Kada razgovaramo o razvoju nekretnina, o stanovanju, gotovo uvijek razgovaramo o procedurama – ili o kršenju procedura. Razgovaramo o tome koliko traje ishođenje dozvole, koliko predmeta ima pojedini ured, a i koliko su službe opterećene.
Postavlja se i pitanje koliki su koeficijenti izgrađenosti, koliko stanova možemo smjestiti na određenu parcelu. Sve su to legitimna i važna pitanja. Bez njih nema investicija, nema sigurnosti ulaganja i nema razvoja.
Kako ljudi zapravo žive?
Postoje i druga pitanja – koja gotovo nikada ne postavljamo. Što kada bismo barem dio pozornosti usmjerili na nešto drugo? Što kada bismo se počeli pitati kako ljudi zapravo žive u prostorima koje gradimo, koliko ih dolazak doma raduje, koliko jedva čekaju ući u ulazni hol zgrade i šmugnuti u stan ili koliko jedva čekaju sresti susjedu i dogovoriti kavu ili roštilj?
Iz toga onda proizlaze pitanja poput postoji li u novoj zgradi mjesto na kojem susjedi mogu zastati i razgovarati, jesu li zajednički hodnici osvijetljeni prirodnim svjetlom ili su samo nužan prolaz do stana. Je li ulaz iz garaže jednako dostojanstven, siguran i ugodan kao glavni ulaz? Postoji li klupa ispod stabla na kojoj roditelji mogu sjediti dok se djeca igraju? Postoji li mali prostor koji nije ni potpuno javan ni potpuno privatan, nego omogućuje spontani susret među ljudima?
Takva pitanja možda ne utječu izravno na broj prodanih kvadrata, ali duboko utječu na kvalitetu svakodnevice. Stoga se nameće zanimljivo pitanje: Mogu li gradovi, općine i društvo igrati aktivniju ulogu u stvaranju prostora koji omogućuju ugodan, zdrav i ispunjen život? Drugo pitanje je – trebaju li? Moj odgovor je: mogu. I trebaju. Jer, ovo bi bio tip aktivnosti koji doista utječe ne samo na živote ljudi u novim zgradama, nego na živote cijelog društva. Takvi prostori oblikuju ljude, njihove osobnosti, sklonosti i, posebno, sklonosti da i dalje budu dio društva, dio nečega većeg od samog sebe.
S druge strane, bio bih jako glasan oko toga da to nije aktivnost koju bih rješavao novim propisima. Ne kroz još jednu razinu reguliranja, ne kroz dodatne elaborate, suglasnosti ili administrativne prepreke. Naime, iskustvo nas uči da se zajedništvo ne može propisati. Ne postoji članak prostornog plana koji može natjerati susjede da razgovaraju. Ne postoji pravilnik koji može proizvesti osjećaj pripadnosti. Ne postoji uredba koja može stvoriti uspomene.
Kada bismo pokušali detaljno normirati svaki aspekt zajedničkog života, vrlo vjerojatno bismo dobili upravo suprotno od onoga što želimo: više birokracije, više troškova, više nezadovoljstva, više zastoja, a put između potpune deregulacije i detaljnog normiranja postoji. Put smjernica, preporuka, poticaja i kulture dobrog prostora.
Danas prostorni planovi uglavnom štite mjerljive elemente razvoja: udaljenosti među građevinama, visine zgrada, prometnu infrastrukturu, broj parkirališnih mjesta, udio zelenih površina. To je nužno i ispravno. Međutim, vrlo rijetko govorimo o iskustvu življenja. Vrlo rijetko pitamo: kako će izgledati svakodnevni život ljudi koji će ovdje provesti sljedećih 30 ili 40 godina? Hoće li se njihova djeca igrati zajedno? Hoće li stariji ljudi imati mjesto za boravak izvan vlastitog stana? Hoće li zajednički prostor biti mjesto susreta ili samo prostor prolaska.
Upravo tu gradovi i općine mogu odigrati važnu ulogu, ali ni slučajno kao regulatori svakog detalja, nego kao promotori kvalitete.
Zamislimo da lokalne zajednice razvijaju kataloge dobrih praksi, da javno predstavljaju primjere uspješnih stambenih projekata, dodjeljuju priznanja investitorima koji stvaraju kvalitetne zajedničke prostore, potiču razmišljanje o sjeni, dječjoj igri, susretu, sigurnosti i svakodnevnom životu jednako ozbiljno kao što danas razgovaramo o infrastrukturi ili koeficijentima. Takav pristup ne ograničava kreativnost. Naprotiv, stvara kulturu u kojoj je kvalitetan zajednički prostor poželjan i očekivan.
Tržište prirodno optimizira ono što može jednostavno izmjeriti. Kada to kažem, smatram da je prirodno i, rekao bih, i poslovno i ljudski u nedostatku drugih kriterija promatrati iskorištenost parcele, iskorištenost površine etaža i stanova, broj stanova, trošak izgradnje, broj parkirališnih mjesta, prodajnu cijenu kvadrata. To je razumljivo i legitimno, ali postoje vrijednosti koje je mnogo teže izraziti brojkama. Koliko će se susjeda upoznati? Koliko će djece zajedno odrastati? Koliko će starijih ljudi osjećati pripadnost zajednici? Koliko će jedno veliko stablo, jedna klupa ili jedan mali trg postati dio zajedničkih uspomena?
Takvi elementi još ne ulaze u investicijske tablice, nisu tema jer nisu prisutne u javnom prostoru i, kao posljedica, ni u poslovnoj zajednici, niti u promišljanju kvalitete projekta. Ali, dugoročno stvaraju iznimnu vrijednost. Stvaraju drukčije društvo, drukčije poglede, stavove, drukčije na način koji vrijedi probati: ljude koje prostori čine zadovoljnijima, angažiranima, prisutnima u svojoj zajednici i, posljedično, širem društvu.
Stanovi se ne kupuju samo zbog kvadrature, ali to ponekad ili uglavnom, nije jasno. Ljudi kupuju sigurnost, mir, osjećaj pripadnosti, kvalitetu svakodnevnog života. Kupuju mogućnost da dijete sigurno siđe ispred zgrade, kupuju pogled na zelenilo, osjećaj da susjedi nisu potpuni stranci.
Ljudi kupuju sigurnost i mir
Investitori koji uspiju stvoriti takvo okruženje ne stvaraju samo nekretnine, stvaraju mjesta, a mjesta imaju identitet, reputaciju i dugoročnu vrijednost. Zajednički prostor zato nije trošak, on je investicija u društveni kapital projekta. Možda će to postati vrijednost koju je sve više investitora spremno uključiti u razvojne odluke, ali doista je potrebno da se i društvo prema tome postavi, potrebno je da jasno da do znanja da su to elementi koje cijeni, do kojih drži i koji imaju svoju težinu i značenje. Upravo zbog toga mislim da budućnost razvoja nekretnina ne leži u sve detaljnijem propisivanju i istodobno se bojim da ovakva inicijativa ne završi novom regulacijom.
Ne trebamo dodatni sloj birokracije, trebamo nešto mnogo zahtjevnije i dugoročno vrjednije: kulturu dobrog prostora. Kulturu u kojoj investitor sam želi predvidjeti mjesto za susret. U kojoj projektant razmišlja o svakodnevnom iskustvu života jednako ozbiljno kao o tehničkim parametrima. U kojoj lokalna zajednica prepoznaje i nagrađuje kvalitetna rješenja i u kojoj građani očekuju više od pukog zbroja stanova i parkirališta.
U takvom okružju pravo pitanje nije: koliko stanova možemo smjestiti na parcelu, nego kakav život želimo omogućiti ljudima koji će ondje provesti desetljeća. Ako uspijemo postaviti to pitanje, možda ćemo otkriti da najbolji gradovi i naselja nisu nastali zato što su imali najviše propisa, nego zato što su imali zajedničku brigu za kvalitetu ljudskog života, a upravo tu gradovi, općine i društvo mogu odigrati svoju najvažniju ulogu.
Što onda gradovi i općine mogu učiniti? Mogu postati promotori kvalitete, institucije koje njeguju kulturu dobrog prostora. Svaki grad mogao bi razviti javno dostupan katalog uspješnih primjera stanovanja.
Ne kao pravilnik, ne kao obvezu, nego kao inspiraciju. Takav katalog mogao bi sadržavati primjere ulaza iz garaže koji imaju jednaku razinu dostojanstva kao glavni ulazi; zajedničkih prostora koji primaju prirodno svjetlo; dječjih igrališta koja su povezana s prostorima za boravak odraslih; klupa smještenih u hlad stabala; malih polujavnih prostora koji omogućuju spontani susret među susjedima; krajobraznih rješenja koja stvaraju osjećaj mjesta, a ne samo ispunjavaju normu zelenih površina.
Takvi primjeri bi u jednom trenutku, uz dovoljno javnog interesa i angažmana, počeli imati dovoljno veliku snagu, ponekad veću od mnogih novih propisa. Jer, ljudi vole slijediti uspješne obrasce.
Gradovi nagrađuju arhitekturu, nagrađujemo poslovne uspjehe, nagrađujemo sportaše. Zašto ne nagrađivati mjesta u kojima je dobro živjeti? Gradovi mogu dodjeljivati priznanja za, primjerice, najbolji zajednički prostor u stambenoj zgradi, najbolje krajobrazno uređenje, najbolji prostor za djecu i obitelji, najbolji primjer povezivanja generacija, investitora godine za doprinos kvaliteti života. Takve nagrade ne koštaju mnogo, ali mijenjaju ono što društvo smatra poželjnim, a ono što društvo cijeni, tržište vrlo brzo počinje proizvoditi.
Kada se predstavljaju novi projekti, rasprave se najčešće vode o prometu, visinama i gustoći izgradnje. To je potrebno, ali možda nije dovoljno. Možemo probati postavljati i druga pitanja: Kako će ovdje izgledati život djece? Gdje će stariji ljudi provoditi vrijeme? Postoji li prostor za susret susjeda? Jer, mi smo ta djeca, stariji i susjedi i razgovor, pitanja i odgovori su svakome od nas osobno vrijedni.
Hoćemo li imati razlog ostati ispred svojih zgrada ili će svi odmah nestajati iza zatvorenih vrata? Takva pitanja mijenjaju perspektivu. Ona ne usporavaju razvoj, ona mu daju smisao.
Gradovi ne moraju financirati cijele projekte. Dovoljno je poticati određene kvalitete. Primjerice, mogu subvencionirati sadnju velikih stabala, sufinancirati javno dostupna dječja igrališta, poticati izgradnju zajedničkih vrtova, nagrađivati projekte koji omogućuju međugeneracijske aktivnosti.
Jedna klupa, jedno veliko stablo ili mali zajednički vrt mogu proizvesti više društvene koristi nego mnogi milijunski infrastrukturni zahvati. Možda je najvažnija uloga lokalne zajednice upravo stalno postavljati pitanja: Što znači dobro živjeti upravo ovdje? Što čini identitet našega mjesta? Kako želimo da naša djeca pamte odrastanje u ovom gradu? Koji prostori stvaraju osjećaj pripadnosti?
Kvaliteta života
Kvaliteta života nije univerzalni standard, ona proizlazi iz lokalne kulture, krajolika, klime i načina života. Gradovi i općine tu igraju nezamjenjivu ulogu, ali ne kao administratori procedura, nego kao čuvari kulture življenja. Budućnost urbanog razvoja neće pripadati sredinama koje imaju najviše propisa, pripast će onima koje uspiju stvoriti zajedničku sliku o tome što znači živjeti dobro, a to je posao koji nijedno tržište i nijedan pravilnik ne mogu obaviti sami.
Siguran sam da je ovdje najjača ideja zapravo promjena uloge lokalne uprave: od regulatora prostora prema kuratoru kvalitete života. To je dovoljno konkretno da se može pretvoriti u politike. Još važnije, dovoljno otvoreno da ne završi u još jednom sloju birokracije.
