Nedavne najave o slomu tržišta poslovnih nekretnina očito se nisu se ostvarile. Poslovne zgrade i neboderi grade se na svakom koraku, no kako ističu agencije za promet nekretninama, prostori ne zjape prazni. U proteklih godinu dana došlo je zaista do korekcije cijena, no riječ je o sniženjima od 1 do 1,5 eura po kvadratu što je oko 10 do 15 posto. Sve zgrade koje su dovršene ili su pune ili su u procesu popunjavanja. Reakcija je to domaćih agenata za promet nekretnina na brojne prognoze o poplavi poslovnih prostora.

Ekspanzija tržišta
DTZ, globalni istraživač i developer nekretnina, u svom izvješću o tržištu poslovnih nekretnina u Hrvatskoj govori o ekspanziji tržišta u 2006. i 2007. godini. Prema podacima njihova istraživanja, godišnja ponuda poslovnih prostora s 40.000 kvadrata koliko je iznosila 2004. i 2005. godine skočila je na više od 100.000 kvadrata krajem protekle godine. S obzirom na planirane projekte i odgodu nekih ovogodišnjih dovršetaka gradnji, DTZ procjenjuje da će u prvih šest mjeseci ove godine na tržište izaći oko 75.000 novih poslovnih kvadrata. Kao posljedica toga došlo je do pada cijena najma od 10 do 15 posto što je, kako navode domaći stručnjaci, premalo da bismo govorili o slomu tržišta. “Najviše su izgubili na vrijednosti poslovni prostori u središtu grada jer se uglavnom radilo o stanovima pretvorenim u urede te socijalističke građevine koje ne zadovoljavaju opremom i nemaju dovoljno parkirališnih mjesta”,navodi Tomislav Gregurić iz agencije King Sturge, dodavši kako je stopa nepopunjenosti malo porasla, ali ne puno i kreće se između 5 i 15 posto što varira od zgrade do zgrade. Žarko Kovačić iz Ilirika nekretnina objašnjava kako su zakupnine u odnosu na godinu prije pale za jedan euro po kvadratu, no prodaja prostora se povećala za 10 do 15 posto. “Cijene zakupa će ostati na sadašnjim razinama, a prodajne cijene i dalje će rasti jer se malo prostora nudi na prodaju”,procjenjuje Kovačić. Najskuplje lokacije s cijenama od oko 16 eura po kvadratu su na potezu Vukovarske i Radničke ulice, prema podacima Ilirika nekretnina, i te se zgrade teže popunjavaju. Najjeftinije poslovne nekretnine u njihovoj ponudi su u Buzinu gdje je cijena pala na 10 do 11 eura po kvadratu, ali se brzo popunjava jer je riječ o kvalitetnim nekretninama čija je cijena niža isključivo zbog udaljenosti od središta grada. Informacije iz King Sturgea su slične. Gregurić ističe da su najskuplji prostori za zakup u Eurotoweru po cijeni od oko 20 eura po kvadaratu, a najjeftinije lokacije su Buzin i Jankomir s cijenama od 12 do 14 eura. “Mnogi daju prostor u zakup na nekoliko mjeseci besplatno a da ne smanjuju cijenu mjesečnog zakupa, čime zapravo privlače klijente, a zadržavaju nepromijenjene cijene”, objašnjava Gregurić, dodajući kako je osnovna značajka tržišta da se sada za manje novaca mogu dobiti puno bolji i kvalitetniji uredi nego prije desetak godina. To je ujedno zaključak i DTZ-ove studije.

S obzirom na rast ponude, mora doći ili do snižavanja cijene zakupa ili do povećanja kvalitete prostora da bi privukli najmoprimce. Istraživanje je pokazalo, a potvrđuju i agencije, da najviše modernih poslovnih prostora popunjavaju međunarodne kompanije, no veliki su utjecaj na potražnju imale i domaće tvrtke, posebice iz bankarskog i telekomunikacijskog sektora, a većina državnih poduzeća, osiguravateljskih društava, vladinih agencija i ministarstava smještena su u staroj jezgri grada. Za razliku od uredskih prostora mnogo je veća razlika u cijenama zakupa trgovačkih centara.

Dodatna ponuda
Tako je najviša cijena prostora u Avenue Mall centru za koji se očekuje da će biti dovršen u svibnju ove godine, a kreće se između 20 i 80 eura po kvadratu, u King Crossu je za 10 do 15 posto manja, a primjerice u Kaptol Centru cijena najma je između 20 i 40 eura. U svakom slučaju, jasno je da će 75.000 kvadrata koji će biti izgrađeni u 2007. godini dodatno otežati popunjavanje poslovnih prostora jer je izgradnja već sada veća nego što je potreba i potražnja za prostorom. Ipak, ne treba strahovati od sloma tržišta jer će se “veći poslovni kompleksi zasigurno popuniti s obzirom na to da će se državna i javna poduzeća i ustanove seliti u te prostore”, procjenjuje Kovačić.

Novi trend: Izlazak iz Zagreba

Iako su najveće poslovne zgrade izgrađene u Zagrebu gdje postoji više prostora nego što je potražnja za njima, neki trendovi pokazuju da bi velike kompanije mogle svoje potrebe za velikim poslovnim prostorima zadovoljiti i na tržištima izvan Zagreba iz jednostavnog razloga jer im je to jeftinije. Tako primjerice kompanije poput telekomunikacijskih za svoje ‘call’ centre zahtijevaju prostore od nekoliko tisuća četvornih metara što je u Zagrebu poprilično skupo, no jedna od njih – Tele 2 doskočila je problemu tako što je za lokaciju svog ‘call’ centra odabrala Osijek gdje su cijene zakupa nekretnina niže od onih u metropoli.

HNB: Povoljni krediti stimuliraju potražnju

Tržište nekretnina u stalnom je porastu već čitavo desetljeće, no snažan rast cijena nekretnina u Hrvatskoj bilježi se u posljednje tri godine. U tom je razdoblju rast iznosio približno 10 posto godišnje što znači da je došlo do ukupnog poskupljenja od 36 posto. Za usporedbu, u razdoblju od 1997. do 2003. godine cijene su porasle ukupno za 14 posto. To govore podaci najnovijeg tromjesečnog izvješća HNB-a u kojem stoji da su na ovaj ubrzani porast cijene utjecali povoljni uvjeti stambenog kreditiranja koji stimuliraju potražnju, manjak stambenog prostora, relativno ograničena ponuda, porast interesa stranaca za kupnju nekretnina u Hrvatskoj te očekivanja koja se uglavnom odnose na daljnji rast cijena.

Nova razvojna faza

Novi LDC-i u Dugopolju i Velikoj Gorici temelj su za održiv razvoj Studenca

End-to-end model

Dostupnost bez čekanja: novi standard konkurentnosti u zdravstvu