Vlasništvo nad stanom postaje sve veći neostvarivi san mnogih hrvatskih građana, posebno u Zagrebu i na obali. Hrvatska je jedna od najpogođenijih članica Europske unije krizom priuštivosti stanovanja, pokazalo je najnovije izvješće Europske mreže za praćenje prostornog razvoja (ESPON).

Hrvatska je visoko na rang listi zemalja EU s najdužim rokovima otplate kredita, zauzima otprilike 25. mjesto po dužini trajanja otplate stambenih kredita među članicama. S prosječnim trajanjem otplate dužim od 30 godina Hrvatska je blizu Poljske i Mađarske. U većini zapadnoeuropskih zemalja stanovi prosječne veličine otplaćuju se 15 do 20 godina, dok samo nekoliko zemalja u EU, poput Slovačke, ima još duže rokove otplate.

Sfera nerealnog

Da kupili prosječni stan od 75 četvornih metara hrvatski građani prisiljeni su uzeti kredit čija se otplata proteže na više od 30 godina, kad se uzima prosječna lokalna plaća i ulaže malo više od 60 posto mjesečnog dohotka. Za usporedbu, u najrazvijenijim ekonomijama poput Nizozemske i Njemačke, otplata takvog stana traje između 15 i 20 godina. Za mnoge hrvatske kupce to znači razdoblja otplate koja se protežu cijelim radnim vijekom, uz dodatni teret visokih predujmova koji često dosežu 40 posto ukupne kupoprodajne vrijednosti.

Ni manji stanovi, oko 45 metara četvornih, nisu mnogo dostupniji – više od 30 godina kredita je norma, a najpovoljnije je u manjim ruralnim regijama u kojima je za stan te potrebno oko 20 do 25 godina otplate kredita.

“Još uvijek povećana potražnja potiče rast cijena, no nisam siguran da će se svi projekti realizirati po željenim cijenama jer se ipak uočava znatno usporavanje tržišta, a jedan od razloga je rast cijena koje dosežu visine koje su nedostupne većini kupaca. Neke cijene rabljenih, ali i novih nekretnina, već su u sferi nerealnog”, rekao nam je Dubravko Ranilović, direktor Kastel nekretnina i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, komentirajući aktualno stanje na tržištu nekretnina.

Ranilović usporavanje rasta cijena očekuje u prvoj polovici 2026. godine. Podsjetimo, u prvih šest mjeseci ove godine prosječna cijena novoizgrađenog stana na državnoj razini povećana je za 15,9 posto u odnosu na isto razdoblje lani. Do najvećeg skoka cijena došlo je u Zagrebu u kojemu je prosječna cijena novoizgrađenog stana povećana za 24,1 posto, prema podacima Ekonomskog instituta, Zagreb (EIZG).

Još alarmantnija je situacija s najmom stanova. Stanovnici Hrvatske u prosjeku troše više od 60 posto svojih prihoda na najam srednje veličine stana, što je gotovo dvostruko više od prosjeka EU, gdje se taj udio kreće između 28 i 42 posto, prema ESPON-u. Hrvatska je, naime, jedna od 20 zemalja – poput primjerice Mađarske, Latvije i Slovačke – s najgorim pokazateljima pristupačnosti najma. Austrijanci za najam stana veličine 75 četvornih metara izdvajaju 28 do najviše 30 posto svog mjesečnog dohotka.

“Takav financijski teret znači da mnogi u Hrvatskoj, osobito mladi i oni koji ulaze na tržište stanovanja, imaju izrazito ograničene mogućnosti osigurati pristojan dom bez dugoročnih financijskih žrtava”, kaže se u izvješću Europske mreže za praćenje prostornog razvoja.

europska zdravstvena politika

Romana Jerković upozorava na opasan zaokret EU-a

Budućnost bez dima

Iza kulisa 1.500 znanstvenika: Kako nastaju proizvodi koji mijenjaju duhansku industriju

Sigurnost najma je još jedan problem: najamni ugovori u Hrvatskoj traju uglavnom od jedne do tri godine, što je znatno kraće od pet do osam godina koliko je uobičajeno u zemljama poput Njemačke i Francuske. Kratkoročna priroda najma povećava nesigurnost i otežava dugoročno planiranje za mnoge kućanstva, ističu u ESPON-u. Dodaju da najčešće iznajmljuju mladi i novi doseljenici, ali su izloženi neizvjesnosti, visokim troškovima najma i slaboj zaštiti najmoprimaca.

Najteža situacija je u najvećem gradu Zagrebu i njegovoj okolici, gdje su cijene nekretnina i najma najviše, a troškovi stanovanja neproporcionalno opterećuju građane. Posljednjih godina turistički gradovi na Jadranu – Dubrovnik, Split, Zadar, ali i brojni otoci – bilježe visoke cijene stanovanja koje dodatno smanjuju mogućnosti kupovine ili najma pristupačnog i kvalitetnog stana.

S druge strane, kontinentalni dijelovi Hrvatske, osobito Varaždinska, Krapinsko-zagorska i Osječko-baranjska županija pokazuju nešto bolju sliku s promjenjivom priuštivošću i nešto nižim cijenama, ali i nižim standardima stanovanja i ograničenom ponudom. Ruralne županije, primjerice, Virovitičko-podravska i Požeško-slavonska, nude najpristupačnije stanove, međutim, s nižim prihodima stanovništva te kvalitetom koja ne zadovoljava nužne standarde.

“Ova prostorna nejednakost dodatno izražava socijalne napetosti i zahtjeva ciljane mjere politike kako bi se olakšala situacija najpogođenijih regija”, navodi se u izvješću europske mreže.

Neadekvatni stanovi

Pored financijskih izazova, izvještaj upozorava na veliku zastupljenost neadekvatnih stanova u Hrvatskoj. Više od 17 posto stanovnika živi u domovima koji ne udovoljavaju osnovnim EU standardima kvalitete, uključujući sanitarnu opremljenost, prostor i energetsku učinkovitost. Prema tom pokazatelju Hrvatska je jedna od najlošijih članica EU-a. Ujedno, udio socijalnog i javnog stanovanja u Hrvatskoj je manji od dva posto, što je značajno niže od prosjeka u razvijenim državama unutar EU i dodatno ograničava sigurnost i izbor za najmodavce.

Po pitanju vlasništva nad nekretninom u kojoj se stanuje Hrvatska stoji jako dobro – u SAD-u 65 posto kućanstava živi u vlastitoj nekretnini, u Njemačkoj 48 posto, Francuskoj 63 posto, a u Hrvatskoj čak 91 posto kućanstava. Paradoks visokog udjela vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj leži u činjenici da pristupačnost novog stanovanja ostaje izuzetno složen i financijski zahtjevan problem. Ovaj nerazmjer ukazuje na generacijsku nejednakost i ograničen pristup tržištu za mlade i useljenike jer se trenutačni sustav oslanja na prijašnje nasljeđe i imovinske transfere, a ne na suvremene mogućnosti stjecanja nekretnina. To znači da visoki udio vlasnika ne odražava lakoću stjecanja vlastitog doma, već je rezultat povijesnih okolnosti koje sada otežavaju pristup stanovanju široj populaciji.

“Visoki najamni troškovi i dugoročni krediti vjerojatno će dovesti do povećanih troškova stanovanja za širu populaciju i u dužem razdoblju”, upozoravaju u ESPON-u.