Cijene nekretnina ne prestaju rasti. Podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) pokazuju da je za četvorni metar novog stana (bez POS-a) u prvoj polovici ove godine, u prosjeku, trebalo izdvojiti 2766 eura, što je 4,3 posto više u odnosu na drugo polugodište 2024., te čak 11,8 posto više u odnosu na prvo polugodište prošle godine. Kada se u tu cijenu uračunaju stanovi prodani na temelju Programa društveno poticane stanogradnje (čija je prosječna cijena u prvom polugodištu 2025. bila 1245 eura po četvornom metru) iznos neznatno pada na 2754 eura po četvornom metru.

Slabija potražnja i kupnja

Oni koji su se odlučili za kupnju stana u novogradnji od 50 četvornih metara morali su, u prosjeku, izdvojiti nešto više od 138 tisuća eura, a za stan od 80 kvadrata više od 221 tisuću eura. U Zagrebu je rast cijena novogradnje ipak bio nešto sporiji nego u ostatku Hrvatske. Na godišnjoj razini cijene su u glavnom gradu rasle 4,6 posto (bez POS-a), a u ostatku Hrvatske 16,1 posto. Ipak, u glavnom gradu zabilježen je pad cijena novogradnje u prvoj polovici ove godine u odnosu na drugu polovicu prošle, i to za 1,1 posto, dok su u ostatku Hrvatske cijene rasle 5,6 posto, pokazuju podaci DZS-a.

Rast cijena nije zaustavila slabija potražnja i kupnja nekretnina koja je zabilježena lani nakon tri godine rasta broja kupoprodaja. Podaci Porezne uprave pokazuju da je 2024. u odnosu na 2023., realizirano 1,8 posto manje kupoprodaja, dok je promet stanova i apartmana pao 5,1 posto. Pad je nastavljen i u prvoj polovici ove godine u odnosu na isti period lani, i to 15 posto (i u ukupnom broju transakcija i u broju kupoprodaja stanova i apartmana).

Takvi trendovi neminovno će se odraziti na cijene nekretnina, smatra Dubravko Ranilović, direktor agencije Kastel nekretnine te predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK-u, koji napominje da je pad kupoprodaja u Zagrebu bio viši nego na državnoj razini i iznosio je nezanemarivih 25 posto.

“No, tržište je inertno te do pada cijena neće doći preko noći”, ističe. Kao poseban problem izdvaja nerealno visoke tražene cijene nekretnina. “U Zagrebu najmanje 30 posto projekata novogradnje ima potpuno nerealne cijene, zbog čega na tržištu imamo velik broj stanova koji se ne mogu prodati”, ističe, dodajući da je taj problem još izraženiji kod rabljenih stanova kod kojih su cijene pretjerane u 60 do 70 posto slučajeva. Ovakva će situacija neminovno utjecati na trendove na tržištu.

“Smatram da će doći od ispuhivanja”, kaže. Utjecaj na to imat će i državna stambena politika usmjerena na priuštivo stanovanje kroz aktivaciju praznih nekretnina, poglavito što se tiče najma, smatra direktor Kastel nekretnina ističući da je dobro da je država napokon krenula u rješavanje nagomilanih problema u području stanovanja te da je brojne probleme dobro detektirala.

S druge strane, Boro Vujović, direktor Opereta nekretnina, kaže da se pad kupoprodaja nije odrazio na cijene novogradnje jer je potražnja i dalje veća od ponude. “Usto, imamo i rast nabavne cijene novogradnje koje, barem kada je riječ o Zagrebu, ima sve manje zbog izazova s dobivanjem građevinske dozvole. Također, svoj utjecaj ostavlja i inflacija”, nabraja Vujović razloge rasta cijena novogradnje, dodajući da sumnja da u skorijoj budućnosti možemo očekivati pad cijena nekretnina.

“Kada je u pitanju novogradnja, ne treba očekivati značajniju korekciju realiziranih cijena, posebno dok su troškovi gradnje ovako visoki”, navodi. Objašnjava i da je broj kupoprodaja stanova i apartmana, posebno u odnosu na rekordne godine (2007. i 2008.) i dalje relativno skroman (27 tisuća 2024.)

pametno rješenje

Monri Payments prvi u regiji trgovcima omogućuje Click to Pay rješenje u suradnji s Mastercardom

mikro poduzetnici

Velike promjene ne donose samo veliki sustavi

Češće kupnja gotovinom

Vujović ne očekuje da će situaciju na tržištu poremetiti nedavno uvedeni stroži uvjeti kreditiranja. Kaže da su kreditne linije i dalje jeftine, odnosno kamatne stope niske. Usto, mali broj kupaca diže kredit za kupnju nekretnina. Vujović kaže da se novogradnja u Zagrebu češće kupuje gotovinom nego kreditima. Također, minimalan je udio kredita pri kupnji nekretnina na Jadranu koje najčešće kupuju strani državljani koji su samo lani u ukupnom prometnu nekretninama u Hrvatskoj sudjelovali s 37 posto. Znatnijeg utjecaja na cijene kvadrata novogradnje ne bi trebala imati niti državna stambena politika, smatra Vujović, jer je usmjerena na aktivaciju praznih i neiskorištenih nekretnina kako bi, većom ponudom, utjecala u prvome redu na priuštiviji najam.

Ipak, znakovit je pad prometa nekretnina koji, ako se nastavi, prodavatelji više neće moći ignorirati.