Tržište nekretnina već prilično dugo je u fokusu javnosti. Na stručnim forumima još prije tri-četiri godine mogle su se čuti poruke kako trend rasta cijena stanova nije održiv, uzlazni trend tržišta nepomućeno je nastavljen. Lani je stopa povećanja i ubrzala – na 14 posto, što znatno premašuje rast dohodaka i troškova gradnje. Priče o tom tržištu danas se najčešće vrte upravo oko cijena i problema priuštivosti stanovanja, ali ambijent povišene inflacije dodatno potencira i aspekt nekretnina kao investicijske klase kojoj su Hrvati poslovično skloni.
Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u proteklih su pet godina kumulativno porasle za gotovo 80 posto, što je znatno više od prosjeka njihova povećanja na razini Europske unije (27 posto) i europodručja (22 posto). Veće poskupljenje nego u Hrvatskoj u tom razdoblju bilježi se samo u tri članice Unije (Mađarska, Bugarska i Litva), dok su npr. u susjednoj nam Sloveniji cijene u tih pet godina porasle 57 posto.
U raspredanjima o uzrocima snažnog poskupljenja “kvadrata” često se traže krivci, ali stvari se na kraju uglavnom svode na jednostavno pravilo na koje je često podsjećao donedavni guverner Boris Vujčić: cijene u ravnotežu (ili neravnotežu) dovode ponuda i potražnja.
U proteklom desetljeću na obje te strane ispreplelo se niz faktora koji su pogodovali snažnom rastu cijena. Od državnih poticaja u kombinaciji s nedostatnom ponudom stanova do inflacije s pratećim povećanjem troškova izgradnje (građevinskog materijala, radne snage) i rastom investicijske potražnje za nekretninama kroz skretanje dijela bankovne štednje. Na sve to nadovezao se utjecaj rasta plaća/dohodaka, pri čemu su kreditno financiranoj potražnji pogodovale i kamatne stope na stambene kredite koje su već neko vrijeme niže nego u zapadnoeuropskim zemljama u odnosu na koje su nekad bile osjetno više. Tako u podcastu “O novcu” Marko Bogdan navodi usporedbu s Njemačkom, gdje su prosječne kamate na te kredite danas na 3,7 naspram hrvatskih 3 posto, dok su npr. 2014. godine bile na 2,1 naspram hrvatskih 5,2 posto. Uza sve, dodatni impuls potražnji bio je i pojačan interes stranaca za nekretnine povezan s pridruživanjem Hrvatske EU i eurozoni te Schengenu, premda je u tom dijelu utjecaj većinom koncentriran na Jadranu, a u protekle tri godine participiranje stranih kupaca u ugovorenim kupoprodajama opada.
U posljednje dvije godine, doduše, broj kupoprodaja nekretnina na našem tržištu bilježi osjetan pad, ali rast cijena nije posustao, premašivši lani 14 posto. Premda se često ističe kako se u Hrvatskoj samo 30-ak posto kupoprodaja nekretnina realizira uzimanjem kredita, tržište nekretnina itekako je pod prismotrom Hrvatske narodne banke. S obzirom na izravnu i neizravnu izloženost banaka ono se danas smatra i jednim od najvažnijih izvora rizika za stabilnost financijskog sustava.
Snažna potražnja
O tome govore i neki od glavnih naglasaka u najnovijem izdanju HNB-ove publikacije Financijska stabilnost. Maja Bukovšak, izvršna direktorica Sektora financijske stabilnosti HNB-a, istaknula je prilikom predstavljanja analize otpornosti financijskog sustava da u Hrvatskoj i dalje svjedočimo razmjerno snažnoj potražnji, uz nastavak jačanja domaćih cikličkih ranjivosti. Snažna potražnja, rast plaća i povoljni uvjeti na tržištu rada podupiru ubrzan rast kredita i cijena stambenih nekretnina, koje su prošle godine ubrzale rast. Premda su udjeli tzv. neprihodonosnih kredita i dalje na povijesno niskim razinama, kod dijela novoodobrenih kredita kućanstvima već se vide znakovi pogoršanja kvalitete, koji se uobičajeno prije pojavljuju na nestambenim kreditima. Krediti poduzećima također rastu po povišenim stopama, osobito u djelatnostima osjetljivima na gospodarski ciklus, što se prije svega odnosi na sektore građevinarstva i poslovanja nekretninama, istaknula je.
Osim stambenih kredita koji čine najveći dio portfelja banaka i ključni su segment kroz koji se tržišni rizici vezani uz nekretnine prenose na bankarski sektor, banke su i u korporativnom segmentu znatno izložene nekretninskom tržištu. Uz financiranja građevinskih projekata i projekata razvoja nekretnina namijenjenih prodaji ili iznajmljivanju, to uključuje i kredite poduzećima koja nekretnine koriste kao instrument osiguranja bez obzira na primarnu djelatnost i namjenu kredita. Osim kroz izravne kanale izloženosti, moguća nepovoljna kretanja na tržištu nekretnina mogu se na kreditne institucije prenijeti i neizravnim putem, preko utjecaja na potražnju ili ukupnu gospodarsku aktivnost, podsjećaju u središnjoj banci.
Kad je riječ o stambenim kreditima, oni čine 15-ak posto ukupne imovine bankarskog sektora, a od 2018. rasli su po godišnjim stopama od oko 10 posto. Time se povećavao i njihov udio u ukupnoj imovini, a krajem prošle godine s dosegnutih su 13,7 milijardi eura činili više od polovine svih kredita kućanstvima te oko četvrtine ukupnih kredita. Željko Lovrinčević, znanstveni savjetnik na zagrebačkom Ekonomskom institutu, napominje kako je usto i dio nenamjenskih gotovinskih kredita nerijetko zapravo “dopuna” plasmanima stambenih kredita.
Kako bilo, rast “stambenjaka” uglavnom je u proteklim godinama bio praćen i poboljšanjem kvalitete portfelja, što se očituje u lanjskom padu udjela neprihodonosnih ili tzv. loših kredita (NPL) na manje od 1,5 posto, kao i osjetnom smanjenju onih sa statusom povećanog kreditnog rizika.
Unatoč trenutačno povoljnoj slici, u HNB-u naglašavaju da sama veličina tog portfelja i njegova osjetljivost na gospodarska kretanja upozoravaju na to da stambeni krediti ostaju za banke jedan od ključnih izvora potencijalnog prijenosa rizika vezanih uz tržište nekretnina. Usput podsjećaju da je tijekom višegodišnjeg razdoblja recesije u Hrvatskoj udio NPL-ova u tom segmentu premašio deset posto.
Povoljna slika
I u kreditiranju sektora poduzeća trenutačna slika djeluje povoljno. Kako u pogledu poslovnih rezultata i pada relativne zaduženosti, tako i smanjenja tereta otplate duga i udjela NPL-ova, koji je danas kod ukupnih plasmana poduzećima na povijesno niskih 3,4 posto. Međutim, izražena koncentracija kreditnog rasta na djelatnosti poput građevinarstva ili poslovanja nekretninama koje su osjetljive na okretanje ciklusa poziva na oprez. U protekle tri godine, primjerice, ukupni krediti tzv. nefinancijskim društvima porasli su za oko 3,9 milijardi eura ili 27 posto, pri čemu su poduzećima u građevinarstvu i u poslovanju nekretninama povećani za više od 50 posto, i na ta dva bloka djelatnosti otpada oko 1,2 milijarde prirasta kreditnih plasmana. Isto tako, u središnjoj banci ističu kako je u poslovanju s poduzećima čak 60 posto kreditnog portfelja vezano uz (poslovne) nekretnine.
Na oprez upućuju i primjeri iz prošlosti; rast neprihodonosnih kredita koji je uslijedio s recesijom nakon globalne financijske krize najizraženiji je bio upravo kod poduzeća u građevinarstvu i poslovanju nekretninama. Prije desetak godina, primjerice, od ukupnih kredita građevinskim tvrtkama udjel NPL-ova bio je na čak 56 posto (naspram današnjih 5,3), a onima u djelatnosti poslovanja nekretninama na oko 46 posto (danas na 1,2 posto).
Iako je danas sektor poduzeća ukupno otporniji, rizici iz ekonomskog okruženja su povišeni, a njihov utjecaj potencijalno se može preliti i na cijene nekretnina. Doduše, u temeljnom makroekonomskom scenariju HNB-a ove se godine očekuje tek relativno blago usporavanje njihova rasta – na još uvijek dvoznamenkastih 11 posto. U ostatku projekcijskog razdoblja od tri godine u HNB-u računaju da će cijene stambenih nekretnina dogodine usporiti na 7,8 posto, a potom u 2028. na 7,2 posto, u prvom redu kao rezultat sporijeg rasta plaća i smanjene priuštivosti nakon višegodišnjeg razdoblja snažnog rasta. Pored toga, u pogledu uvjeta financiranja očekuje se, kažu, blag i postupan rast aktivnih i pasivnih kamatnih stopa koji odražava povišena inflacijska očekivanja.
Te projekcije počivaju na pretpostavci relativno kratkotrajnog rata na Bliskom istoku (uz postupno smanjivanje cijena nafte i plina nakon dostizanja vrhunca u drugom tromjesečju) te na postupnom usporavanju rasta domaće gospodarske aktivnosti. Uz očekivano usporavanje rasta realnoga raspoloživog dohotka tome bi trebalo pridonijeti i slabljenje državnih investicija, u prvom redu zbog isteka razdoblja predviđenog za korištenje sredstava iz EU-ova Mehanizma za oporavak i otpornost. Uz takav razvoj događaja realni BDP bi u razdoblju 2026.- 2028. mogao, prema HNB-u, iznositi oko 7,5 posto, pri čemu bi prosječna godišnja stopa inflacije nakon ubrzanja u 2026. (zbog cijena energenata) u naredne dvije godine mogla znatno usporiti.
Makrobonitetne mjere
Međutim, u stresnom scenariju, koji počiva na hipotetskoj pretpostavci snažne eskalacije i duljeg trajanja rata na Bliskom istoku i pratećeg energetskog šoka te poremećaja u funkcioniranju globalnih opskrbnih lanaca i izraženih inflatornih pritisaka, snažni negativni učinci bi se, uz pad BDP-a u 2026. i 2027., očitovali i u cijenama nekretnina – kroz potpuno zaustavljanje rasta u ovoj te pad cijena u iduće dvije godine. Stresni scenariji po definiciji su malo vjerojatni, ali u slučaju takvih negativnih šokova svakako bi se pogoršala i naplata potraživanja po kreditima, a time i povećala ranjivost sustava.
Kako je njegova stabilnost i otpornost neposredna briga središnje banke, u cilju smanjivanja rizika u sustavu već su neko vrijeme na snazi i makrobonitetne mjere kojima su postroženi kriteriji odobravanja kredita potrošačima. Usto, zbog jačanja cikličkih ranjivosti HNB je bankama odlučio i dodatno povećati stopu protucikličkoga zaštitnog sloja kapitala, koja se s početkom iduće godine podiže s 1,5 na 2 posto.
Aktualne prognoze sugeriraju da rast cijena nekretnina ide prema umjerenijim stopama. Mnogi će reći da je za njihovo usporavanje važno i povećanje ponude, što je smjer koji je zacrtan i Vladinom strategijom priuštivog stanovanja. Na strani potražnje, pak, pripomoglo bi kad bi se kod građana povećao interes za drugim oblicima investiranja i u njih skrenuo dio potražnje koja završava u nekretninama. Ali to je proces na duže staze.
