Vilharia, najveći i najsuvremeniji uredski kompleks u Ljubljani, nedavno je službeno otvorila svoja vrata. Tvrtka Corwin predstavila je dovršeni projekt površine 36 tisuća četvornih metara te svoju viziju područja oko glavnog ljubljanskog željezničkog i autobusnog kolodvora – lokacije koja prolazi kroz širu preobrazbu u novu urbanu destinaciju za poslovanje, stanovanje i svakodnevni život. Vilharia, koju je projektirao međunarodno priznati arhitektonski studio Schmidt Hammer Lassen, postavlja nova mjerila za uredske prostore A klase u Sloveniji. Njezini standardi usporedivi su s onima vodećih poslovnih zgrada u gradovima poput Berlina, Pariza i Londona.
Sve je to itekako dovoljan povod za razgovor s Michalom Macom, country managerom u Corwin Sloveniji.
Što donosi projekt Vilharia – prva poslovna zgrada u Sloveniji s LEED Platinum certifikatom?
Vilharia donosi novi standard za poslovne zgrade u Sloveniji – ne samo u smislu održivosti, nego i kada je riječ o tehnologiji, udobnosti i cjelokupnom korisničkom iskustvu. Održivost je integrirana u projekt od samog početka, od upravljanja energijom i vodom do mobilnosti, bioraznolikosti i kvalitete unutarnjeg okoliša. Zgrada koristi toplinske pumpe na bazi podzemnih voda, pametne sustave upravljanja zgradama, visokoučinkovito ostakljenje, vanjsko zasjenjivanje i ponovnu upotrebu kišnice, dok je više od 2000 četvornih metara krovne površine zeleno i aktivno. Istodobno, naša je filozofija da održivost treba učiniti život ljudi ugodnijim i praktičnijim, a ne zahtijevati kompromise. Naša je ambicija bila pružiti istu razinu kvalitete i tehnologije koju bi tvrtke očekivale od vodećih suvremenih poslovnih zgrada u gradovima poput Berlina, Londona ili Pariza.
Također ciljate na LEED Zero Carbon, koji imaju samo dvije poslovne zgrade u Europi. Zašto je to vaš cilj?
LEED Platinum je već izuzetno zahtjevan standard, ali za nas to nije kraj putovanja. Zgrade imaju vrlo dug vijek trajanja, što znači da će odluke koje danas donosimo utjecati na njihovu potrošnju energije i emisije desetljećima koja dolaze. LEED Zero Carbon stoga je logičan sljedeći korak, s posebnim naglaskom na svakodnevne performanse zgrade. Već imamo iskustva u ovom području kroz Einpark Offices u Bratislavi, našu prvu zgradu s LEED Zero Carbon certifikatom, i to znanje primjenjujemo u Vilhariji. U konačnici, naš je cilj stvoriti zgrade koje ostaju tehnološki, ekološki i komercijalno relevantne i u budućnosti.
Nedavno ste izvijestili da je zgrada već 85 posto popunjena u smislu najmoprimaca. Što nam možete reći o najmoprimcima, tko su oni?
Postizanje oko 85 posto popunjenosti prije nego što je zgrada u potpunosti puštena u rad vrlo je snažna potvrda povjerenja tržišta u projekt. Popunjenost se od tada popela na oko 90 posto. Vilharia je privukla mješavinu etabliranih slovenskih i međunarodnih tvrtki koje traže visokokvalitetan, moderan uredski prostor. Zajedničko im je da sve više gledaju dalje od kvadratnih metara i najamnine. Uzimaju u obzir čimbenike poput održivosti, iskustva zaposlenika, pristupačnosti, fleksibilnosti i kvalitete usluga. Među Vilharijinim najmoprimcima su Generali, jedno od vodećih slovenskih osiguravajućih društava, Delavska hranilnica, slovenska štedionica, ACER, Agencija EU za suradnju energetskih regulatora, SAP, globalni pružatelj poslovnog softvera i AI rješenja, te Leitner&Leitner, međunarodna tvrtka za porezno savjetovanje i reviziju. Još uvijek imamo raspoloživog prostora i nastavljamo razgovore s dodatnim potencijalnim najmoprimcima.
Zgrada će nuditi uslugu ‘concierge’ putem aplikacije za zgradu, pružajući dodatnu pogodnost i visoku razinu podrške usporedivu s najboljim uredskim zgradama u Londonu i Berlinu. Što donosi ta aplikacija?
Želimo da se iskustvo Vilharije proširi izvan fizičkog ureda i da radne dane učini što jednostavnijim i praktičnijim. Aplikacija za zgradu djelovat će kao digitalni concierge, povezujući zaposlenike sa zgradom, njezinim uslugama i relevantnim informacijama. Ovisno o konačnom paketu usluga, korisnici će moći pristupiti informacijama o zgradi, uslugama, događajima i aktivnostima u zajednici putem jedinstvenog sučelja. Ideja je stvoriti razinu usluge koju ljudi sve više očekuju od vodećih poslovnih zgrada u gradovima poput Londona ili Berlina. Zgrada stoga postaje više od pukog mjesta gdje se iznajmljuje ured. Postaje servisna i društvena platforma za ljude koji tamo rade.
Što velike tvrtke danas očekuju od uredskog prostora u koji ulaze?
Ured mora ponuditi nešto što rad od kuće ne može. Mora postati mjesto gdje ljudi žele doći, surađivati i sastajati se. Tvrtke stoga sve više obraćaju pozornost na dobrobit zaposlenika i čimbenike poput dnevnog svjetla, kvalitete zraka, akustike, temperature, zelenila i prostora za neformalnu interakciju. Održivost također postaje sve važnija jer tvrtke imaju vlastite ESG ciljeve i zahtjeve za izvještavanje. Fleksibilnost je također ključna jer tvrtke moraju biti u mogućnosti prilagoditi svoja radna mjesta kako se timovi i načini rada mijenjaju. Pristupačnost je također važna. Lokacija Vilharije pored glavnog prometnog čvorišta Slovenije daje tvrtkama važnu prednost kada je u pitanju privlačenje zaposlenika. Ukratko, tvrtke više ne traže samo ured, traže cjelovito radno okruženje.
Zašto se Corwin odlučio ući na slovensko tržište nekretnina?
Ulazak na slovensko tržište dogodio se kroz stambeni projekt Kvartet, u suradnji s arhitektonskim uredom OFIS arhitekti. Sloveniju smo vidjeli kao tržište s jakim temeljima, visokom kvalitetom života i značajnim potencijalom za bolji suvremeni urbani razvoj. Ljubljana je posebno doživljavala gospodarski rast, dok je ponuda visokokvalitetnih novih stambenih i uredskih projekata ostala relativno ograničena. Također smo vidjeli priliku da iskustvo koje smo stekli u Bratislavi prenesemo prilagođavajući ga slovenskom tržištu. Važno je da u Sloveniju nismo ušli zbog jednog projekta. Od početka nam je namjera bila uspostaviti dugoročnu prisutnost u zemlji.
Zašto ste odabrali Ljubljanu?
Ljubljana ima iznimnu kombinaciju kvaliteta. Kompaktna je, zelena, sigurna i ekonomski jaka, a istodobno nudi vrlo visoku kvalitetu života. Njezina veličina čini je idealnom za vrstu urbanizma u koju vjerujemo – grad u kojem hodanje, biciklizam, javni prijevoz i mješovita naselja mogu istinski funkcionirati zajedno.
Istodobno, potražnja za stanovima i visokokvalitetnim uredskim prostorom bila je veća od isporuke nove ponude. Ono što nas je posebno privuklo bila je prilika da radimo na nedovoljno iskorištenim i zapuštenim lokacijama unutar postojećeg grada, umjesto da doprinosimo širenju urbanih područja. Nakon gotovo desetljeća provedenog ovdje, puno bolje razumijemo Ljubljanu i ostajemo uvjereni u njezin dugoročni potencijal.
Godine 2024. Corwin je završio projekt Kvartet, u sklopu kojeg su izgradili četiri tornja s 236 stanova u Šiški u Ljubljani. Što donosi taj projekt?
Kvartet je bio naš prvi dovršeni stambeni projekt u Sloveniji, ali, što je još važnije, bila je to prilika za revitalizaciju dugo degradirane industrijske zona u Šiški. Uzeli smo postojeći projekt i temeljno ga preispitali – od volumena i arhitekture do krajolika – s ciljem stvaranja znatno veće kvalitete života za ljude koji tamo žive. Uveli smo visoki standard unutarnjih materijala, ventilirane fasade, praktično podzemno parkiralište, zelene krovove te pažljivo osmišljeno uređenje okoliša i zajedničke prostore. Arhitektura je razvijena u suradnji s uredom OFIS arhitekti, kombinirajući snažan arhitektonski dizajn s jasnim odgovorom na lokalni kontekst.
Za nas je Kvartet pokazao kako preuređenje nedovoljno iskorištenog i degradiranog mjesta može stvoriti visokokvalitetno stambeno okruženje, a istodobno pridonijeti široj transformaciji susjedstva.
Corwin je, ako se ne varam, među rijetkim stranim kompanijama u sektoru nekretnina u Sloveniji. Ostali strani investitori su iz Bugarske, Crne Gore…?
Slovenija je relativno malo tržište, što je može učiniti manje privlačnom nekim od većih zapadnih developera, čiji poslovni modeli ovise o vrlo velikim količinama razvoja i prodaje. Ono gdje se Slovenija i Ljubljana mogu snažno natjecati je u kvaliteti radne snage, kvaliteti života i potencijalu stvaranja još povoljnijeg poslovnog okruženja za međunarodne investitore, a s projektima kao što je Vilharia već privlačimo pozornost investitora iz zapadne i sjeverne Europe na Ljubljanu.
Što se tiče Corwina, ono što nas razlikuje možda je manje odakle dolazimo, a više način na koji poslujemo na tržištu. Osnovali smo stalni lokalni tim u Ljubljani i gradimo dugoročni plan razvoja umjesto da pristupamo Sloveniji projekt po projekt. Istodobno, kombiniramo lokalno znanje s međunarodnim iskustvom i surađujemo s vodećim slovenskim i međunarodnim arhitektima. Vidimo se kao slovenski developer s međunarodnim korijenima i stručnošću, a ne kao strani investitor.
Već ste najavili četiri projekta, a javne procjene su da bi samo Ljubljani trebalo između dvije i tri tisuće novih stanova svake godine kako bi ponuda sustigla potražnju. Slažete li se s tom procjenom?
Jasno je da Ljubljana ima značajan jaz između potražnje za stanovima i izgradnje novih jedinica, pri čemu je nova ponuda povijesno ograničena dugotrajnim postupcima izdavanja dozvola i složenim postupcima. Za smanjenje tog jaza bit će potrebno znatno povećanje ponude stanova, a i grad i država imaju važnu ulogu u stvaranju okruženja u kojem privatni sektor može učinkovitije pridonijeti. To znači dovoljno zemljišta i infrastrukture, predvidljivije postupke planiranja i učinkovitu suradnju između javnog i privatnog sektora.
U konačnici, povećanje ponude jedan je od ključnih čimbenika u poboljšanju pristupačnosti stanovanja. Iskustvo tržišta poput Njemačke i Danske također pokazuje važnost omogućavanja dovoljnog broja novih stanova kako bi se zadovoljila potražnja dugoročno. Važno pitanje nije samo koliko stanova gradimo, već i kakva naselja stvaramo oko njih.
Nedavno ste izjavili da su sva četiri najavljena projekta, uključujući Šmartinsku, Masarykovu, Linhartovu i Vilhariu, međusobno povezana. Doživljavate ih kao jedinstven dio velike gradske četvrti. Što to znači?
Naše projekte u Ljubljani ne promatramo kao izolirane zgrade. Zajedno oni čine dio šireg gradskog područja koje prolazi kroz veliku preobrazbu. Područje koje se proteže od željezničkog kolodvora prema Šmartinskoj i Linhartovoj ima potencijal razviti se u novu urbanu četvrt mješovite namjene, koja objedinjuje poslovne prostore, stambene jedinice, javne površine, usluge i mobilnost.
Vilharia donosi važno poslovno središte, dok naši stambeni projekti u to područje unose život i svakodnevicu. Njihova povezanost s novim željezničkim i autobusnim kolodvorom čini tu preobrazbu još značajnijom. Stoga nam cilj nije samo izgraditi pojedinačne zgrade, već pridonijeti kvaliteti i povezanosti cijelog tog dijela Ljubljane.
Nadalje, svi se ti projekti razvijaju na bivšim zapuštenim industrijskim ili poslovnim lokacijama (tzv. brownfield lokacijama), što znači da ne zauzimaju postojeće zelene površine ni prirodne prostore. Naprotiv, preobrazbom tih lokacija u održive četvrti sa zelenim krovovima, uređenim okolišem i javnim prostorima možemo pridonijeti povećanju količine zelenila u gradu, poboljšanju kvalitete života stanovnika i korisnika te učinkovitijem upravljanju oborinskim vodama.
U proceduri ste za građevinsku dozvolu za projekt Masaryk Residence. Očekuje se da će gradnja zgrade s 295 stanova i garažom trajati 44 mjeseca. Kada možemo očekivati početak gradnje?
Projekt sada nosi naziv Nordika, a dobivanje građevinske dozvole, što je u proceduri, važna je prekretnica koja nas znatno približava početku gradnje. Trenutačno privodimo kraju preostale postupke i pripreme potrebne za početak radova kasnije ove godine. Iza vizualnog rješenja novog nebodera od 23 kata stoji poznati skandinavski arhitektonski ured Snøhetta, koji spaja međunarodni ugled s lokalnim pristupom.
Što donose poznati skandinavski arhitekti?
Snøhetta je jedan od najcjenjenijih svjetskih ureda za arhitekturu i dizajn, no nama vrijednost te suradnje ne leži samo u tome da uz zgradu vežemo poznato ime. Njihov je pristup snažno povezan s ljudima, krajolikom, javnim prostorom i specifičnim kontekstom lokacije, što se izvrsno uklapa u Corwinovu filozofiju. Visoka zgrada značajno utječe na vizuru grada, stoga je arhitektonska kvaliteta od posebne važnosti. Ova suradnja spaja međunarodno iskustvo studija Snøhetta s našim poznavanjem Ljubljane i stručnošću naših lokalnih partnera. Cilj nije u Ljubljanu preslikati skandinavsku arhitekturu, već stvoriti arhitekturu osmišljenu upravo za Ljubljanu, uz zadržavanje međunarodne razine kvalitete.
Smatrate li da u Ljubljani nije moguće graditi stanove po cijeni od četiri tisuće eura po četvornome metru?
Ne u okviru trenutačnih propisa, s obzirom na stroge regulative i standarde, troškove zemljišta i financiranja, cijene građevinskog materijala te vrijeme potrebno za ishođenje dozvola i stavljanje zgrada u funkciju. Prije pet ili deset godina još smo mogli ostvariti dobit pri toj cijeni. Danas cijena od 4000 eura po kvadratnom metru ne bi pokrila ni naše troškove. Poslovanje nekretninama djelatnost je s relativno niskim maržama. Ipak, svaki dodatni mjesec utrošen na ishođenje dozvola – bilo zbog prekomjerne birokracije, preopterećenosti nadležnih tijela ili namjernih pokušaja vanjskih aktera da odgode ili opstruiraju projekt – izravno dovodi do viših troškova razvoja i, posljedično, viših cijena.
Konačna prodajna cijena ne može se promatrati odvojeno od svih tih čimbenika. Bilo bi nam drago da možemo prodavati po nižim cijenama jer bi to proširilo naše ciljno tržište i, u konačnici, omogućilo bržu i lakšu prodaju naših nekretnina. Istodobno, puko smanjenje kvalitete nije održivo rješenje jer će zgrade koje danas gradimo ostati dio grada generacijama. Ako Ljubljana želi više cjenovno pristupačnih novih stanova, rasprava stoga mora obuhvatiti dostupnost zemljišta, učinkovitost planiranja, infrastrukturu i ukupne troškove razvoja. Povećanje ponude u konačnici je jedan od najvažnijih elemenata za stvaranje zdravijeg tržišta nekretnina.
Corwin će u nadolazećim godinama u Ljubljani izgraditi više od tisuću stanova. Kako vidite kretanje cijena stanova u glavnom gradu?
Fokusiramo se na realizaciju visokokvalitetnih projekata koji donose dugoročnu vrijednost, umjesto na pokušaje predviđanja kratkoročnih tržišnih kretanja. Ne spekuliramo s kratkoročnim promjenama cijena, no temeljni tržišni pritisak ostaje očit: u Ljubljani postoji snažna potražnja uz ograničenu novu ponudu. Grad je i dalje privlačan za život i rad, dok realizacija velikih stambenih projekata zahtijeva vrijeme. Ako se ponuda znatno ne poveća, teško je očekivati nestanak te strukturne neravnoteže.
Istodobno, cjenovna pristupačnost postaje sve važnije ograničenje. Trenutačno nema jasnih naznaka da će rast cijena stati. Vjerojatno će i troškovi nastaviti rasti, a u konačnici, jedini način da rast cijena nekretnina prestane bio bi da plaće rastu toliko sporo da stanovanje postane cjenovno nedostupno velikom dijelu stanovništva. No, u tom trenutku potražnja bi oslabila do te mjere da nova gradnja više ne bi bila ekonomski isplativa.
Kako vidite Sloveniju, a posebno Ljubljanu, kao poslovno okruženje za strane ulagače?
Slovenija nudi političku i gospodarsku stabilnost, visokoobrazovanu radnu snagu, dobru infrastrukturu i iznimno visoku kvalitetu života. Sama Ljubljana postaje sve privlačnija međunarodnim tvrtkama i zaposlenicima. Glavni izazov za ulagače u nekretnine je dugotrajnost i složenost postupaka planiranja i ishođenja dozvola, što može smanjiti predvidljivost razvoja projekata. Veća predvidljivost tih procesa učinila bi Sloveniju još konkurentnijom za međunarodni kapital. Unatoč tim izazovima, naša kontinuirana ulaganja i planirani projekti dokazuju da čvrsto vjerujemo u dugoročnu perspektivu Ljubljane i Slovenije.
Živite u Ljubljani već osam godina. Planirate li ostati u Sloveniji?
Nakon osam godina Ljubljana je postala mnogo više od samog grada u kojem radim. Osjećam snažnu povezanost sa Slovenijom, kao i s timom i projektima koje smo ovdje realizirali. Pred nama su još vrlo ambiciozni planovi, tako da me poslovno zasigurno mnogo toga veže uz ovo mjesto. Što se tiče privatnog života, Ljubljana nudi iznimnu kvalitetu života. Stoga da, mogu se vrlo lako zamisliti kako i dalje smatram Sloveniju svojim domom.
Planirate li širenje na hrvatsko tržište i kako gledate na hrvatsko tržište nekretnina?
Hrvatska je zasigurno zanimljivo tržište nekretnina koje postaje sve više međunarodno orijentirano, posebice Zagreb i obalna područja. Kao i kod svakog novog tržišta, pažljivo bismo proučili temeljne čimbenike, brzinu izdavanja dozvola, strukturne prepreke za novu gradnju, mogućnosti razvoja te procijenili možemo li vrstom projekata koje razvijamo doista stvoriti dodatnu vrijednost na tom tržištu. Za sada je Corwinov prioritet usmjeren na tržišta na kojima smo već aktivni i gdje imamo značajan portfelj projekata u razvoju. Kontinuirano procjenjujemo prilike u široj regiji, uključujući Hrvatsku, no u ovoj fazi nemamo konkretan projekt za najavu.
