U pripremi je novi Zakon o najmu stanova, koji bi trebao stupiti na snagu 2027. godine te donijeti jasnija pravila i veću sigurnost i podstanarima i stanodavcima, piše HRT. Među najvažnijim novostima su obvezna solemnizacija novih ugovora, nova pravila o otkaznim rokovima te veća zaštita od naglog povećanja najamnine.

objavljen natječaj

Poljoprivrednici mogu dobiti do milijun eura za jedan projekt: Objavljen novi natječaj, evo kada kreću prijave

Ravnatelj Uprave za provedbu stambene politike, kvalitetu stanovanja i komunalno gospodarstvo Tomislav Jukić rekao je u emisiji „Dobro jutro, Hrvatska“ da Hrvatskoj fizički ne nedostaje nekretnina, nego nekretnina dostupnih na tržištu.

„Nekretnine se sve više kupuju kao investicija i nema interesa da budu na tržištu. Tome je teško doskočiti u kapitalizmu i tu država nema prevelike mehanizme osim oporezivanja, a to je na jedinicama lokalne samouprave“, rekao je Jukić.

Postojeći Zakon o najmu stanova donesen je još 1996. godine, a Ministarstvo smatra da postojeća pravila više ne odgovaraju današnjem razvijenom tržištu najma. Cilj novog zakona je među ostalim potaknuti vlasnike praznih stanova da ih stave u dugoročni najam i pritom im pružiti veću pravnu sigurnost.

Jedan od instrumenata za aktiviranje praznih nekretnina već je Program priuštivog najma, preko kojeg APN povezuje vlasnike stanova sa zainteresiranim najmoprimcima.

Mijenjaju se pravila za raskid ugovora

Jedna od važnijih promjena odnosi se na ugovore na neodređeno vrijeme. Prema Jukićevim riječima, važeći zakon vlasnicima daje ograničene mogućnosti otkazivanja takvog ugovora, zbog čega im se u praksi često savjetuje da ih ne sklapaju.

Novim zakonom vlasnicima bi se omogućilo otkazivanje ugovora na neodređeno vrijeme i bez krivnje najmoprimca, ali uz propisane otkazne rokove.

„Najkraći mogući ugovoreni otkazni rok je tri mjeseca. Ako otkazni rok nije propisan ugovorom, onda može trajati od šest mjeseci do godinu i pol dana, ovisno o tome žive li u kućanstvu maloljetna djeca i koliko je trajao prethodni ugovor o najmu“, objasnio je Jukić.

Hibridni pogon

Elektrifikacija bez punjača: kako MG Hybrid+ pojednostavljuje svakodnevnu vožnju

Premium oprema

Udobnost postaje sve važniji kriterij pri odabiru novog automobila

Prema ranije predstavljenom prijedlogu Ministarstva, zakonski rok u takvoj situaciji bio bi najmanje šest mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina. Ako u stanu živi dijete, rok bi se produljivao za dodatnih šest mjeseci. Stranke bi mogle ugovoriti i kraći rok, ali ne kraći od tri mjeseca.

Ako je razlog otkaza kršenje ugovornih obveza, primjerice neplaćanje najamnine ili režija, veća šteta u stanu ili ozbiljno kršenje kućnog reda, vrijedila bi drugačija pravila. Najmodavac bi prije otkaza morao poslati pisanu opomenu i dati najmoprimcu rok da ukloni problem.

Ugovori bi se obvezno solemnizirali

Jedna od najvećih novosti trebala bi biti obvezna solemnizacija novih ugovora o najmu kod javnog bilježnika.

Time se želi ubrzati postupak u slučajevima kada najmoprimac nakon prestanka ugovora ne želi napustiti stan.

„Dosad ste, ako želite osloboditi stan od osoba i stvari, morali najprije ići u parnični pa u ovršni postupak. Solemnizacijom ugovora izbacujemo potrebu za parničnim postupkom u više od 90 posto slučajeva. S takvim ugovorom možete odmah ići u ovršni postupak“, rekao je Jukić.

Trošak solemnizacije snosio bi najmodavac, a prema njegovim riječima iznosio bi između 50 i 150 eura, ovisno o visini najamnine i trajanju ugovora. Za najamninu od 600 eura solemnizacija ugovora na neodređeno vrijeme stajala bi oko 110 eura. Ministarstvo je obveznu solemnizaciju novih ugovora već predstavilo kao jednu od ključnih mjera budućeg zakona.

Jukić je naglasio da slučajevi u kojima najmoprimci ne plaćaju najamninu ili odbijaju napustiti stan prema podacima Ministarstva nisu česti, ali stvaraju nesigurnost među vlasnicima.

„Jedan takav slučaj stvori jako lošu percepciju u javnosti. Zakonom želimo ukloniti i te incidente kako se ne bi stvarala loša percepcija“, dodao je.

Polog od jedne mjesečne najamnine

Prijedlog donosi i konkretnija pravila prilikom useljenja. Ako konačni tekst ostane u obliku koji je Ministarstvo predstavilo, najmoprimac bi prilikom useljenja plaćao polog u visini jedne mjesečne najamnine.

Najmodavac i najmoprimac trebali bi sastaviti i zapisnik o primopredaji stana s opisom njegova stanja, očitanjima svih brojila te fotografijama svake prostorije.

Ako ugovorom nije drukčije uređeno, vlasnik bi uz prethodnu najavu mogao pregledati stan dva puta godišnje.

Najamnina se ne bi mogla povećavati proizvoljno

Važna promjena za podstanare odnosila bi se i na povećanje najamnine tijekom trajanja ugovora.

Prema prijedlogu Ministarstva, najamnina bi se mogla povećati najviše jednom godišnje, a najmoprimac bi o promjeni morao biti obaviješten najmanje 30 dana unaprijed.

Povećanje ne bi moglo biti proizvoljno. Najamnina bi mogla rasti najviše za postotak rasta cijena stambenih objekata u prethodnoj godini prema podacima Državnog zavoda za statistiku. Ugovorna odredba koja bi dopuštala češća ili veća povećanja bila bi ništetna.

Posebna zaštita predviđena je i za obitelji s maloljetnom djecom kada se ugovor raskida bez krivnje najmoprimca.

Cilj je više stanova u dugoročnom najmu

Govoreći o odnosu turističkog i dugoročnog najma, Jukić je podsjetio na promjene koje su već uvedene drugim propisima. Jedinice lokalne samouprave mogu određivati zone stanovanja te ograničavati izdavanje novih dozvola za apartmane, dok su suvlasnici u stambenim zgradama dobili veću mogućnost odlučivanja o kratkoročnom najmu u svojim zgradama.

„Te dvije mjere zasad daju dosta dobre rezultate“, zaključio je Jukić.

Novi zakon još je u proceduri, pa se pojedina rješenja do njegova konačnog donošenja mogu promijeniti. Ministarstvo ga predstavlja kao dio šire stambene politike čiji je cilj povećati broj nekretnina dostupnih za dugoročni najam i urediti odnose između vlasnika i najmoprimaca.