Znaju li građani kome zapravo prepuštaju sklapanje poslova vrijednih i stotinu tisuća eura, a koji bi u većini slučajeva trebali riješiti njihovo stambeno pitanje? Naime, s razvojem hrvatskog tržišta nekretnina ustalila se i praksa posredovanja nekretninama. U postupku kupoprodaje većina stranaka angažira agenciju za promet nekretninama. Međutim, situacija na tržištu daleko je od sređenog i transparentnog. Teško je govoriti o broju agencija jer se točni podaci ne znaju, no prema nekim procjenama u Hrvatskoj postoji njih oko 600. Od toga 20 do 30 posto ne opstaju dugo na tržištu, a s druge strane postoji velik broj tvrtki registriranih za posredovanje nekretninama iako se primarno bave nekom drugom djelatnošću, primjerice gradnjom. Što se tiče zakonske regulative, djelovanje agencija tretira se kao djelovanje bilo koje druge tvrtke te se oslanja na Zakon o obveznim odnosima. Kada bi tržište bilo uređeno i organizirano, nedostatak zakonske regulative ne bi bio problem. U većini zapadnih zemalja također ne postoji poseban zakon o posredovanju nekretninama, no te zemlje za razliku od Hrvatske imaju tradiciju kupoprodaje nekretnina.

Crno tržište
Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama, ističe kako većina agencija ima jednog ili dva zaposlenika što dovoljno govori o nivou poslovanja, no na životu ih održavaju građani koji s njima posluju. Kada bi stranke koristile samo usluge ozbiljnih tvrtki, uvjeren je da bi situacija bila drukčija. Najveći broj takozvanih “one man show” agencija nalazi se u Zagrebu. Prema podacima oglasnika InfoNekretnine, oko 80 posto agencija u glavnom gradu je takva tipa. Dodatni problem u trgovini nekretninama predstavlja crno tržište. Određeni broj posrednika obavlja poslove kupoprodaje bez da imaju prijavljenu tvrtku ili obrt za tu djelatnost, što znači da ne prijavljuju naplaćene provizije za sklopljene poslove, ne prijavljuju svoje djelatnike i ne plaćaju poreze. To je razlog zašto se ne zna točan broj tvrtki kao ni njihov promet. No jasno je da je država na ovaj način oštećena za znatne iznose. Branko Papeš iz agencije Dogma Proprietas grubo procjenjuje kako država zbog neplaćenih poreza i doprinosa gubi više stotina milijuna kuna. “Iako je kontrola državnih uprava moguća i vrlo jednostavna zbog evidencije porezne uprave svake obavljene kupoprodaje nekretnine, ona se ne provodi”, upozorava Papeš. Takva nepoštena tržišna utakmica ide na štetu ne samo državi nego i agencijama koje redovito plaćaju svoja davanja i jedva opstaju, a oštećeni su i krajnji korisnici zbog neprofesionalne usluge. Naime, prema sadašnjoj situaciji stručnost agenata za nekretnine ne provjerava nitko osim samih vlasnika agencija. Kolika je važnost trgovine nekretninama, najbolje govore podaci porezne uprave o prihodima od poreza na promet nekretninama. Tako je u 2005. godini naplaćen porez iznosio nešto više od 925 milijuna kuna iz čega proizlazi da je ukupan promet nekretnina iznosio 18 i pol milijardi kuna, a samo u prvom kvartalu tekuće godine prijavljen je promet od 5,3 milijarde kuna.

Proizlazi da je zakonska regulativa trgovine nekretninama prijeko potrebna. Iako stručnjaci upozoravaju na ovaj problem već dugi niz godina, Ministarstvo gospodarstva, rada i poduzetništva tek je u svibnju ove godine uputilo Vladi nacrt prijedloga zakona o posredovanju u prometu nekretninama. Tim zakonom trebalo bi se konačno uvesti reda u posredovanju nekretninama. Prijedlog definira što se smatra posredovanjem u prometu nekretninama kao i uvjete za obavljanje te djelatnosti. Za usporedbu, u Sloveniji je već nekoliko godina na snazi zakon o posredovanju nekretninama, no zanimljiva je činjenica da je napisan upravo na temelju prijedloga hrvatskog zakona. Vlasnici agencija koji posluju po propisima nadaju se da će i u Hrvatskoj uskoro biti izglasan. U međuvremenu, građanima poručuju da ne idu tragom manje provizije, nego da biraju registrirane agencije s dugogodišnjim iskustvom koje se koriste uslugama pravnika kada je u pitanju provjera vjerodostojnosti vlasništva nad nekretninom. Naime, većina agencija, osim što prodaju informaciju, vode kupca postupkom potpisivanja predugovora, glavnog ugovora, sve do primopredaje nekretnine. Međutim, valja istaknuti da u većini slučajeva kupac ne dobiva odmah vlasnički list iako je pravno vlasnik nekretnine. Razlog tomu je kašnjenje s izradom vlasničkih listova u katastrima, no u posljednje vrijeme razdoblje čekanja na sami dokument smanjio se u odnosu na razdoblje od prije 7-8 godina.

Pad prometa
Promet nekretninama opada, a “zlatno doba” posredovanja nekretninama (1996. – 2000.) konačno je iza nas. Kako doznajemo od Andrije Čolaka, suvlasnika InfoNekretnina, u tom razdoblju prosječna je agencija s pet agenata prodavala oko 15 nekretnina mjesečno, a danas je promet smanjen na svega nekoliko prodaja mjesečno. I posrednici i stranke priželjkuju situaciju kada trgovina nekretninama neće završavati sa sudskim sporovima, što nije bio rijedak slučaj do sada. Državna uprava trebala bi stati na kraj nepravilnostima i omogućiti građanima da na pitanje s početka odgovore potvrdno.

Nejasnoće zbog stranih agencija
Kada su u pitanju strane agencije koje posluju u Hrvatskoj, situacija je potpuno nejasna. Nema nikakvih podataka o tome koliko ih ima, pa sukladno tome ne zna se ni koliki je njihov promet ni broj prodanih nekretnina. Osim nekoliko velikih agencija koje su izuzetak, one čak ne ispunjavaju ni osnovni preduvjet poslovanja, odnosno ne otvaraju tvrtke u Hrvatskoj, nego posluju iz matičnih zemalja što u potpunosti onemogućava praćenje njihova rada. Međutim, prepoznatljive agencije poput Re/Max – ugledne međunarodne agencije za nekretnine koja je prošle godine otvorila svoj ured u Hrvatskoj, ulaze na tržište na taj način da prodaju franšizu već postojećim hrvatskim agencijama. Na ovaj način strani će kupci prepoznati etablirani brend što im pruža veću sigurnost pri kupnji nekretnina.

Donošenje novog zakona
U tijeku je usklađivanje teksta predmetnog zakona o posredovanju pri prodaji nekretnina čijim bi se usvajanjem trebao stvoriti institucionalni okvir koji će omogućiti svim subjektima na tržištu da se pod jednakim uvjetima bave djelatnošću posredovanja u prometu nekretnina putem transparentnih i jasno propisanih pravila poslovanja to više jer do sada ovo područje nije bilo zakonski uređeno i u okviru kojeg se također javlja velik broj nepravilnosti, od nelojalne tržišne utakmice, pa sve do pojave različitih oblika sive ekonomije, kao što su rad na crno i neplaćanje zakonom utvrđenih javnih davanja. Pri izradi zakona vodilo se računa o praksi zemalja EU i zemalja s razvijenijim gospodarstvom, te o novonastalim tržišnim uvjetima, a za one koji se ne budu pridržavali zakonskih propisa predviđene su kazne od 20 do 150.000 kuna.