Zakupne odnose na poslovnom prostoru uređuju odredbe Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora. Naime, člankom 1. stavak 1. toga Zakona propisano je da se tim Zakonom uređuju zasnivanje i prestanak zakupa poslovnoga prostora, te međusobna prava i obveze zakupodavca i zakupnika, kao i prodaja poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske. Raspolaganje poslovnim prostorom u vlasništvu grada, kao jedinice lokalne samouprave, dakle, pravne osobe javnog prava, pod strožijim je režimom od raspolaganja poslovnim prostorom u privatnom vlasništvu.

Taj je režim zapisan u članku 6. Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora, prema kojem se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, općina, gradova, županija i Grada Zagreba, te pravnih osoba u njihovom vlasništvu ili pretežitom vlasništvu, daje u zakup putem javnoga natječaja. Tim je člankom još propisano da postupak natječaja provodi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donosi gradonačelnik, odnosno od njega ovlašteno tijelo. Najpovoljnijom ponudom smatrat će se ona ponuda koja uz ispunjenje uvjeta iz natječaja sadržava i najviši iznos zakupnine, a ugovor o zakupu sklopljen protivno tim odredbama je ništav.

Dakle, iz članka 6. Zakona proizlaze dvije kogentne norme koje se odnose na davanje poslovnog prostora, u vlasništvu grada, u zakup: prvo, obveza provođenja javnog natječaja i, drugo, izbor zakupnika prema kriteriju najvišeg iznosa zakupnine uz ispunjenje svih natječajnih uvjeta. Stoga, Zakon je tu i više nego jasan. O prijenosu ugovora, odnosno prava i obveza iz njega na treću osobu (novog zakupnika), Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora ne govori ništa. No, prijenos ugovora reguliraju članci 127.-129. Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05 i 41/08). Pretpostavljamo da su se ugovorne strane iz prvobitnog ugovora o zakupu poslužile odredbama o prijenosu ugovora iz navedenog Zakona, pozivom na članak 1. stavak 2. Zakona zakupu i prodaji poslovnoga prostora, koji glasi: "Na odnose koji nisu uređeni ovim Zakonom primjenjuju se opći propisi obveznoga prava o zakupu".

Vezano uz to treba naglasiti da je Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora zapravo potpuno uredio odnose nastajanja zakupnog odnosa između pravne osobe javnog prava i zakupnika, propisavši dužnost provođenja javnog natječaja i dužnost izbora zakupnika prema kriteriju najvišeg iznosa zakupnine uz ispunjenje svih natječajnih uvjeta.Prijenos ugovora o zakupu s, na natječaju izabranog, zakupnika na nekog novog zakupnika, iako se zakupodavac, jedinica lokalne samouprave suglasila s tim, nije zakonit jer je u suprotnosti s odredbom o provođenju javnog natječaja iz Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora, koja je prisilne prirode, a koja se takvim postupanjem zaobilazi.

Financijske kazne za radnika

Može li poslodavac uvesti novčanu kaznu zbog kašnjenja radnika na posao?

Člankom 99. Zakona o radu (u nastavku teksta: ZR) propisano je da je radnik koji na radu ili u svezi s radom namjerno ili zbog krajnje nepažnje prouzroči štetu poslodavcu, dužan štetu nadoknaditi. Ako bi utvrđivanje visine štete prouzročilo nerazmjerne troškove, može se unaprijed za određene štetne radnje predvidjeti iznos naknade štete, s tim da se te štetne radnje i naknade mogu predvidjeti kolektivnim ugovorom ili pravilnikom o radu, sukladno članku 100. ZR-a. Slijedom navedenog, mišljenja sam da poslodavac može ili kolektivnim ugovorom ili pravilnikom o radu de?nirati štetne radnje (dakle, primjerice, zakašnjenje na posao, ako to poslodavcu prouzroči štetu) te naknadu za pojedinu štetnu radnju koju bi u slučaju počinjenja te radnje mogao naplatiti od radnika.

Napominjem, da ni u kojem slučaju nije moguće takvu naknadu naplatiti ustezanjem plaće radnika, budući da članak 88. ZR-a propisuje da poslodavac ne smije bez suglasnosti radnika svoje potraživanje prema radniku naplatiti uskratom isplate plaće ili nekog njezinog dijela, odnosno uskratom isplate naknade plaće ili dijela naknade plaće, s tim da radnik navedenu suglasnost ne može dati prije nastanka potraživanja. Postupanje poslodavca protivno odredbi članka 88. ZR-a predstavlja teži prekršaj poslodavca za koji je člankom 293. ZR-a propisana novčana kazna od 31.000 do 60.000 kuna.

Odgovara: Vanja Vargec, dipl. iur

Marketing sutrašnjice

Panel ‘Mediji i marketing’: Koja su tri najveća pomaka obilježila ovu godinu

alat za uštede i konkurentsku prednost

Svatko tko se registrira do kraja ove godine dobiva 100 besplatnih računa