Do prošle godine, vlasnik stana u stambenoj zgradi mogao je samostalno odlučiti hoće li ga kratkoročno iznajmiti turistima putem platformi poput Bookinga ili Airbnba. Novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, koji se primjenjuje od 1. siječnja 2025., značajno su se promijenila pravila u stambenim zgradama.

Prema njemu, za kratkoročno iznajmljivanje stanova potrebna je suglasnost suvlasnika koji zajedno imaju najmanje 66,67 posto suvlasničkih udjela u zgradi. Drugim riječima, većina susjeda sada ima pravo odlučiti hoće li netko u istoj zgradi smjeti iznajmljivati stan turistima ili ne. Dio obiteljskih iznajmljivača to smatra neustavnim, dok dio sve promatra kao pokušaj balansa između lokalnog stanovništva i iznajmljivača.

Postoji pitanje kategorizacije

Predsjednik udruge Spasimo male iznajmljivače (SMOi) Vedran Tomić kazao je: “Smatramo da je odredba o obveznoj suglasnosti neustavna, diskriminatorna i neproporcionalna. To je pogrešan alat kojim je ubačen kamen smutnje i izglednog sukoba među suvlasnike, kako bi se prebacila odgovornost s države na građane. Uvjet dobivanja suglasnosti od čak 66 posto suvlasnika nema i ne može imati za cilj regulirati buku i međuljudske odnose jer se takve stvari postižu dosljednom provedbom komunalnog i kućnog reda, uz propisane konkretne sankcije za konkretne počinitelje – bili oni stanari, podstanari, turisti, korisnici poslovni prostora ili prolaznici. Pravi cilj ove mjere, i to Vlada ne prikriva, je smanjiti sudjelovanje i prihod hrvatskih građana od legalnog turističkog najma”.

Tomić je naglasio kako se odredbe ne odnose na vlasnike koji i sada iznajmljuju svoje stanove ‘na crno’, niti na one koji su suvlasnici u apartmanskim zgradama. U praksi, svjedoči Tomić, već postoje paradoksalne situacije da legalni iznajmljivač mora tražiti suglasnost od prvog susjeda koji ilegalno iznajmljuje “prijateljima i rodbini” i pritom ne plaća poreze, osobito u zgradama gdje su vlasnici stanova pretežno stranci, što je, prema njegovoj ocjeni, samo po sebi ponižavajuće i apsurdno.

“U udruzi smatramo kako je neosporno da je zakon neustavan i za njega je naša udruga, uz druga dva zakona vezana uz iznajmljivače, Ustavnom sudu podnijela prijedloge za ocjenu ustavnosti 23. travnja 2025. godine. Našim se prijedlozima priključilo preko tisuću hrvatskih građana i dvadeset posto zastupnika Hrvatskog sabora, očekujemo da ćemo u ovoj godini dobiti i odluku Ustavnog suda. Odredba o suglasnosti bez validnog opravdanja ograničava pravo na slobodno raspolaganje privatnim vlasništvom i diskriminira dio hrvatskih građana isključivo na temelju vrste objekta u kojem se to vlasništvo nalazi, ali i mnogo šire od toga. On uvođenjem retroaktivne obveze ishođenja suglasnosti pod prijetnjom ukidanja legitimno dobivene kategorizacije smještaja krši pravnu sigurnost građana”, izjavio je Tomić.

Tomić napominje kako postojeći zakoni već omogućuju sankcioniranje buke i kršenja kućnog reda. Tvrdi kako kratkoročni najam nije uzrok krize stanovanja, a regulacija mora uključivati predstavnike malih iznajmljivača, što se zasad ne događa.

S druge strane su sustanari u stambenim zgradama, koji su novim pravilima zadovoljni.

Poslodavac prijetelj obitelji

Nova mjera države mogla bi promijeniti način na koji radimo – evo zašto

Intervju

“Uveli smo princip ‘istovrijedni rad – jednaka plaća’ u praksi, a ne samo kao pusto obećanje”

“Jedan od ključnih problema regulative stanovanja zadnja skoro tri desetljeća predstavljao je nedostatan ili prevladan zakonski okvir koji je regulirao stanovanje i održavanje stambenih zgrada, pa je novi zakon svakako dobra polazna točka”, izjavio je predsjednik Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada Dejan Bodul s Pravnog fakulteta u Rijeci.

Bodul smatra da je novi zakon, koji zahtjeva pristanak suvlasnika za kratkoročni najam u zgradama, opravdan jer štiti prava suvlasnika, koja dosadašnji zakon nije dovoljno osigurao, te poštuje njihova vlasnička prava zajamčena Ustavom i međunarodnim pravilima. Takva zaštita, ocjenjuje Bodul, smatra se legitimnim javnim interesom zbog kojeg je zakon donesen.

Bodul nam je kazao kako je upoznat s pozivima za ocjenu ustavnosti zakona.

“Prema mojim saznanjima podneseno je više desetaka prijedloga za ocjenu ustavnosti ovog Zakona. Iako Ustavni sud Republike Hrvatske još nije donio odluku, on je u nizu drugih odluka više puta naglasio da zakonodavac ima ustavnu ovlast odlučivanja o javnim politikama, pri čemu uživa široku slobodu procjene, ali i isključivu odgovornost za svrsishodnost propisanih zakonskih mjera. Stoga ustavnosudska ocjena suglasnosti zakona s Ustavom ne podrazumijeva ocjenu odabranog modela i njegova ustroja. Naime, eventualno postojanje drugačijeg rješenja od sadašnjeg ne znači da osporeno rješenje nije u suglasnosti s Ustavom, pod uvjetom da je rješenje koje je ponudio zakonodavac ostalo unutar ustavnopravno prihvatljivih granica”, pojasnio je Bodul.

Bodul je uvjeren kako zakonodavac ne ulazi na ovaj način u stečena prava, već se uspostavilo pravedno stanje koje je dovelo u uravnotežen odnos primijenjene mjere i cilj – bolju kvalitetu života u zgradama i bolju raspoloživost stambenog fonda za primarnu ulogu.

Pad cijene i strukture gostiju

Čak ni među iznajmljivačima nisu svi usuglašeni. Dio njih, naime, razumije kako je bitno postići balans između lokalnog stanovništva i turista koji dolaze u kratkoročni najam. Barbara Marković, predsjednica Hrvatske udruge obiteljskog smještaja (HUOS) na naš upit komentirala je kako na terenu ima onih iznajmljivača koji nimalo nisu sretni zakonom jer im je kratkoročni najam bio osnovni posao, dok jednako tako naglašava kako su primali pozive i od nezadovoljnih stanara zgrade, lokalaca, koji nisu mogli mirno živjeti od turista.

“Teško je i jednima i drugima”, ocjenjuje Marković i dodaje: “Ne radi se to da se nekome zabrani rad, nego da se regulira tržište. Kad je tržište prezasićeno dolazi do urušavanja cijena. Kad padaju cijene, pada i struktura gostiju”. Marković kaže kako se, od kad je zakon stupio na snagu 1. siječnja 2025., primjećuje smanjeni broj novoregistriranih objekata, što je, naglašava ona, bio i cilj – smanjivanje masovnog turizma i široko rasprostranjenog otvaranja apartmana po zgradama.