Regija jugoistočne Europe (JIE) nastavlja učvršćivati svoju poziciju dinamične komponente europskog krajolika komercijalnih nekretnina, a tržišta uredskih prostora napreduju tijekom 2026. godine zahvaljujući čvrstim temeljima, pokazuje kvartalno izvješće kompanije CBRE.
Gradove poput Ljubljane, Zagreba, Beograda i Sofije karakterizira otporna potražnja zakupaca, dok razine slobodnih prostora ostaju općenito niske u cijeloj regiji, pri čemu Sofija predstavlja značajnu iznimku, uz ograničenu ponudu visokokvalitetnog prostora.
“U cijeloj regiji, zahtjevi zakupaca sve su više usmjereni na specifikacije zgrada, vrhunske lokacije i ESG performanse, što pojačava potražnju za modernim, budućim uredskim nekretninama. To stvara jasnu diferencijaciju unutar tržišta, s vrhunskim, održivim zgradama koje privlače snažan interes, dok se starije nekretnine sve više preuređuju kako bi ostale konkurentne. Iako se razvojni programi razlikuju ovisno o tržištu, nova ponuda ostaje uglavnom usklađena s potražnjom i isporučuje se odmjerenim tempom, podržavajući ukupnu stabilnost tržišta. Najamnine vrhunskih prostora i dalje rastu jer konkurencija za najbolji prostor u klasi ostaje jaka, dok zakupci sve više imaju koristi od poboljšane kvalitete i jasnije ponude vrijednosti na cijelom tržištu”, rekla je Jana Jovanović, direktorica, voditeljica Odjela istraživanja CBRE za jugoistočnu Europu.
Najmodavci u dobroj poziciji
Od prvog tromjesečja 2026. ukupna površina uredskih prostora klase A i B u Zagrebu iznosi približno 1,2 milijuna četvornih metara, s udjelom slobodnih prostora izuzetno niskim na ukupno 2 posto i samo 0,5 posto na vrhunskim lokacijama u središnjem poslovnom području. Ograničena dostupnost i izostanak novih dovršenih radova tijekom tromjesečja nastavili su podržavati snažne uvjete povoljne za najmodavce.
Zagreb ostaje jedno od najaktivnijih tržišta uredskih prostora u jugoistočnoj Europi, s vrlo niskim razinama slobodnih prostora koje i dalje stvaraju ograničenja ponude i konkurentno okruženje za najam. U tijeku je novi ciklus razvoja, za koji se očekuje da će poboljšati ponudu tržišta, privući međunarodne zakupce i podržati širenje poslovanja i aktivnosti preseljenja. Snažna potražnja za visokokvalitetnim prostorom, u kombinaciji s ograničenom dostupnošću i povišenim troškovima razvoja, nastavlja podržavati rast najamnina, posebno u vrhunskom segmentu. Ovo okruženje dodatno pojačava tekući pomak prema modernim, visokokvalitetnim uredskim prostorima, pri čemu su i zakupci i najmodavci sve više usmjereni na kvalitetu, učinkovitost i dugoročnu vrijednost.
Najamnine vrhunskih uredskih prostora porasle su na 18 eura po četvornom metru mjesečno, dok su najamnine sekundarnih nekretnina dosegle 14 eura po četvornom metru, što odražava održivu potražnju zakupaca i ograničenu ponudu. Istodobno, oblikuje se snažan razvojni plan realizacije s preko 85 tisuća m2 uredskog prostora u izgradnji, uglavnom koncentriranog u središnjoj poslovnoj četvrti Zagreba i etabliranim poslovnim zonama.
U CBRE-u među prednostima Zagreba navode: glavno gospodarsko i obrazovno središte, visokoobrazovanu radnu snagu, nisku stopu nezaposlenosti, članstvo u EU, poslovno središte Hrvatske, privlačnost za nacionalne i međunarodne tvrtke, blizinu glavne hrvatske zračne luke te razvijenu infrastrukturu i javni prijevoz
Gužve tijekom prometne špice među najvažnijim su slabostima Zagreba, a spominju se i visoke cijene nekretnina, zastarjela ponuda uredskih prostora, ograničena ponuda novih uredskih prostora, niske stope slobodnih prostora te nedostatak međunarodnih investitora.
Među prilikama u CBRE-u navode da je Zagreb ipak najtraženiji grad u regiji te da ima snažan potencijal za širenje tržišta, atraktivnu investicijsku klimu za razvoj uredskih prostora, rast fleksibilnih radnih prostora te pozitivne ESG trendove.
Kao prijetnje spominju se makroekonomska volatilnost, ekonomski izazovi, usporavanje ulaganja te složeni administrativni postupci i spore državne usluge.
Beogradsko tržište uredskih prostora zadržalo je snažan zamah u 2026. godini, podržano otpornom potražnjom zakupaca i niskom razinom slobodnih prostora.
“Dok se aktivnost razvoja ublažila nakon razdoblja ekspanzije, dobro uspostavljeni plan realizacije i dalje podržava održivi dugoročni rast i pojačava pozitivne trendove najma u vrhunskom segmentu. Istovremeno, aktivnost najma postaje selektivnija, pri čemu zakupci sve više daju prioritet zgradama najbolje klase, spremnim za budućnost. To potiče jasniju diferencijaciju na tržištu, pri čemu vrhunska imovina privlači stalni interes, dok se stariji kvadrati postupno premještaju kako bi se bolje uskladili s promjenjivim očekivanjima zakupaca”, kaže Ivan Stojić, direktor, voditelj odjela uredskog prostora za Adria regiju u CBRE-u.
IT i tehnološki sektor
Beogradsko tržište uredskih prostora ima ultra nisku stopu slobodnih prostora – posebno za zgrade klase A – i održava konkurentne uvjete najma. Ukupna moderna spekulativna zaliha prelazi 1,104.000 četvornih metara. Najamnine vrhunskih nekretnina ostaju stabilne oko 18 eura za četvorni metar mjesečno, pri čemu IT i tehnološki sektor potiču potražnju za fleksibilnim, modernim prostorima.
Nakon 7-postotnog godišnjeg porasta ponude uredskih prostora zabilježenog u 2025. godini, ova godina je započela mirno, bez značajnijih isporuka uredskih prostora u glavnom gradu Srbije.
Građevinska aktivnost uglavnom je koncentrirana u Novom Beogradu, uključujući Delta Tower, AFI City Zmaj Sjever, West Gate unutar Airport Cityja, PanoramaOffice i B40. Međutim, oživljavanje tekućih projekata u centru grada također se dogodilo s dva značajna početka izgradnje u Starom Gradu. Točnije, Delta Land, projekt mješovite namjene koji će uključivati uredski segment, je u razvoju, s očekivanih 4000 četvornih metara uredskog prostora. Štoviše, započela je i rekonstrukcija Republica Business Centra, sa 6000 četvornih metara u izgradnji.
I nakon trenutačnog građevinskog ciklusa, izgledi za razvoj ostaju robusni, podržani nizom planiranih projekata. Najznačajnije najave ističu tradicionalnu privlačnost Novog Beograda i uključuju nadolazeći ZEN by GTC, poslovni kompleks Blok 40, Novi Minel, Kantatain Blok 11a i Forty u ulici Milutina Milankovića.
