U vrijeme kada se globalna financijska tržišta brzo mijenjaju, investitori posvećuju pozornost ulaganjima u realnu imovinu. Među njima nekretnine imaju poseban položaj – zbog stabilnih prihoda od najma, niske korelacije s tržištima kapitala i otpornosti na inflaciju predstavljaju važan dio portfelja brojnih profesionalnih investitora.
Posljednjih godina se kao posebno zanimljiv dio europskog tržišta ističe Jugoistočna regija, prvenstveno Slovenija i Hrvatska, gdje se poslovne nekretnine nalaze u fazi rasta i strukturnog razvoja. U tom kontekstu se sve više pozornosti pridaje alternativnim nekretninskim fondovima, koji investitorima omogućuju pristup većim i diversificiranim investicijskim projektima, bez zahtjevnosti izravnog vlasništva.
Što su uopće alternativni nekretninski fondovi?
Alternativni investicijski fondovi (AIF) poseban su oblik kolektivnog investiranja, namijenjen prvenstveno profesionalnim klijentima i institucionalnim investitorima. Za razliku od klasičnih investicijskih fondova s javnom ponudom, koji većinom ulažu u likvidne vrijednosne papire, alternativni fondovi imaju veću slobodu pri izboru ulaganja – među najčešćima su nekretnine, infrastruktura i privatni kapital. U EU-u ih uređuje direktiva AIFMD, koja osigurava nadzor i standarde upravljanja, a istovremeno društvima za upravljanje omogućuje oblikovanje strategija prilagođenih specifičnim segmentima tržišta.
Nekretninski alternativni fondovi prikupljaju sredstva investitora i investiraju ih izravno u fizičke nekretnine – primjerice poslovne zgrade, logističke centre ili hotele. Takav pristup osigurava profesionalno upravljanje, donosi diverzifikaciju rizika, omogućuje pristup institucionalnim nekretninama koje su pojedincima inače nedostižne te investitora oslobađa operativnog upravljanja. Sve to s investicijskim ciljem ostvarivanja prihoda od najma i kapitalnog rasta nekretnina u portfelju fonda.
Nekretnine prikladne za investicije mogu se podijeliti u nekoliko glavnih kategorija:
- Poslovne nekretnine, za koje je karakteristično da stvaraju stabilne prihode od najma i često su prvi izbor institucionalnih investitora (to su uredski prostori, trgovački lokali, trgovački centri, hoteli i drugi komercijalni objekti).
- Stambene nekretnine, koje su prikladne za dugoročno iznajmljivanje ili rast vrijednosti. U osnovi su stabilnije i manje volatilne, ali s nižim prinosima od poslovnih nekretnina.
- Industrijske i logističke nekretnine, među koje spadaju skladišta, distribucijski centri i proizvodni objekti. Riječ je o segmentu koji snažno raste zbog e-trgovine. Nudi više prinose od najma.
- Specijalizirane nekretnine: zdravstveni objekti, podatkovni centri, domovi za starije osobe). Zahtijevaju specijalizirano upravljanje i donose niže, ali iznimno stabilne tokove.
Profesionalno upravljanje portfeljem poslovnih nekretnina investitorima omogućuje izbjegavanje kompleksnosti izravnog vlasništva, jer stručnjaci brinu o izboru, iznajmljivanju i optimizaciji pojedinih ulaganja. Diverzifikacija rizika po sektorima i državama smanjuje rizik, jer portfelj uključuje različne vrste nekretnina te geografski raspoređene projekte u Sloveniji i Hrvatskoj. Investitorima je tako omogućen pristup velikim institucionalnim nekretninskim projektima koji bi pojedinačnim investitorima, zbog visokih ulaznih iznosa i zahtjevnosti upravljanja, inače bili nedostižni. Ključni element cjelokupnog koncepta su stabilni prihodi od najma, koji predstavljaju temelj nekretninskih prinosa i istovremeno investitorima donose predvidljiv te dugoročno održiv izvor prihoda.
Zašto nekretnine spadaju u dugoročnu investicijsku strategiju?
Nekretnine su važan sastavni dio portfelja velikih institucionalnih investitora. Razlozi su jasni:
- Diverzifikacija: Niska korelacija s dionicama i obveznicama smanjuje volatilnost cjelokupnog portfelja investitora.
- Inflacijska zaštita: Najamnine su često indeksirane, a tržišne vrijednosti u inflacijskim razdobljima u pravilu rastu.
- Stabilni novčani tokovi: Kvalitetne nekretnine s dugoročnim najmoprimcima osiguravaju predvidljive i redovite prihode.
- Potencijal rasta vrijednosti: Gospodarski rast i razvoj urbanih središta prati dugoročno povećanje tržišnih vrijednosti.
Zbog tih karakteristika je 5 %–15 % portfelja brojnih globalnih investicijskih institucija namijenjeno nekretninama.
Generali Adriatic Value Fund II s ciljanim tržištima SLO i HR
Tržište institucionalnih ulaganja u nekretnine u Sloveniji tek se razvija. Novost su nekretninski fondovi, kao što je Generali Adriatic Value Fund II, te projekti koji slijede inozemne prakse, no opsežnijeg institucionalnog kapitala na tom području još nema. Pojedinci nekretnine još uvijek većinom doživljavaju kao izravno ulaganje, prikladno za investitore s većim kapitalom i željom za nadzorom, dok nekretninski fondovi nude diverzificiranije, profesionalno upravljane i dostupnije oblike ulaganja. S daljnjim razvojem tržišta i većim zanimanjem investitora može se očekivati da će ovaj segment u idućim godinama sve više nadopunjavati tradicionalno ulaganje u fizičke nekretnine.
Alternativni nekretninski fond Generali Adriatic Value Fund II, koji je usredotočen na poslovne nekretnine u Sloveniji i Hrvatskoj, tako predstavlja promišljenu mogućnost za profesionalne investitore koji traže dugoročnu, stabilnu i stručno upravljanu realnu imovinu. Podržan je strukturom tržišta, trendovima rasta i makroekonomskim kretanjima koji regiji daju značajan investicijski potencijal. U regiji Slovenije i Hrvatske sve se više pokazuje strukturni nedostatak kvalitetnih poslovnih prostora, što snažno utječe na dinamiku najamnina. U Ljubljani je slobodno tek oko 3 posto uredskih površina, dok se Zagreb suočava sa sličnim manjkom suvremenih poslovnih objekata, što stvara dodatni pritisak na rast cijena najma. Istovremeno obje države uživaju podršku stabilnog makroekonomskog okruženja i članstva u Europskoj uniji, što jača povjerenje investitora te potiče gospodarski rast.
Posebno važan čimbenik je ulazak Hrvatske u eurozonu, koji je uklonio valutni rizik i dodatno povećao zanimanje kako domaćih tako i stranih investitora. Na cjelokupno tržište nekretnina utječu i procvat logističkog i digitalnog sektora: Luka Koper, hrvatski prometni koridori i neprestani rast e-trgovine potiču razvoj novih logističkih kapaciteta i modernizaciju distribucijskih sustava u cijeloj regiji. U tom su okruženju najamni prinosi u Ljubljani i Zagrebu izrazito nadprosječni i velika konkurentska prednost u usporedbi sa zapadnoeuropskim prijestolnicama, gdje su prosječni najamni prinosi znatno niži.
Nekretnine – sastavni dio portfelja
Kretanje vrijednosti poslovnih nekretnina u posljednjem desetljeću potvrđuje da su profesionalno upravljani portfelji iznimno važni u kompleksnom i dinamičnom tržišnom okruženju, gdje se uvjeti brzo mijenjaju. Diverzifikacija lokacija, najmoprimaca i vrsta nekretnina smanjuje rizik te omogućuje da stabilni prihodi drugih segmenata prevagnu nad negativnim kretanjima kod pojedinih ulaganja. Osim toga, alternativni nekretninski fondovi investitorima omogućuju pristup velikim institucionalnim projektima koje pojedinac obično ne može dosegnuti samostalno, a istovremeno donose zaštitu od inflacije i stabilne prihode od najma koji čine jezgru njihove dugoročne profitabilnosti. U usporedbi s drugim investicijskim klasama postižu konkurentne prinose s obzirom na rizik i makroekonomske uvjete, pri čemu su podržani realnom imovinom koja dokazano uspješno nadopunjuje tradicionalne portfelje i pridonosi većoj stabilnosti cjelokupne investicijske strategije.
Nekretninski fond Generali Adriatic Value Fund II posebni je investicijski fond, reguliran prema slovenskom zakonodavstvu, koji sam po sebi nije pravna osoba. Cilj fonda je postizanje stabilnih prihoda i dugoročnog kapitalnog rasta ulaganjima u poslovne nekretnine. Njegova investicijska strategija temelji se na prepoznavanju i odabiru nekretnina s odgovarajućom unutarnjom vrijednošću, potencijalom rasta te pouzdanim, ponavljajućim prihodima od najamnina. Fond tako slijedi pristup koji objedinjuje stručno upravljanje, diversificiranu izloženost te promišljenu izgradnju portfelja u jednoj od najperspektivnijih nekretninskih regija.
