Hrvatsko tržište komercijalnih nekretnina ostalo je u fazi ekspanzije i u prvoj polovini ove godine, podržano snažnom potražnjom zakupaca i investicijskom aktivnošću. Istodobno, i dalje su prisutna opravdana pitanja o održivosti rasta, pišu analitičari Avison Younga u polugodišnjem izvješću o hrvatskom tržištu nekretnina.

Rast prema periferiji

“Vidljivi trend postupno je usporavanje građevinskih aktivnosti koje financira EU. Kako taj ciklus sazrijeva, neki izvođači radova traže ulaganja, posebno stambena, kako bi zamijenili dio prihoda od projekata javnog sektora. Također, vidimo da gradovi sve više guraju rast prema periferiji. To postavlja jednostavno pitanje: trebaju li se gradovi širiti prema van ili bolje koristiti zemljište koje je već urbanizirano? Veća gustoća, uključujući više zgrade s nižim pokrivanjem lokacije, mogla bi učinkovitije prilagoditi rast, a istodobno smanjiti troškove infrastrukture i daljnje širenje”, kaže Klara Matić, direktorica hrvatskog ureda Avison Younga.

Posebno je zanimljivo tržište poslovnih nekretnina, gdje se ističe Zagreb. Nakon više od desetljeća ograničene gradnje, Zagreb je ušao u novi razvojni ciklus, s ponudom klase A u tijeku koja bi trebala postupno uravnotežiti tržište uz očuvanje temelja koji podržavaju vrhunske najamnine. Hrvatsko tržište uredskih prostora nastavilo je jačati u prvoj polovici 2026., predvođeno Zagrebom, gdje je potražnja za modernim prostorom ostala znatno iznad ponude. S otprilike 1,6 milijuna četvornih metara uredskog prostora i vrlo niskom stopom slobodnih prostora od oko tri posto, koja je i niža u središnjem poslovnom centru, tržište ostaje vrlo ograničeno.

Potražnja za prostorima klase A bila je posebno jaka, podržana ograničenom ponudom modernih prostora. Najamnine su nastavile rasti, a cijene vrhunskih prostora dosezale su više od 20 eura po četvornome metru mjesečno. Prosječne najamnine za klasu A iznosile su oko 16,5 eura po četvornome metru, u usporedbi s 11-13,5 eura po četvornome metru za klasu B.

Hibridni rad mijenja, a ne smanjuje potražnju, a zakupci daju prioritet učinkovitim rasporedima, pristupačnosti, parkiranju, sadržajima, energetskoj učinkovitosti i operativnim troškovima. Podnajam je postao vidljiviji, posebno među ICT tvrtkama pogođenim padom sektora, kao i onima koje su se agresivno širile prije nego što su se u potpunosti prilagodile hibridnom radu.

Istodobno, visokokvalitetni uredi važni su za privlačenje, zadržavanje i suradnju zaposlenika. Ponuda ostaje ključno ograničenje. Zgrade izgrađene u posljednjih pet godina čine samo oko sedam posto ukupnog zagrebačkog prostora, zbog čega je starija imovina i dalje relativno dobro podržana ograničenom ponudom.

Tržište uredskih prostora u Zagrebu ostalo je vrlo ograničeno, što znači da će nadolazeće izgrađene jedinice vjerojatnije poboljšati izbor zakupaca, nego stvoriti značajne poremećaje na tržištu. Oko 130 tisuća četvornih metara prostora klase A u Zagrebu je u izgradnji, a u širem zagrebačkom prstenu prelazi površinu od 200 tisuća kvadrata. Očekuje se da će većina tog prostora ući na tržište u sljedeće dvije do tri godine. Razvoj se širi izvan središnjeg poslovnog područja prema istočnim i zapadnim gradskim četvrtima, potaknut ograničenom dostupnošću zemljišta.

Kemijska industrija

‘Europa bez kemijske industrije postaje ovisna i ranjiva’

Izgradnja mreža autocesta

Hrvatska na europskoj prometnoj karti: autoceste kao temelj logistike i trgovine 

“Zapadni dio Zagreba ima poseban potencijal s obzirom na svoju dostupnost i ograničenu ponudu modernih prostora. Međutim, troškovi izgradnje gotovo su se udvostručili tijekom sedam godina, dosegnuvši otprilike 2400 eura po četvornome metru stvarnih troškova u 2025., što je ekvivalentno 70 do 75% posto ukupnih investicijskih troškova”, kaže Matić.

Uravnoteženje tržišta

I dok je Zagreb nastavio dominirati hrvatskim tržištem uredskih prostora, Split, Rijeka i Osijek su manji i slabije likvidni. Otprije je poznato da je IT zajednica prepoznala osječku regiju i sam grad kao vrlo dobar potencijal pa se bilježi sve veću potražnju za modernim uredima u Osijeku.

“Kratkoročni izgledi su postupno ponovno uravnoteženje, a ne slabljenje tržišta. Nova ponuda trebala bi ublažiti nedostatak modernih ureda, dok se očekuje da će se postotak praznih prostora povećati na otprilike 7,5 posto do 2028., s većinom povećanja koncentriranog u starijim zgradama i manje atraktivnim lokacijama za koje će konkurencija novijih zgrada vjerojatno biti najjača”, zaključuje Matić.