Kad je riječ o ulaganjima, Hrvati obožavaju kombinaciju turizma i opeke i betona. Vlastita kuća na moru, pasivni prihod od najma… No, turizam je zanimljiv jer je unatoč osjetljivosti pokazao veliku rezistentnost i sposobnost za relativno brz oporavak. Vitalnost može zahvaliti povoljnom položaju – mi smo autodestinacija i to se pokazalo presudnim u pandemiji.

Bolji smo, ali zaostajemo

*Autorica teksta Vlasta Simunović je specijalist za projektno financiranje tvrtke 3D poslovne financije

Prema zadnjem T&T izvješću iz 2019. hrvatski turizam je zauzeo 27. mjesto gledajući generalno ukupnu međunarodnu konkurentnost, što je zapravo poboljšanje. Ipak, u odnosu na razvijenije destinacije Mediterana – Španjolska (1.), Francuska (2.), Italija (8.), Grčka (25.) – vidljivo je zaostajanje, iako u odnosu na južne destinacije Mediterana – Malta (35.), Turska (43.), Cipar (44.) – Hrvatska bolje stoji. Zadnja strategija razvoja turizma iz 2013. se uz povećanje broja smještajnih kapaciteta temeljila na poboljšanju kvalitete postojećih smještajnih kapaciteta i podizanju standarda ponude.

I tu dolazimo do pitanja što je više isplativije – greenfield ili brownfield investicija?

Greenfield investicije je potrebno raditi iz temelja tako da imaju veći učinak na okruženje i okoliš te se moraju dobro uklopiti radi održivosti. Svaki greenfield podrazumijeva i povećanje konkurencije te može dovesti do disrupcije na tržištu.

Zato pri planiranju treba gledati ključne parametre kao što su trend rasta broja turista i potrošnje, strategija razvoja predmetne destinacije i vrsta turizma (masovni/elitni/poslovni) te tome prilagoditi poslovni model. Brownfield investicije se realiziraju kroz kupnju, najam ili koncesiju te nerijetko dolazi i do spajanja/pripajanja postojećih tvrtki koje su bile u vlasništvu nekretnine. Tako se izbjegava porez na promet nekretnina ali i kupuju tvrtkine obveze.

Nakon tranzicije ostalo je napuštenih nekretnina na potentnim destinacijama, a pojavili su se i objekti poput bivših vojarni, napuštene zgrade u povijesnim jezgrama (npr. Dubrovnik) itd. koji su zbog lokacije predstavljali potencijal za turizam. Takvi objekti uz more imaju posebnost jer danas novogradnja uz more nije dopuštena. Stavljanjem u funkciju raste i imidž cijele destinacije što olakšava održivost. Važan je i utjecaj na lokalno zapošljavanje i suradnju s poduzetnicima.

Ukupni troškovi mogu biti niži jer obično već postoji infrastruktura što može i ubrzati realizaciju. Ponekad je moguće preuzeti i postojeće već educirane zaposlenike. Zbog svega navedenog brownfield se dugo smatrao manje rizičnim te je bio najviše zastupljen.

Zanimljivi smo strancima

Ipak, nekad je greenfield isplativiji… Kada postojeća infrastruktura nije adekvatna, radna snaga nije dostatna ili postojeće dozvole treba dorađivati uz značajne troškove.

Nekad postojeći kapaciteti zahtijevaju i visoke troškove održavanja. Kada konačni planirani turistički proizvod nije dovoljno fleksibilan i planiran je za cjenovno osjetljivo tržište, ograničene su mogućnosti rasta cijene što negativno utječe na planirani povrat na investiciju.

Dodatno se kod starijih objekata može dogoditi neusklađenost sa planiranim standardima nove investicije. U tom slučaju, isplativost projekta jako ovisi o duljini sezone, planiranom turističkom proizvodu, ciljanim gostima te samoj destinaciji. Drugim riječima, ima li smisla graditi novi hotel 5* u destinaciji za masovniji turizam?!

Ulaganja u Hrvatsku su do sada bila niža od očekivanih upravo zbog loše administracije. Ipak, uz provedena poboljšanja, primjetan je interes stranih investitora. Najzanimljiviji im je trenutno greenfield model i to u izgradnju vila za prodaju, zgrade s apartmanima za prodaju (second home market), mali apart hoteli i sl. Dodatni benefit investitorima je niska cijena i zemljišta i nekretnina.

Unatoč ogromnom rastu i dalje su cijene znatno niže nego u ostatku Europe, a samim time je i povrat veći. No, pojačani interes dodatno “pumpa” cijenu nekretnina na obali što bi moglo negativno utjecati na lokalno stanovništvo. Zbog izuzetne kompleksnosti investitorima se sugerira angažirati domaće, provjerene stručnjake kako bi izbjegli sve zamke, kvalitetno pripremili projektnu dokumentaciju i dobili potrebno financiranje.

*Autorica je specijalist za projektno financiranje tvrtke 3D poslovne financije / vlasta@3dposlovne-financije.hr