Andrew Mellon, ministar financija, savjetovao je tadašnjem američkom predsjedniku Herbertu Hooveru da likvidira nekretnine kao sastavni dio plana čija je svrha bila “očistiti sustav od truleži”. Danas, osamdeset godina kasnije, čini se kako Amerikanci slijede taj savjet, izvještava Economist.

Cijene američkih nekretnina izgubile su gotovo sve realne dobitke zarađene u ‘vrijeme tržišnog mjehura’ (što se vidi u grafikonu ispod ). To je potpuno suprotno od situacije na europskom tržištu nekretnina kod kojeg cijene možda i ne dostižu vrhove, ali ipak nisu izgubljeni realni prihodi. U čemu je onda razlika?

Economist.com

Mnogi ljudi misle kako je posjedovanje vlastite kuće siguran način za zaradu novca no iskustvo iz prošlosti ipak dokazuje suprotno.

Neil Monnery u svojoj knjizi “Sigurni kao kuća? Povijesna analiza cijena nekretnina” prikazuje neke podatke za nacije unatrag nekoliko stoljeća. Ono što je otkrio prilikom analize je da su se cijene nekretnina uglavnom kretale na istim razinama kroz vrijeme, odnosno da su rasle najviše do 1 posto godišnje. Stoga on smatra kako su nekretnine, za razliku od zlata, dobre za pohranu bogatstva a ne za njegovo generiranje.

Do iznimke na toj ravnoj putanji dolazi u posljednjih 15 godina kad su se cijene počele značajnije kolebati, ali samo u nekoliko zemalja. U Njemačkoj i Švicarskoj cijene su uglavnom ostale iste ili su tek neznatnije padale, dok je u Japanu došlo do značajnijeg pada kojim se kompenzirao rast cijena koji se dogodio između 70-ih i 90-ih godina prošlog stoljeća.

Prema tome, postoje tri tipične vrste tržišta: Amerika i Japan na kojem su cijene korigirane nakon drastičnog rasta, zatim tržišta poput europskog, gdje su cijene naglo rasle i nisu još izgubile sve svoje dobitke i treće, ono na kojima se cijene nisu značajnije mijenjale.

Teško je pronaći jednostavno objašnjenje za takvo kretanje cijena koje bi u potpunosti obuhvatilo cjelokupno tržište. Neki kao glavni razlog za visoke cijene u Europi navode niske realne kamatne stope, no te su stope bili niske i u SAD-u pa ipak cijene nekretnina su pale.

ekonomski rast

Jedan sektor ima presudan utjecaj na rast Hrvatske – i nije turizam

strateško pitanje

Banke ulažu milijarde u ovo i to nema veze s novcem koji posuđuju

Za kupce je najbolja mjera realnih stopa jaz između prosječne hipotekarne stope te godišnjeg rasta plaća. U Americi je taj jaz na svojoj najnižoj razini u posljednje 24 godine a tržište nekretnina je ipak indiferentno. Ipak, ako se taj period rascjepka na tri manja razdoblja, cijene su zaista rasle brže kada su rate bile visoke. U Velikoj su Britaniji cijene nekretnina pale za jednu trećinu između 1973. i 1977. godine, čak i kada su realne kamatne stope bile oštro negativne.

Baš kao što je diskontiranje budućih novčanih tokova najbolji način za utvrđivanje vrijednosti dionica, tako je i diskontiranje budućih najamnina najbolji način za prikaz realne vrijednosti neke nekretnine. To dovodi do iskušenja da mislimo kako će sadašnja vrijednost stambenih prostora rasti ukoliko realne stope padaju. Ali zašto su realne stope niske? Njih na niskim razinama drže centralne banke koje brinu o ekonomskom stanju zemlje.

Ako su centralne banke u pravu, onda će najamnine u budućnosti zasigurno rasti sporije. Christian Hott i Terhi Jokipii na temelju navedenih činjenica došli su do zaključka kako su cijene nekretnina u Velikoj Britaniji, Španjolskoj i Irskoj još uvijek znatno iznad njihove realne vrijednosti, dok se one u SAD-u kreću na razini koja je približno jednaka stvarnoj vrijednosti određene nekretnine.
 

Drugo moguće objašnjenje za situaciju na američkom tržištu nekretnina vezano je uz ponudu. Developeri su razdragano navalili na Floridu i Kaliforniju a rezultat je gomila apartmana koji zjape prazni. Nasuprot tome, strogi britanski zakoni znače da je premalo kuća bilo izgrađeno da bi se zadovoljila potražnja. No zasićenost irskog i španjolskog tržišta dosegla je razine slične kao i tržište preko Atlantika pa ipak cijene nisu toliko korigirane.

A što je s potražnjom? Nekretnine se više ponašaju kao financijska imovina, a ne kao potrošno dobro – kako rastu cijene, tako raste i potražnja. Osim toga, pojavio se trend preferiranja manjih kućanstava, s obzirom na sve veći broj razvoda, duljeg trajanja života i sl. No više cijene nekretnina i sve stroži uvjeti kreditiranja mogli bi zaustaviti taj proces. Mladi su ljudi danas sve više prisiljeni da žive s roditeljima ili s nekoliko sustanara. Ti su trendovi poprilično rašireni i teško je objasniti razlike koje se javljaju između pojedinih zemalja.

Možda su izvori razlika institucionalne prirode. Američke banke imaju povoljnije uvjete kreditiranja i dužnici su spremniji napustiti svoje domove, dok vlasnici nekretnina na europskom tržištu radije čekaju u nadi da će se cijene popraviti. Osim toga, europska su tržišta puno manje likvidna pa je tako količina transakcija u Irskoj pala čak 83 posto u odnosu na svoje maksimalno dostignute razine, u Španjolskoj su pale 64 posto, a u SAD-u samo 46 posto.

Za kraj, očito je da Europa ide u istom smjeru kao i Amerika. Samo što se tu sve odvija znatno sporije.

(pd)