Krajem prvog tromjesečja, prema podacima Banke Federalnih rezervi u New Yorku, američki dug potrošača je prvi puta premašio svoj prethodni vrhunac (u dolarima), koji je bio dosegao tijekom trećeg kvartala 2008. godine, upravo tijekom izbijanja globalne financijske krize. Unatoč osobito brzom rastu kredita za kupnju automobila i studentskih dugova, stambeno zaduživanje i nadalje premašuje dvije trećine duga koji ukupno iznosi 12,7 trilijuna dolara.

Izražena kao udio u dohotku, zaduženost kućanstava uopće ne predstavlja prijetnju nacionalnom gospodarstvu kao što je to bio slučaj prije deset godina. No, novi statistički podaci podsjetnik su da američka domaćinstva ne štede u dovoljnoj mjeri. Tu je i važna politička komponenta. Politika američke vlade oblikovana je na način kao da se želi potaknuti Amerikance na uzimanje stambenih kredita u najvećoj mogućoj mjeri. Posjedovanje vlastitog doma smatra se ključnim segmentom američkog sna. Nema ništa lošeg u sanjarenju. Ali nema ništa lošeg ni u uzimanju nekretnine u zakup. Kupnja kuće tipična je posljedica, a ne uzrok, prosperiteta neke obitelji.

Pobornici “društva usredotočenog na vlasništvo” zagovaraju stajalište da kućevlasnici bolje brinu o nekretnini od zakupaca, što ima pozitivne posljedice po susjedstvo. No, javno poticanje kućevlasništva također smanjuje mobilnost radne snage. Tijekom posljednje američke recesije, brojni ljudi koji su ostali bez zaposlenja nisu se mogli preseliti u druge dijelove zemlje gdje ima više radnih mjesta jer nisu mogli prodati svoje kuće. Postoje čvrsti dokazi da je stambena kriza ograničila slobodu tražitelja zaposlenja.

Blagodat za imućnije

Poticanje kućevlasništva nije jeftino. Ukupno efektivno subvencioniranje američkih stambenih kredita na godišnjoj razini procjenjuje se na otprilike 1% nacionalnog dohotka. Najveća stavka tog subvencioniranja je porezni odbitak hipotekarne kamate, koji odnosi veliki prihod i teško se opravdava po pitanju dohodovne distribucije: u njegovim blagodatima uživaju samo oni koji imaju dovoljno visoke prihode da budu u poziciji u kojoj mogu specificirati odbitke.

Moralni hazard

Ako američki predsjednik Donald Trump uspije usvojiti bilo kakvu gospodarsku legislativu tijekom nadolazeće godine, to će vjerojatno biti porezni rez. Republikanci u američkom Kongresu kažu da žele prihodovno-neutralnu poreznu reformu koja potiče učinkovitost, a koja se može na ispravan način definirati kao snižavanje marginalnih poreznih stopa, no, ona istovremeno eliminira distorzivne odbitke, održavajući stabilnost prihoda i proračunskog deficita.

U tom slučaju, odbici na hipotekarne kamate trebali bi biti među prvim ciljevima reforme. No, Trumpova administracija eksplicitno je isključila njihovo ograničavanje.

Novi regulatorni okvir

Dobivanje kriptolicence u Hrvatskoj: ključni rokovi, uvjeti i koraci

Fiskalna stabilnost

Kako banke oblikuju ekonomski rast Hrvatske?

U slučaju Trumpa osobito je sumnjiva njegova podrška pogodnostima iz poreznog zakona u kojima mogu uživati samo developeri nekretninskih projekata poput njega. Jedna takva rupa u zakonu omogućava developerima odbitak gubitaka koji premašuje njihova ulaganja. Nadalje, tu je i pribjegavanje izbjegavanju poreza na kapitalne dobitke u vidu odgode poreznih obveza prilikom razmjene nekretnina.

Politike koje favoriziraju hipotekarni dug iznimno su popularne. Gotovo svi političari u obje velike političke stranke već dugo ih podržavaju, smatrajući cilj maksimiziranja kućevlasništva očitim.

Onkraj odbitaka za hipotekarne kamate, zajmoprimcima su dozvoljeni polozi od 5% (ili čak manje) od vrijednosti kuće koju kupuju, umjesto standardnijih 20%. Brojne ostale zemlje, poput Koreje i Singapura, imaju regulativu – primjerice, odnos izloženosti i vrijednosti nekretnine – koja ograničava zaduživanje kućanstava. Oni čak uspijevaju u protocikličkom postrožavanju graničnih vrijednosti zaduživanja ili poreznih mjera, što se preporučava ako se želi pomoći u stabilizaciji ciklusa u sektoru stanovanja.

Međutim, SAD nije jedina zemlja čije su mjere naklonjene prekomjernom stambenom zaduživanju. Primjerice, u Velikoj Britaniji, inicijativa za pomoć u kupnji nekretnina subvencionira kupnju vlastite kuće s pologom u iznosu od samo 5%.

Još jedan način na koji SAD već dugo subvencionira stambeno zaduživanje je putem ogromnih kvazi-državnih preuzimača hipotekarnih rizika Fannie Mae i Freddie Mac. Oba su bila u privatnom vlasništvu, no imali su implicitno državno jamstvo poreznih obveznika, klasičan slučaj moralnog hazarda.

Doista, nametnuta im je federalna kontrola 2008. godine. Kongres bi lako mogao ponoviti pogrešku njihove privatizacije te istovremeno propustiti ukidanje implicitnog jamstva. Trebalo bi podići njihove kapitalne strandarde, na način na koji su regulatori s pravom na to primorali banke.

Prijedlog zakona Dodd-Frank o financijskoj reformi, kojeg je usvojio predsjednik Barack Obama 2010. godine sadržavao je brojne odredbe namijenjene smanjenju šansi za još jednu veliku financijsku krizu.

Otpor iz Kongresa

No, taj bi zakon dodatno usmjerio financijski sustav u pravom smjeru da brojne osobe u Kongresu nisu provele posljednjih sedam godina u umanjivanju njegovog učinka.

Zakon Dodd-Frank mudro je nalagao bankama i ostalim hipotekarnim inicijatorima zadržavanje u vlastitim knjigama barem 5% stambenih kredita koje su odobrile, umjesto preoblikovanja baš svakoga od njih radi preprodaje drugima. Pokretači kredita trebaju i sami riskirati kako bi imali motivaciju za provjeru kreditne sposobnosti zajmoprimca. Uslijed velikog pritiska koji je vršio Kongres, taj je zahtjev napokon učinjen ispraznim 2014. godine.

Ironično je da poticanje stambenog zaduživanja u SAD-u ne uspijeva čak ni povisiti postotak kućevlasništva u odnosu na ostale zemlje: čak i na vrhuncu stambenog procvata, subvencije su više povisile cijene stanova nego njihovu količinu.

Kućevlasništvo uopće nije bilo veće nego u brojnim zemljama s razumnijim hipotekarnim politikama (bez poreznih odbitaka), poput Kanade. Kriza koja je trajala u razdoblju između 2007. i 2009. godine snizila je njihov postotak sa 69% na 63%. Naravno, distorzija stambenog zaduživanja najviše je doprinijela krahu.

© Project Syndicate, 2017.