekte odvraćaju visoke cijene zemljišta i komunalne i vodne naknade koje nekad prelaze i 10% vrijednosti ukupne investicije, što je izuzetno puno. Bitnu ulogu igra i tromost administracije kod izdavanja dozvola te loša ulagačka klima, odnosno ne baš sjajan imidž koji Hrvatska ima kod tvrtki iz mnogih sektora zainteresiranih za ulazak na naše tržište. Uz navedeno, visoki troškovi radne snage, skuplji građevinski materijal od onih u regiji i nedostatak konkurencije među stranim “developerima”, koji su već dugo prisutni u, primjerice, Češkoj, Poljskoj itd., rezultiraju visokim troškovima gradnje i, u konačnici, visokim zakupninama. Nažalost, sve to odvraća inozemne tvrtke iz sektora transporta, špedicije i distribucije od ulaska na naše tržište. Naznake o mogućem smanjenju vodnih i komunalnih naknada su dobra vijest, no tek bi njihovo ukidanje ili svođenje na simbolične iznose pokrenulo dolazak stranih tvrtki, naročito iz proizvodnog sektora, što je opet preduvjet razvoja logistike. Slaba gospodarska aktivnost i nedostatak stranih ulaganja u proizvodnju u Hrvatskoj, prouzročen visokim davanjima, lošom regulativom i nedostatkom poticaja, podjednako su važni za stagnaciju logističkog sektora. Jednostavno rečeno: kad se jako malo proizvodi, mala je potreba za skladištenjem i d

Koliko Hrvatska ima pravih logističkih zona te grade li se neke nove? Koji je uopće optimalan broj takvih zona za našu zemlju s obzirom na veličinu i gospodarsku aktivnost?
U Hrvatskoj postoji samo jedan logistički park namijenjen tržištu, odnosno davanju u zakup. Riječ je o logističkom parku Zagreb u Svetoj Nedelji kod Samobora. U planu je i početak gradnje drugoga logističkog parka iste namjene u Jastrebarskom, ukupne površine 66.000 četvornih metara, a investitori su Immorent i Niva inženjering. O optimalnom broju takvih projekata teško je govoriti jer on uvelike ovisi o kretanjima u gospodarstvu. Poboljšanjem gospodarske situacije, ulaskom Hrvatske u EU i povećanjem gospodarske aktivnosti taj broj bi se trebao povećati. Isto tako slični projekti trebali bi se gradili u većim regionalnim centrima i u blizini luka, na primjer Rijeke. U Europi je već odavno trend da se takvi centri smještaju dalje od gradskih područja, uz važnija prometna čvorišta, što je u posljednje vrijeme slučaj i u Hrvatskoj. Zone poput Jankomira i Žitnjaka, nekada predgrađa Zagreba, postala su dio grada i u budućnosti će zbog prometnog zagušenja, a i vrijednosti zemljišta, odnosno boljeg načina njegova iskorištavanja i one morati biti preseljene. Primjeri takvog izdvajanja od gradskog područja su skladišta Lidla i Magme u Jastrebarskom, Alce i Rewe grupe u Svetoj Heleni te M Sana u Rugvici.

Očekuje li se u dogledno vrijeme ulazak novih investitora u ovom sektoru?
U ovom trenutku nemamo informaciju da ijedan od većih stranih investitora iz segmenta logistike ima namjeru ući na hrvatsko tržište, a izuzetak je jedino Helios Properties koji je 2008. kupio već započet projekt u Svetoj Nedelji. Razlog tomu je svakako kriza koja je svugdje zaustavila nove projekte ili barem znatno smanjila njihov broj, ali i, kao što smo već nekoliko puta napomenuli, regulativne prepreke i usporena gospodarska aktivnost. Sve to već duže vrijeme smanjuje sigurnost i profitabilnost ulaganja i usmjerava potencijalne investitore na “provjerena” tržišta ostalih zemalja u regiji. Gotovo je izvjesno da je zbog svega toga Hrvatska izgubila šansu postati baza za regionalne distributivne i skladišne centre tvrtki prisutnih u regiji unatoč svom izuzetno povoljnom geografskom položaju na sjecištu nekih međunarodnih tranzitnih ruta i dobro razvijenoj cestovnoj infrastrukturi.

Koje biste od industrijskih projekata u Hrvatskoj izdvojili kao najuspješnije?
U prvom redu treba razlikovati poduzetničke, odnosno poslovne zone od logističkih parkova. U Hrvatskoj imamo nekoliko primjera uspješnih poduzetničkih zona, npr. poduzetnička zona Podi-Šibenik, poduzetnička zona Dugopolje itd. Vlada, odnosno lokalne vlasti raznim poticajima pogoduju poduzetnicima u gradnji poslovnog prostora u takvim zonama, opremajući zemljište potrebnom infrastrukturom, koordiniranjem izrade prostorno-planske i projektne dokumentacije, financiranjem, marketingom te tako nastoje privući domaće i strane ulagače. Suvremenih logističkih parkova je jako malo i oni su većinom u vlasništvu tvrtki korisnika. Od projekata koji su djelomično ili u potpunosti građeni za “otvoreno” tržište spomenuo bih logistički kompleks Alca u Svetoj Heleni i projekt Helios Propertiesa “Logistički park Zagreb” u Svetoj Nedelji, u kojem je unatoč recesiji do sada zakupljeno 75 posto postojećih kapaciteta, a uskoro započinje i gradnja novog objekta ukupne površine 32.500 četvornih metara za poznatog zakupca.

Što se sve mora imati

Najvažnije karakteristike suvremenoga logističkog parka:
Lokacija – u blizini glavnih prometnica, odnosno glavnih prometnih čvorišta na prilazu većim gradskim središtima
Visina objekata od 10 metara naviše
Fleksibilnost prostora u skladištima velikih površina
Djeljivost na jedinice različitih veličina i namjena
Velik broj suvremenih ukrcajnih rampi i kolnih ulaza
Prostrani manipulativni prostori ispred objekata
Postojanje željezničkoga kolosijeka unutar granica parka ako je to moguće
Velik broj parkirališnih mjesta za osobna vozila i kamione
Mogućnost gradnje uredskih prostora prema potrebama pojedinih korisnika
Niski troškovi poslovanja i održavanja
24-satna čuvarska služba
Profesionalan ‘facility management’

ekonomski rast

Jedan sektor ima presudan utjecaj na rast Hrvatske – i nije turizam

strateško pitanje

Banke ulažu milijarde u ovo i to nema veze s novcem koji posuđuju