Prema gotovo svim istraživanjima, najisplativije nekretnine u Europi su trgovačke nekretnine. Hrvatsko je tržište tek u razvoju, no kupovna moć stanovništva raste iz dana u dan, a strani investitori su počeli shvaćati da i od hrvatskog tržišnog kolača mogu dobiti svoj dio. S Natašom Dorotić, novom direkoricom odjela trgovačkih nekretnina za jugoistočnu Europu agencije King Sturge, razgovarali smo o stanju na tržištu trgovačkih nekretnina u Hrvatskoj, te trendovima i prognozama o razvoju tržišta, kao i o novim projektima čija će realizacija obogatiti ponudu i usrećiti hrvatske kupce.

Kakvo ste stanje u sektoru trgovačkih nekretnina zatekli u Hrvatskoj koncem protekle godine?
Dorotić: Stanje koje je u principu bilo 1996. u Češkoj. Točnije, dva ili tri postojeća shopping centra tzv. prve generacije s hipermarketima kao ključnim nositeljima projekta i 15 projekata u pripremi u Zagrebu, prema našim informacijama, u sljedećih 4-5 godina. U toj se fazi nalazi Hrvatska, s tim da će se tržište u Hrvatskoj, Bugarskoj i Rumunjskoj zbog velikog interesa međunarodnih trgovačkih lanaca puno brže razvijati nego što su se razvijala tržišta u srednjoj Europi.

Nedavno istraživanje Richarda Ellisa pokazalo je da su trgovačke nekretnine u Europi najisplativije. Koja su tržišta najisplativija? Gdje je Hrvatska na toj ljestvici?
Dorotić: Nema trenutačno dovoljno produkata na tržištu da bi se moglo reći gdje je Hrvatska na toj ljestvici, ali sigurno je dugoročno jedno od najzanimljivijih tržišta u našoj regiji. Trenutačno su na prvom mjestu po atraktivnosti Rumunjska i Bugarska jer iza sebe već imaju prvu fazu razvitka retail projekata u koju Hrvatska tek sad ulazi po pitanju trgovačkih centara. Prva faza su centri tipa King Cross i City Center One, trenutačno se planira nekoliko vrlo sličnih po konceptu u Zagrebu, Rijeci i Splitu. Druga faza su tzv. regionalni shopping centri čija je minimalna veličina 60 tisuća kvadrata. S tim da imaju mogućnost proširiti se na 100-150 tisuća m2. U tim centrima hipermarketi više nisu dominantni i ‘ključni’ zakupci, nego je to uravnotežena mješavina maloprodajnih koncepata, uslužnih djelatnosti, gastronomije i zabave. Treća faza su više urbani centri koji se nalaze/planiraju u gradskim središtima i u dijelovima gradova gdje je gustoća stanovništva vrlo visoka. Daljnji produkti se temelje na projektima tipa ‘factory outlets’ od 15 do 20 tisuća kvadrata. Nakon toga slijede retail parkovi koji će u Hrvatskoj sigurno zaživjeti jednog dana i u kojima su ključni veliki samostalni maloprodajni formati poput Media Markta i ElectroWorlda, Fnaca, Kike, Ikee. Kad se takvi, dobro koncipirani i osmišljeni projekti počnu razvijati u Hrvatskoj i pod pretpostavkom dugoročne političke i ekonomske stabilnosti, Hrvatska će zadržati ovakav rejting i evidentno je da će privući veliki broj investitora.

To znači da su Hrvati veliki šopingholičari?
Dorotić: U principu, stanovnici ovog dijela Europe jako puno kupuju s obzirom na visinu svojih primanja. Razlozi tome su što u velikoj većini još nisu opterećeni izdacima u smislu otplaćivanja hipoteke prve nekretnine koju su kupili niti imaju afinitete u smislu da godišnji odmor moraju provoditi svake godine na drugom kontinentu. Shopping je stoga i pristupačna zabava i način provođenja slobodnog vremena. Ukratko – Hrvati se ni u kom slučaju bitno ne razlikuju od stanovnika drugih zemalja u našoj regiji koje prolaze fazu tranzicije. Uvijek sam impresionirana feedbackom međunarodnih maloprodajnih lanaca već prisutnih u zemaljama poput Bugarske, Rumunjske i Hrvatske koje imaju i po tri puta manje prosječne plaće nego neke države zapadne i srednje Europe. Postignuti prometi na tim ‘novim’ tržištima su po pravilu nekoliko puta viši nego prometi koje isti maloprodajni lanci postižu na svojim ‘domaćim’ tržištima.

Nema li već previše hipermarketa u Hrvatskoj?
Dorotić: Veliki prehrambeni lanci mogu funkcionirati jako dobro i jedan pokraj drugog jer računaju na to da će potencijalne kupce prije privući destinacija na kojoj će imati što veći izbor na jednom mjestu. Oni ne strahuju da će jedni druge kanibalizirati; to su trgovine koje ispunjavaju osnovne potrebe stanovništva, i to su obično prvi maloprodajni koncepti koji ulaze i ekspandiraju na nova tržišta. Osobno mislim da daljnji veliki strani prehrambeni lanci osim diskontnih neće ulaziti na hrvatsko tržište jer je konkurencija od strane lokalnih dosta jaka. No, u sektoru prodaje elektroproizvoda, cijenom pristupačnih i kvalitetom odgovarajućih obiteljskih koncepata prodaje odjeće i obuće, namještaja, multimedijalnih koncepata itd. hrvatsko tržište ima još puno potencijala.

Statistika pokazuje da imamo malo trgovačkih postora po stanovniku, no Zagreb je već prezasićen shopping centrima. Koliko su druge regije zanimljive?
Dorotić: U principu, uvijek su najveći gradovi žarišta. Niti jedan međunarodni investitor neće ući na novo tržište i neće se uhvatiti ukoštac s legislativom ako ne smatra da to tržište ima potencijala u smislu daljnje ekspanzije. Primjerice, jedan Peek & Cloppenburg neće ostati na jednoj fashion robnoj kući i prije nego što su ušli na hrvatsko tržište, detaljno su ga analizirali. Dugoročno će sigurno otvoriti još minimalno jednu trgovinu u centru grada, u sjevernom dijelu i u istočnom dijelu grada. Normalno je i da gledaju druge gradove u kojima se mogu etablirati, a to ovisi i o projektima koji će se u tim gradovima realizirati. Retail developmenti se realiziraju i planiraju na temelju podataka o potražnji. Potražnja od strane maloprodajnih lanaca je ta koja utječe i u principu definira kako će se jedno tržište razvijati i kakvi će se projekti planirati i realizirati. U Hrvatskoj se za sada planiraju projekti u svim većim gradovima. Nakon Zagreba slijede daljnji projekti u Rijeci, Splitu, a i Osijek je isto zanimljiv za većinu investitora. Dubrovnik je specifičan jer se tamo može računati s vrlo zanimljivom fluktuacijom ljudi i brojem u ljetnoj sezoni, no ako se gleda prosjek, pet mjeseci se u Dubrovniku broj stanovnika smanji za minimalno trećinu.

O kojim se projektima konkretno radi?
Dorotić: U dogovorima smo za projekte u Zagrebu i u Rijeci na lokacijama izvan grada, ali i u centru grada. U Splitu, Zadru, Šibeniku, Osijeku i Dubrovniku isto tako. U Osijeku se završava gradnja prvog većeg shopping projekta u istočnom dijelu Hrvatske i tu su hrvatski investitori u pitanju.

Kakvi su konkretno planovi za Zagreb? U 4 godine 15 projekata?
Dorotić: U centru grada ima minimalno mjesta za jedan veliki shopping centar koji će zadovoljiti potražnju za high street lokacijom u centru grada. Projekt HOTO Grupe na Cvjetnom trgu će, ako zaživi, biti jedan od projekata zanimljiv i novim i već prisutnim trgovcima. Avenue Mall će svojom lokacijom u centru Novog Zagreba sigurno biti jedan od vodećih projekata u tom dijelu grada, a može se očekivati i da će centar Mandi u istočnom dijelu grada biti brzo popunjen jer je jedan od dva planirana projekta u tom dijelu grada. U Dubravi se planira shopping centar s više od 25 tisuća kvadrata. Zapadni dio grada s postojećim shopping centrima je već razvijen i ne bi podnio neke nove objekte, dok istočni dio ima veliki potencijal. Dio grada u smjeru Karlovca isto tako ima potencijala za daljnje regionalne projekte.

izravan kontakt

Povratak sajmova mijenja pravila igre u industriji namještaja

Energetska samodostatnost

Zarađujte na vlastitoj energiji: Nova platforma osvaja tržište

Kako se kreću cijene zakupa i možete li ih usporediti s cijenama u regiji?
Dorotić: U dogledno vrijeme možemo očekivati da će cijene najma rasti pogotovo u etabliranim i već uspješnim postojećim centrima, no kako se tržište bude razvijalo, i cijene najma će padati. Još 2 godine očekujemo rast, a nakon razvoja nekoliko novih centara, zakup će se zaustaviti na određenoj razini. To je logika tržišta. Cijene su slične onima u srednjoj Europi. U shopping centrima za prostor od 100 kvadrata kreću se između 40 i 45 eura po kvadratu. U nešto širem gradskom centru kreću se od 60 do 80 eura, ovisno o veličini i vidljivosti prostora. Tvornički outlet projekti koji se planiraju imaju niže cijene i kreću se od 12 do 15 eura po kvadratu. Što se tiče usporedbe, cijene su u srednjoj Europi slične. U Poljskoj su najviši zakupi. A Hrvatska se trenutačno može usporediti s Mađarskom, Češkom i Bugarskom. Od svih zemalja bivšeg istočnog bloka, Rumunjska drži najviše cijene najma jer je to tržište od 20 milijuna stanovnika. Potražnja je enormna i skoro svaki međunarodni trgovački lanac želi dugoročno biti prisutan u Rumunjskoj, a na temelju planiranih i postignutih prometa su spremni su platiti i visoke cijene zakupa.

Koje trgovačke lance još možemo očekivati u Hrvatskoj?
Dorotić: Veliki je interes u svakom slučaju među velikim modnim lancima i family fashion konceptima kojih u Hrvatskoj nedostaje, kao što su H&M, Zara, C&A i slični formati u kojima može kupovati cijela obitelj. Veliki je interes i velikih lanaca obuće kao i među ‘mass market’ trgovinama za uređenje doma, trgovinama elektroopreme i namještaja.