Unatoč kontinuiranoj ekonomskoj neizvjesnosti, tržišta vrhunskih skijaških nekretnina pokazala su izvanrednu otpornost. Za razliku od masovnih stambenih tržišta, gdje kreditiranje igra središnju ulogu, kupci u ovom segmentu imaju tendenciju u puno većoj mjeri oslanjati se na vlastiti kapital. To je pomoglo u zaštiti tržišta od volatilnosti kamatnih stopa i širih financijskih pritisaka.
Iako su cijene nekih četiri posto ispod vrhunca dosegnutog 2022., još uvijek su 12 posto više nego 2021. i 27 posto iznad razina prije pandemije. Za mnoge kupce, kupnja vrhunske nekretnine u skijalištu nije samo financijska odluka, već i emocionalna. Ove kuće često funkcioniraju kao dugoročna obiteljska imovina, kombinirajući investicijsku vrijednost s osobnom privrženošću.
Stil, zdravlje, privatnost…
Deset najboljih skijališta na svijetu po cijenama ultra-prime stambenih nekretnina ostalo je gotovo nepromijenjeno u posljednje dvije godine, pišu analitičari Savillsa. Švicarska odmarališta dominiraju gornjim dijelom tržišta, čineći polovicu pozicija među prvih deset. Međutim, ukupne brojke govore samo dio priče. U Švicarskoj se mnogim od zaista poželjnih nekretnina trguje izvan tržišta, potpuno zaobilazeći javne oglase. Ove diskretne transakcije često postižu cijene u rasponu od 40 tisuća do iznad 75 tisuća eura po četvornome metru, što odražava rijetkost i ekskluzivnost nekretnine.
Skijališta već dugo zauzimaju jedinstvenu poziciju u globalnom krajoliku luksuznih nekretnina za bogate pojedince. Nekada sezonska utočišta, ove planinske enklave sada se pozicioniraju kao strateške cjelogodišnje destinacije za stil života i ulaganja kao dio širih portfelja nekretnina.
U središtu njihove popularnosti je kvaliteta života. Prvorangirani Aspen nudi aktivnosti tijekom cijele godine, od skijanja svjetske klase do ljetnog planinarenja i kulturnih programa. Švicarske lokacije – Zermatt, Gstaad, Verbier i St. Moritz – nude snažno obiteljsko i naslijeđeno okruženje, kao i produljene skijaške sezone.
Infrastruktura stila života širi se na skijaškim tržištima. Privatni klubovi članova poput 67 Pall Malla uspostavili su satelitske lokacije u odmaralištima poput Verbiera, nudeći uređena društvena okruženja. Luksuzni brendovi slijede taj primjer, a LVMH i Kering ulažu u maloprodajne lokacije i brendirane rezidencije. Aman je nedavno otvorio luksuzni hotel u San Cassianu, dodatno jačajući povezanost između skijaških tržišta i globalnih luksuznih ekosustava.
Zdravlje i dobrobit također su ključni za privlačnost. Kupci cijene pristup privatnim zdravstvenim klinikama, čistom zraku, zelenim površinama i visokokvalitetnim sportskim sadržajima. Ti atributi, u kombinaciji s jakim osjećajem zajedništva, čine odmarališta poput Gstaada posebno privlačnima. Nenametljiva priroda bogatstva na ovim lokacijama, gdje se poštuje anonimnost, a paparazzi su rijetki, pridonosi njihovoj poželjnosti.
Unatoč privlačnosti životnog stila, preseljenje ostaje složeno. Švicarska zahtijeva prebivalište za stjecanje nekretnina iznad skromnog praga veličine, a njezini propisi razlikuju se ovisno o kantonu. Francuska nameće porez na bogatstvo, a porez na nasljedstvo može doseći 50 posto, osim ako nije strukturiran putem tvrtki posebnih namjena (SPV). Italija nudi povoljnije fiskalno okruženje, uključujući fiksni porez od 200 tisuća eura za nove stanovnike, što je čini atraktivnom opcijom za preseljenje bogatih osoba.
Dugoročna vrijednost
Motivacija za kupnju je višestruka. Dok ljubav prema planinama i načinu života na otvorenom ostaje središnja, kupci su sve više usmjereni na očuvanje kapitala i dugoročnu vrijednost. Nekretnine u skijalištima su i imovina životnog stila i mehanizam za zadržavanje bogatstva. Nekretnine na vrhunskim lokacijama često služe kao višegeneracijska imovina, u vlasništvu obiteljskih ureda ili trustova. Planiranje nasljeđivanja sada je ugrađeno u proces akvizicije, a nekretnine se često kupuju na ime djece ili putem obiteljskih ureda. Ublažavanje poreza na nasljedstvo i strateško dezinvestiranje često se razmatraju prije potpisivanja ugovora. Privatnost je još jedan ključni čimbenik.
Mnoga skijališta su dizajnirana da omoguće diskreciju, sa zatvorenim zajednicama, niskom gustoćom naseljenosti i infrastrukturom prilagođenom privatnom zrakoplovstvu. To ih čini idealnim za pojedince koji cijene osamu i diskreciju, bez žrtvovanja pristupa ili usluge. S investicijske perspektive, nekretnine u Alpama imaju koristi od ograničene ponude i velike potražnje. Geografska ograničenja i strogi propisi o zoniranju ograničavaju razvoj, podržavajući dugoročni rast kapitala. Skijališta više nisu samo sezonska igrališta, već stalni dio portfelja globalnih igrača, cijenjena zbog svoje privatnosti, stabilnosti i dugoročnog potencijala. U svijetu ultra-kvalitetnih planinskih nekretnina Aspen, Gstaad i St. Moritz tri su najpoželjnije destinacije. Nalaze se među prvih pet izbora bogatijih kupaca, a svaki nudi uvjerljivu mješavinu ekskluzivnosti, prestiža i dugoročne vrijednosti. Tržište nekretnina u Aspenu definira oskudica.
Strogi zakoni o zoniranju i geografska ograničenja ograničavaju novi razvoj, stvarajući neravnotežu ponude i potražnje koja ubrzava rast cijena. U 2025. godini, vrhunske nekretnine u Aspenu u prosjeku su koštale 35.100 eura po četvornome metru, dok su ultra-prime kuće dosegle 68.900 eura po četvornome metru. Ovo određivanje cijena odražava kvalitetu zaliha, kao i tempo kojim se kreću. Nekretnine u Aspenu često se prodaju iznad tražene cijene, a kupci se natječu za pristup načinu života koji spaja planinske sportove s kulturnom sofisticiranošću. Aspen nudi skijanje svjetske klase, bogat kulturni kalendar, uključujući Aspen Music Festival i Food and Wine Classic, te društvenu scenu koja privlači globalnu publiku. Infrastruktura grada prilagođena je potrebama bogataša, s pristupom privatnom zrakoplovstvu, uslugama recepcije i sadržajima usmjerenim na wellness.
Gstaad nudi mirno i vrlo intimno okruženje koje privlači obitelji i pojedince usmjerene na dugoročno očuvanje kapitala i diskreciju. Ultra-vrhunske nekretnine u područjima poput Oberborta stoje više od 51.500 eura po četvornom metru, što Gstaad svrstava među najskuplja tržišta u Europi. Ipak, obujam transakcija ostaje nizak, a vlasničke strukture su često dugoročne, s nekretninama koje se drže putem obiteljskih ureda ili trustova za višegeneracijsko korištenje.
St. Moritz – sinonim za luksuz
Švicarski regulatorni okvir, uključujući izuzeća Lex Kollera, dopušta strano vlasništvo pod strogim uvjetima, pojačavajući ekskluzivnost tržišta. Razvoj je strogo kontroliran, čuvajući arhitektonski integritet grada i osiguravajući da Gstaad zadrži svoj tradicionalni alpski karakter. Ova decentna švicarska enklava uključuje više od 200 kilometara skijaških terena, s restoranima s Michelinovim zvjezdicama i elitnim privatnim školama poput Instituta Le Rosey što pridonosi njegovoj privlačnosti. Središte sela bez automobila i naglasak na privatnosti čine Gstaad vrhunskom destinacijom.
Aspen i Gstaad utjelovljuju dva različita, ali jednako uvjerljiva izraza luksuznih nekretnina. Aspen je dinamičan, vođen stilom života i društveno živahan, privlačan kupcima koji daju prioritet sezonskoj energiji i iskustvenom životu. Nasuprot tome, Gstaad nudi diskretnije okruženje orijentirano na baštinu, privlačeći one koji su usredotočeni na dugoročno očuvanje bogatstva i nasljeđa.
St. Moritz je postao sinonim za luksuzni zimski odmor. Tijekom vremena mnogi su luksuzni hoteli izgrađeni kako bi zadovoljili potrebe bogatih gostiju koji su tražili ekskluzivno iskustvo. Neki od najboljih hotela su: Kulm, Badrutt’s Palace, Suvretta House, Kempinski Grand Hotel des Bains i Carlton. Osim tih skupih u kojima je noćenje često i dosta više od 1000 eura, u dijelu grada Bada i okolnim mjestima postoje i hoteli s pristupačnijom cijenom u kojima se mogu naći sobe za oko 250 do 350 eura za noćenje s doručkom za dvije osobe. Moderna definicija luksuza u St. Moritzu je jednostavna – diskretno savršenstvo. To se odražava u hotelskim legendama poput Badrutt’s Palacea i Kulm Hotela, restoranima s Michelinovim zvjezdicama na nadmorskim visinama iznad dvije tisuće metara, luksuznim privatnim spa apartmanima, ručno izgrađenim ledenim stazama za bob i skeleton te buticima najprestižnijih modnih kuća u maloj, ekskluzivnoj ulici.
Posebno je zanimljivo što je upravljanje St. Moritzom u rukama jedne Hrvatice. Marijana Jakić je CEO i brend menadžer St. Moritza. Rođena je u Bosanskoj Posavini, u općini Odžak te je izbjegla u St. Moritz 1992., u dobi od samo 13 godina. Jakić je radila u financijskom sektoru više od 20 godina u tvrtkama GAM/Swiss & Global Asset Management i Julius Bär na raznim pozicijama – najnovije kao voditeljica brenda u GAM Investment Managementu u Londonu. Marijana Jakić je majka 16-godišnjeg sina koji pohađa Lyceum Alpinum u Zuozu.
Kad je vrijeme za kupnju?
I dok je poredak na top ljestvici luksuznih nekretnina možda neupitan, valja pročitati i preporuke analitičara Knight Franka u vezi same atraktivnosti te vrste nekretnina. Dolazak proljeća za mnoge je sezona svježih početaka. No, želite li kupiti nekretnine u skijaškim centrima, nemojte se zaletjeti, barem ne u tom razdoblju. Lovci na snijeg trebaju samo pogledati nedavne podatke o nekretninama da bi otkrili da, suprotno uvriježenomu mišljenju, aktivnost nekretnina u skijaškim zajednicama ne hibernira kada temperature rastu.
Zapravo, proljeće i ljeto često najavljuju iznenađujuće živo tržište skijaških kuća. Roaring Fork Valley u Coloradu poznata je regija koja obuhvaća Aspen i Snowmass. Siječanj ove godine završio je sa 71 prodajom, što je 25 posto više nego prethodne zime. Vratimo li se na lipanj i srpanj 2024., a broj je dosegao 82 svaki mjesec, nadmašujući zamah sredine zime. Trend je bio još dramatičniji u kalifornijskom koridoru Tahoe-Truckee, gdje su se količine prodaje krajem ljeta gotovo udvostručile one zabilježene tijekom hladnih mjeseci.
Prema izvješću o tržištu za 2024. godinu brokerske kuće Tahoe Mountain Realty, objašnjenje dijelom leži u sezonskim promjenama ponude. Između kraja skijaške sezone i polovice godine, vlasnici koji su upravo uživali u snježnoj zimi često zastanu kako bi procijenili je li njihov vikend još uvijek u skladu s njihovim promjenjivim načinom života.
Promjena prioriteta
Zimska vreva može istaknuti nedostatke nekretnine, a blago proljetno zatišje omogućuje prodavačima da stave ponudu na prodaju. U međuvremenu, mnogi kupci uzimaju predah kako bi se usredotočili na postzimske aktivnosti. Međutim, do početka ljeta ponuda je porasla, a oni koji se vraćaju s ozbiljnom namjerom – često počevši od srpnja – susreću se sa širim izborom nego što bi to učinili usred zimske gužve. Pandemija je transformirala život u planinama od sezonskog bijega do trajnog načina života. Sada pametni investitori kapitaliziraju na otpornim europskim i svjetskim destinacijama. Tržište planinskih nekretnina mijenja pravila luksuznih nekretnina. Dok su se mnoga globalna tržišta usporila, cijene skijaških kuća porasle su u prosjeku za 23 posto u posljednjih pet godina, učvršćujući Alpe kao jedan od najotpornijih europskih sektora životnog stila i ulaganja.
Ovaj zamah potiče promjena prioriteta kupaca: ljetni turizam je porastao od pandemije na ključnim tržištima; rad na daljinu proširio je privlačnost života u planinama s punim radnim vremenom; a novi propisi preko noći mijenjaju dinamiku ponude i potražnje. Kao rezultat toga, tržište planinskih nekretnina prelazi iz zimskog “sporta” u cjelogodišnje utočište, otvarajući nove mogućnosti u najpoželjnijim europskim odmaralištima. Klimatske promjene dijele tržište, a strastveni skijaši migriraju na veće nadmorske visine sa sigurnim snijegom, dok planinari, biciklisti i ljubitelji wellnessa istražuju cjelogodišnja odmarališta poput Chamonixa, Megèvea i Zermatta. Prilike se protežu daleko izvan Francuske i Švicarske. Od Årea u Švedskoj (5000 do 8000 eura po četvornome metru) do Zakopana u Poljskoj (4500 do 6500 eura po četvornome metru), manje poznate europske padine pojavljuju se kao kulturne i financijske alternative za avanturističke investitore.
Današnji kupac ne juri samo za skijaškim stazama. Potražnja obuhvaća wellness centre za umirovljenike, avanturistička odmarališta za tražitelje adrenalina i gradove prilagođene obiteljima sa školama svjetske klase. Proširenje Međunarodne škole Verbier odražava prelazak na cjelogodišnje alpske zajednice s punim radnim vremenom.
Poruka je jasna: planinske kuće više nisu sezonski luksuz – one su otporna, cjelogodišnja utočišta koja kombiniraju stil života, stabilnost i snažne investicijske rezultate.
