Kupiti HT na P/E 10 ili stan na P/E 20 – laka odluka. Iliti…Zbog putovanja nisam mogao gledati kako se na prvoj aukciji nekretnina u Hrvatskoj kupci smiju cijenama. Na webu sam pregledao katalog ponuđenih nekretnina. U ponudi je bilo stanova u istoj zgradi. Podsjetnik da su zlatna vremena prošla. A nakon što sam vidio da prodavatelji ne barataju početnim, nego očekivanim cijenama, zdušno sam navijao za debakl, recimo da se proda deset posto ponuđenih stanova. Nula, to je već iznad oduševljenja. Smatram da je vlasnik i predsjednik uprave kompanije Aukcije nekretnina, Goran Križanec, napravio fantastičan posao. Doživljavam ga kao izbornika reprezentacije koji zbog pritiska navijača u prvom kolu skupine svjetskog prvenstva mora u momčad staviti Ronaldinha i Kaku, iako svi vide da imaju trideset kila previše Križanec valjda nije imao druge nego prvu aukciju investirati u svršen čin shvaćanja da i stanovi imaju P/E, da je vrijeme da o kupnji ičega odlučuje hladni razum kapitala, a ne vruće srce mladih bračnih parova, donedavno obasipanih lako dostupnim kreditima.

Pad cijena
Potom je kapital o kojem, vjerujem, govorim – kriknuo da se smrzneš. Ma, da nitko od nas nema pojma tko su Colliers International ili Kastel nekretnine, imena koja slijede obavila bi “misiju”: PBZ nekretnine, Raiffeisen Consalting, Erste nekretnine. I što nam oni imaju za reći, citiram: Ne dajte da vas zavedu visoke tražene cijene čiji se pad mjeri tek pet posto, što zbunjuje javnost. Pad realiziranih cijena je prosječno 20 posto, stoji u zajedničkom priopćenju koje u ime svih potpisuje direktorica Colliersa Vedrana Likan, završen citat. Nitko ne govori koja je fair cijena kvadrata. Ni meni ne pada na pamet. Ali, mogu se poigrati vremenom potrebnim za povrat novca uloženog u stan, to jest cijenom stana u odnosu na stanarinu. Uzimam za primjer neboder u kojem stanujem. Prije devet godina u njemu se kvadrat mogao kupiti za 1800 njemačkih maraka, 900 eura. U centru si tramvajem, a stanica pod nosom, radnim danom za pola sata, blagdanom nekad i za petnaest minuta. Autobusom do Črnomerca dvadeset minuta. Do Jaruna hodom samo petnaest minuta. Studentima je blizu Studentski dom Stjepan Radić, pa u liftovima često brbljam s podstanarima. Pitao sam njih desetak koliko plaćaju stanarinu. Uglavnom 250 eura za loše opremljene stanove. U nekima sam i bio. Recimo da bih ja svoj mogao “uvaliti” i za 300 eura na mjesec, ali teška su vremena pa ljudi radije plate manje za lošije nego više za kompletno opremljen stan. Dakle, 250 eura na mjesec, jednako je 3000 eura na godinu. Armija zagrebačkih stanodavaca ne plaća porez na zaradu od iznajmljivanja, ali tome će uskoro biti kraj. Moj prijatelj kaže da je za fizičke osobe porez na tu vrstu prihoda 12,4 posto (pravnim osobama je posao nešto skuplji). Ne uzimajte me za riječ. Svo ovo vrijeme cijene kvadrata su bile grozomorne, pa se nisam raspitivao. Iako polako kuca čas, još nisam time gnjavio svog knjigovođu, no frend kaže da se nakon odbitka olakšice efektivni porez svodi na 12,4 posto; čista zarada je 2628 eura. Naštimajmo da smo stan kupili na P/E 10. Desetogodišnja čista zarada je 26280 eura, podijelimo to s 30 kvadrata i dobijemo 876 eura po četvornom metru.

Uvođenje poreza
Možemo i dalje sitiničariti. Bio bi to P/E 10 pod uvjetom da je namještaj uračunat u cijenu, da stan bude iznajmljen svih 120 mjeseci, da svih tih deset godina ne bude ni jednog jedinog popravka, da ni jedan jedini put stanodavac ne mora angažirati odvjetnika kako bi utjerao lovu za režije koje stanar nije platio, a zbrisao je, i tako dalje, i tako dalje. S jedne strane je HT na P/E 9. Kupiš, pomisliš: “Naprijed, Mudriniću! Razvali ih!”, i sve četiri u zrak dok Mudri i njegova ekipa rade za tebe. S druge strane je stalna muka u kojoj se ne zna smeta li više stanodavac stanaru, ili je obratno. Pri čemu ne treba zaboraviti vjerojatnost uvođenja poreza na nekretnine, što dodatno opterećuje posao, i tko zna što sve ne. Po realiziranim cijenama stanarina u mom neboderu, i traženim cijenama 2000 eura za kvadrat, ljudi stanove pokušavaju prodati na P/E 22. Nemam ništa protiv odgovara li nekome kupiti stan i na P/E 300. Napustim li balkanski mit o zemlji, i promatram li nekretnine samo kao sredstvo za rad, osjećam se bolje. Mislim da bi kapital o kojem govorim – i onaj koji je sagradio Canary Wharf da iznajmljuje poslovne prostore financijskim kućama, i kapital koji je sagradio Docklands da bankari imaju gdje prespavati između dva radna dana – rekao da je vlasništvo precjenjeno u odnosu na puko stanovanje. Elitna, estetizirana naselja za bankare, ili tmurne spavaonice u smeđe-sivim predgrađima, sve to ima taj prokleti, ili divni, P/E. Vjerujem da će cijenu kvadrata i u našoj zemlji u finalu odrediti rođak kapitala koji je gradio Canary Wharf i Docklands, a ne filozofija života po kojoj nema tog novca koji se ne isplati spaliti za nekretninu u vlasništvu, “jer, sinko, novac uložen u nekretninu ne može propasti”. I te kako može, od Los Angelesa do New Yorka, Londona, Zagreba i Dubaija. Pa, do iduće aukcije nekretnina…

Ovaj tekst nije nagovor na kupnju ili prodaju ni na bavljenje dionicama. Autor posjeduje HDEL-R-A, IPKK-R-A, TUHO-R-A, KODT-P-A, STTB (Makedonija) i PLNM (Srbija).