Europa je iz krize izašla negdje krajem 2013. dok je Hrvatska počela sramežljivo izlaziti negdje početkom 2016. godine, ali prave naznake oporavka pa tako i ulagačkih aktivnosti, počele su se osjećati u 2017. godini.

Izlazak iz recesije našem je gospodarstvu donio nove izazove, naime na vrhuncu krize u Hrvatskoj postali smo članica Europske unije što je našim građanima donijelo veću slobodu kretanja te posljedično otvorilo tržište rada EU koji je nebrojeni dio sugrađana, posebno iz građevinske branše, iskoristio i otišao na tržišta koja su gladna za radnom snagom. Jasno je da je samo jedan život i da je logično da ljudi traže bolju egzistenciju za sebe, ali to je i ogolilo stanje našeg gospodarstva.

Posebno u segmentu ulaganja na koje je direktno oslonjena građevina, mi smo kao država apsolutno nekonkurentni. Visoka davanja na plaće samo su vrh brijega koji muči domaće gospodarstvo u ovom sektoru. Naime, po razini opterećenosti fiskalnim i parafiskalnim davanjima u samom smo vrhu Europe.

Ako gledamo tržište nekretnina opterećuje nas najviši PDV, ako gledamo tržište komercijalnih nekretnina, trgovine i turizma opterećuje nas najviša cijena električne energije zbog porasta naknade na obnovljive izvore, najviša davanja prilikom gradnje s osnove komunalnog doprinosa do iznimno visoke komunalne naknade koju mjesečno plaćamo i koja je zapravo i sada faktički porez na nekretnine. Kada tome dodamo eksponencijalno najvišu cijenu kapitala u odnosu na usporediva tržišta rezultat cijele formule je da nam je cijela branša nisko konkurentna i nije u stanju podizati cijenu gradnje, a to se polako i neminovno događa. 

Borba za radnike
Odlazak radnika doveo je do toga da se domaća građevinska industrija za radnike bori s jakim i propulzivnim tržištima na kojima je cijena gradnje puno viša, a time i same plaće radnika. Istovremeno se ta industrija bori s nizom nagomilanih problema od loših poslovnih odluka zlatnih godina kada su se naše domaće građevinske tvrtke međusobno borile dumpiranjem cijena, do borbe s tada stranim tvrtkama koje su ušle na naše tržište s puno jeftinijim kapitalom od nama dostupnoga. Građevinski sektor je dobrim dijelom što svojim odlukama, a što zbog inertnosti države uparene s neadekvatnim manadžmentom u građevinskom sektoru kanibalizirao sam sebe i doveo se u situaciju da nemamo više domaćih tvrtki dovoljno jakih i spremnih konkurirati za gradnje studentskih domova od 20 milijuna eura ili vodogradnju u aglomeracijama od pedesetak milijuna eura pa ukoliko ih posluži sreća dobiju kao podizvođači posao za strane, sada mahom slovenske firme.

Kome koristi kanibalizacija?
I onda se začudimo kada jedna velika austrijska tvrtka izgubi tender od kineske tvrtke koja zbog potpore države i jeftinog kapitala može biti povoljnija i tako dumpirati cijenu gradnje. Uvijek je na kraju pitanje cui bono ili u čiju korist se sektor gradnje kanibalizira sam od sebe i tako na kraju dana otežava i sama ulaganja u Hrvatskoj. Jačanje turističkog sektora otvara sve više potencijala srednjim građevinskim tvrtkama kakve u cijelom svijetu grade projekte vrijednosti od 10 do 30 milijuna eura, ali mi na žalost takvih tvrtki više nemamo i doslovno ulagači danas imaju problema naći adekvatne izvođače za svoje objekte za predstojeću sezonu i sezonu 2019.

Istovremeno, Njemačka najavljuje otvaranje kvota za 100.000 građevinskih radnika posebno u dijelu završnih radova. Mala vatrogasna mjera koja će pomoći prebroditi dio problema je dozvola uvoza radne snage, ali nama trebaju strukturne promjene i reforma sustava. Treba nam nizak komunalni doprinos, poticajna komunalna naknada, manji PDV u stanogradnji i opće reforme koje će smanjiti trošak kapitala za Hrvatsku kroz manju maržu na rizik, a nju čini upravo nepredvidivost našeg sustava, krutost našeg parafiskalnog okvira i mala opća konkurentnost. Mijenjajmo normativni okvir u našu korist jer će ultimativna korist biti jačanje domaćeg sektora od gradnje do developera i ulagača.

Država može pokrenuti domaći sektor ukoliko u segmentu državnih nekretnina napokon domaće developere prepozna kao partnere koji će razviti projekte i riješiti nagomilana otvorena pitanja na državnim nekretninama kako bi takve onda kao razvijeni projekti bile stavljane na tržište, a ne kao neperspektivne nekretnine za koje tržište može platiti samo niske cijene. Na ovaj način ojačat će se indirektno i domaći građevinski sektor kao i arhitektonski sektor, a dobit generirana iz takvih suradnja ostat će u Hrvatskoj i moći biti generator novog investicijskog ciklusa kao multiplikator za domaće gospodarstvo.

Zagreb na čekanju
Investicijski ciklus u Hrvatskoj u segmentu komercijalnih nekretnina dosegnuo je svoj vrhunac i nekih većih projekata u velikim gradovima neće biti nego će se sektor fokusirati sam na sebe i nakon faze preuzimanja na restrukturiranja i poboljšanje internih pozicija.

Lagani trend rasta predstoji malim gradovima kao aglomeracijskim sredinama gravitacije 10 do 15 tisuća stanovnika u kojima će se pojačano osjetiti ekspanzija trgovine u sljedeće četiri godine, a to već svjedočimo kroz ulazak lanaca kao Tedi i Pepco na naše tržište. U segmentu uredskih nekretnina, osim u Splitu i Zagrebu, ostali gradovi nisu konkurentni, a zagrebački projekti su većinom na čekanju zbog gore navedenim problema kako tržišta tako i samog sektora.