Svatko tko je prošlih godina namjeravao kupiti ili iznajmiti stan ili kuću bio je prilično svjestan nevjerojatnog uspona cijena nekretnina. Taj globalni fenomen Hrvatsku je zahvatio u periodu priprema ulaska u EU. Nagli interes za domaćim nekretninama je ne samo prouzrokovao mali građevinski boom već je i financijski sektor kroz pojačanu kreditnu potražnju doveo do rekordnih rezultata. Još prošle godine su analitičari ukazivali na posljedice ovakvog razvoja cijena nekretnina koji se kao boom prvo javio u SAD. Čak minimalna odstupanja statističkih podataka od prognoza znaju prouzročiti nagli porast ili pad cijena dionica diljem svijeta.

Utjecaj na tržište
Kako Amerika ima ciklus rasta stope, rizik naglog pada cijena nekretnina sasvim je razumljiv. Američka potrošnja većinom se financira kreditima i rast cijena kredita ne samo što utječe na potrošnju već bankama signalizira veći rizik od neotplaćivanja kreditnih zajmova. Ukratko, banke očekuju veću sigurnost. U slučaju pada cijena nekretnina sigurnost više nije dovoljna da pokrije novonastali rizik. Rezultat toga bi na kraju bio nagli pad odobrenih kredita, oštar pad potrošnje, rast inflacije i moguća globalna recesija. Iako je broj prodanih kuća ove godine u usporedbi s prošlom pao za 6 do 7 posto razvoj cijena nekretnina utjecao je da dolarski obujam ostane isti. Tako investitori u potrazi za novim šansama i u nastojanju da smanje rizik pronalaze nova tržišta. Sve više se potvrđuje trend otvaranja REIT-ova (Real Estate Investment Trusts) i u zemljama u kojima ova forma ulaganja zakonom još nije dozvoljena. Nakon što će u Velikoj Britaniji prvi REIT-ovi vjerojatno već nagodinu biti na burzi u Njemačkoj se također razmatra mogućnost njihova bržeg uvođenja. E&G Dimax, njemački Benchmark indeks za vrijednosnice društva nekretnina, s ukupnom tržišnom kapitalizacijom od 12 milijardi eura, već je ove godine porastao 27 posto. Kritičari smatraju da je uvođenje REIT vođeno više iz potrebe ponuditelja ovih fondova da prebace dio rizika na ulagače. Očekuje se da će sve više otvorenih investicijskih fondova dijelove svog portfelja prebacivati u REIT-ove i time razvoj i procjenu nekretnina vođenih u portfelju prepustiti tržištu. Bude li došlo do lošeg scenarija, pad cijena nekretnina izrazio bi se u rušenju cijena dionica i time štetio samo ulagačima, ne i osnivačkoj tvrtki.

Prednost za ulagače u REIT-ove jest njihova stalna likvidnost. Dok u slučaju naglog povlačenja kapitala otvoreni investicijski fond može dovesti čak i do zatvaranja fonda ulagači u REIT-ove uvijek mogu prodati svoje udjele na burzi po tržišnoj cijeni. Osim porezne povlastice na strani društva, jedan od detalja REIT veća je transparentnost, koja proizlazi iz obveze redovnog izvještavanja javnosti i ulagača. Led je u Hrvatskoj probila Terra Firma, a krajem srpnja na ZSE uvršten je Jadran Kapital koji tako želi osigurati povjerenje stranih ulagača. Njegov uspjeh će odlučiti hoćemo li skoro u Hrvatskoj zapaziti nove dimenzije ulaganja u nekretnine i hoće li na burzama buknuti broj sličnih dioničkih društava. Kako uz očekivanje rastućih cijena stranog kapitala tržište nekretnina u budućnosti neće biti jednosmjerna ulica preporučuje se dobra analiza portfelja. U Hrvatskoj još manjka kvalitetnih i profitabilnih građevinskih objekata a ni demografska situacija u mnogo regija nije najoptimalnija. Zaduženost privatnog sektora zabrinjavajuća je pa bi poskupljenjem kapitala pao optimizam na tržištu nekretnina. Kod ulaganja u dionice ovih fondova važno je zadržati u vidu njihovu fair cijenu.

Pretjerana euforija
Heiko Bienek, fond menadžer njemačkog Lupus Alpha Asset Management GmbH drži da fair cijena ne bi trebala prelaziti neto vrijednost zaliha društva. Hrvatska se može pohvaliti regionalno vrlo atraktivnim položajem te su argumenti da portfelj sadrži objekte smještene na jugu Hrvatske često dovoljni da privuku investore. Uspješnim razvojem infrastrukture i ulaskom u EU Hrvatska bi se mogla ubrzo naći na meti institucionalnih stranih ulagača. Prateći povoljnu cijenu, lokaciju i kvalitetu objekata u portfelju bi se se indirektni investment u hrvatske nekretnine mogao uspostaviti kao dugoročno atraktivna alternativa tržištu dionica.