Kada danas u Hrvatskoj govorimo o stanogradnji, razgovor redovito završava na istim mjestima. Stanovi su preskupi, mladima su nekretnine nedostupne, dozvole su spore, gradovi tromi, infrastruktura nedovoljna, a država prespora da ozbiljnije promijeni situaciju. Sve je to točno. Ali tu postoji još jedna dimenzija, možda čak i odgovor na ove teme. Hrvatska danas zapravo nema problem sa stanovima, nego ima problem s načinom na koji razvija gradove.
Posljednjih dvadesetak godina razvoj se uglavnom svodio na relativno jednostavan model. Investitor kupi parcelu, pokuša dobiti što više kvadrata, projektira zgradu, ishodi dozvole, izgradi i proda stanove. Takav model funkcionirao je u vremenu kada su gradovi bili manje opterećeni, kada je infrastruktura još imala rezerve kapaciteta i kada je tržište gotovo automatski upijalo nove stanove.
Kompleksniji posao
Danas više nije dovoljno samo izgraditi zgradu. Danas morate razumjeti kako će taj dio grada funkcionirati za deset, dvadeset ili trideset godina. Morate razumjeti promet, energetiku, infrastrukturu, regulatorni okvir, demografiju i način na koji će ljudi stvarno živjeti u tom prostoru. Drugim riječima, development je postao puno kompleksniji posao nego što je bio prije petnaest godina. I upravo zato vjerujem da će sljedeća razvojna faza Hrvatske izgledati potpuno drukčije od onoga što smo gledali do sada.
Ne vjerujem da će je voditi klasična administracija. Ne vjerujem ni da će je voditi klasični developerski model kratkoročnog razvoja. Mislim da je moraju voditi investitori koji će biti spremni preuzeti puno aktivniju razvojnu ulogu; ne samo graditi zgrade, nego organizirati razvoj čitavih urbanih sustava. U svijetu se takav pristup sve češće naziva investor-led development.
To ne znači da privatni kapital preuzima ulogu grada. Naprotiv. To znači da investitor više nije samo netko tko dolazi po dozvolu za svoj projekt. Investitor postaje aktivni sudionik razvoja prostora. Netko tko zajedno s gradovima, arhitektima, infrastrukturnim stručnjacima i financijskim institucijama sudjeluje u stvaranju novih urbanih cjelina. Mislim da je upravo to ono što Hrvatskoj danas nedostaje.
Kada danas prolazite određenim dijelovima Zagreba, Rijeke ili Splita, zapravo gledate ogroman razvojni potencijal koji godinama stoji zamrznut. Bivše industrijske zone, skladišni kompleksi, brownfield lokacije, zapušteni infrastrukturni koridori i prostori uz postojeću prometnu mrežu čekaju novu funkciju. U mnogim zapadnim europskim gradovima takvi bi prostori već odavno bili pretvoreni u nove gradske četvrti. Kod nas vrlo često ostaju u svojevrsnom vakuumu. Gradovi ih sami teško pokreću jer razvoj takvih prostora traži ogromnu koordinaciju, dugoročno financiranje i vrlo složene regulatorne procese. S druge strane, privatni investitori često im pristupaju preusko: kao pojedinačnoj parceli na kojoj treba ostvariti što više kvadrata. A ozbiljan urbani razvoj danas više ne funkcionira tako.
U Nizozemskoj je potpuno normalno da privatni kapital sudjeluje u razvoju novih gradskih četvrti od samog početka. U dijelovima Amsterdama investitori godinama prije prve gradnje financiraju prometne analize, energetske modele, javni prostor i infrastrukturu jer znaju da vrijednost projekta ne nastaje samo iz zgrade nego iz kvalitete cijelog urbanog sustava.
Ozbiljni projekti nastaju rano
Sličnu stvar vidimo u Kopenhagenu, gdje se razvoj novih zona ne promatra kao pojedinačna investicija nego kao dugoročna transformacija dijela grada. U Beču je model partnerstva između grada i privatnog kapitala postao gotovo standard za veće urbane projekte. Grad definira strateške ciljeve razvoja, ali privatni sektor aktivno sudjeluje u organiziranju i financiranju provedbe. Drugim riječima, investitor ne dolazi s pitanjem: “Koliko mogu izgraditi?” već “Kako ovaj dio grada može funkcionirati sljedećih 50 godina?”. Kod nas još često prevladava ideja da je development zapravo proces “prolaska kroz dozvole”. Ali ozbiljni projekti danas nastaju puno prije prve arhitektonske skice. Nastaju kroz razumijevanje prostora, infrastrukture, regulatornog sustava i dugoročne urbane logike.
Vidio sam projekte koji su se raspadali zbog desetak metara neriješenog prometnog pristupa. Vidio sam lokacije koje su na papiru izgledale idealno, ali grad nije imao infrastrukturni kapacitet za razvoj kakav se planirao. Vidio sam i situacije gdje investitor mjesecima razvija projekt da bi tek kasnije otkrio da planska dokumentacija različitih razina praktički nije međusobno usklađena. Ali postoji i nešto drugo. Lokacije koje su godinama potpuno podcijenjene jer nitko ne razumije njihov stvarni potencijal. Prostori koje ljudi doživljavaju kao “problematične”, a koji bi uz dobru regulatornu strategiju, pravilno dimenzioniranje i kvalitetnu infrastrukturu mogli postati izvrsni urbani projekti. I upravo zato mislim da u sljedećih deset godina moraju iznjedriti veliku promjenu načina razmišljanja domaćih investitora ili dolazak novih s takvim pristupom.
Prva velika promjena je u vremenskom horizontu. Hrvatski development dugo je bio fokusiran na relativno kratak ciklus: kupiti, izgraditi, prodati i izaći iz projekta. No, ozbiljan institucionalni kapital danas sve više traži dugoročnu stabilnost. Traži kvartove koji imaju kvalitetan javni prostor, održivu infrastrukturu, energetsku otpornost i modele stanovanja koji mogu funkcionirati desetljećima. To mijenja i način na koji se projektira razvoj. Sve će važniji postajati kvaliteta prostora između zgrada, prometna logika, javni sadržaji, energetska učinkovitost i dugoročna održivost cijelog naselja. Drugim riječima, kvalitetan urbanizam postat će financijska prednost.
Druga velika promjena bit će odnos investitora prema regulatornom sustavu. U Hrvatskoj se još uvijek prečesto događa da projekt ozbiljno počne analizirati regulatorne i infrastrukturne rizike tek kada uđe u proceduru dozvola. Tada su troškovi već veliki, a manevarski prostor mali. U novom modelu razvoja upravo će taj početni dio postati ključan. Investitori će puno ranije morati uključivati stručnjake za regulatornu strategiju, infrastrukturu, promet i urbanizam. Ne zato što je sustav postao “teži”, nego zato što su projekti postali puno kompleksniji.
Treća velika promjena bit će odnos prema gradu. Najuspješniji europski projekti danas ne nastaju kroz sukob privatnog i javnog sektora, nego kroz partnerstvo. Grad definira strateški okvir razvoja, infrastrukturne prioritete i urbanu logiku prostora, dok privatni kapital preuzima velik dio operativnog razvoja i financijskog rizika. To je nešto što će i hrvatski gradovi morati naučiti. Jer ako investitore nastavimo promatrati isključivo kao nekoga tko “uzima prostor”, nastavit ćemo dobivati parcijalni razvoj, nepovezane projekte i infrastrukturu koja stalno kasni za gradnjom.
Ali ako se privatni kapital počne uključivati kao partner u razvoju čitavih urbanih sustava, Hrvatska bi u sljedećih deset godina mogla napraviti ozbiljan iskorak. Zamislite samo što bi se dogodilo kada bi se nekoliko velikih brownfield zona u Zagrebu počelo razvijati kao stvarni novi kvartovi, a ne kao niz odvojenih parcela. Kada bi se istodobno planirali promet, javni sadržaji, energetika, javni prostor i dugoročni modeli stanovanja. Ili kada bi se dijelovi riječkih ili splitskih industrijskih zona počeli razvijati kroz partnerstvo grada, privatnog kapitala i institucionalnih fondova koji danas aktivno traže upravo takve projekte po Europi. To nije teorija već model koji se događa oko nas.
I upravo zato mislim da će sljedeća velika razvojna faza Hrvatske pripasti onima koji neće gledati samo parcelu i zgradu. Pripast će onima koji nauče organizirati razvoj prostora kao cjelovit sustav.
