Pod nazivom “Uređena zemlja” vodi se sveobuhvatan projekt Ministarstva pravosuđa koji bi trebao dovesti do cilja da svi znaju sve o svojima nekretninama. Drugi cilj tog projekta koji će se nametnuti kao kolateralna korist biti će nešto moguće još važnije, svatko će moći pravne promjene nad vlasništvom provesti odmah i transparentno.

Za ove ciljeve nije bilo dovoljno uložiti novac koji je dijelom dala i Europska unija, nije dovoljno niti reorganizirati gruntovnice i katastre, za ove ciljeve biti će potrebno za kraj urediti status pravnih instituta koji su ostali iz prethodnog sustava. Jedan od njih je svakako društveno vlasništvo, koje je pravno regulirano, ali faktično tek dolazi – po zakonu – u fazu kad treba biti regulirano. Zakonom o preuzimanju ZOVO-a 1991. godine brisan je čl. 29. ZOVO-a koji je izrijekom određivao da se pravo vlasništva ne može steći dosjelošću na stvarima u društvenom vlasništvu. Do tada je bio na snazi spomenuti ZOVO iz 1980, a prije toga OGZ (Opći građanski zakonik) iz čak 1811. godine, koji je stupio na snagu u Hrvatskoj 1853. godine. Sudska praksa je zatim zauzela stav da dosjelost nije mogla teći do tada, a što bi istekom 20 godina postalo temelj vlasništva, već je ta zakonska promjena protumačena na način da rok od 20 godina tek tada počinje teći. Prema stajalištu Vrhovnog suda Republike Hrvatske iz odluke br. Rev-3462/1993 određeno je da vrijeme potrebno za dosjelost na nekretninama u društvenom vlasništvu počinje teći od dana stupanja na snagu Zakona o preuzimanju Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima, a to je 8. listopada 1991. godine. To znači da će obzirom na zakonski rok od 20 godina veći dio posjednika nekretnina, koji nisu bili upisani kao vlasnici, moći svoje pravo ostavariti sudskim putem nakon 8.listopada 2011. godine.

Tužbe iz opreza
Ovih 20 godina je moglo biti razdoblje gdje će se svi takvi odnosi dodatno razjasniti kako bi zatim određenim kratkim administrativnim postupcima bili evidentirani vlasnici. Međutim, za evidentiranje vlasništva sada će biti potrebno provesti parnične postupke posjednika protiv upisanih vlasnika. Upisani vlasnici koji se neće slagati sa takvom promjenom mogli su do 8. listopada 2011. godine zaštititi svoje vlasništvo. Mnogi će (ako do sada nisu) opreza radi podići tužbe prema posjednicima kako bi osporili dosjelost u roku od 20 godina. Drugim riječima, početkom listopada jednima ističe rok za sudsku zaštitu, a drugim počinje rok za sudsko ostavarenje prava. Naime, ključna je činjenica da se ova transformacija vlasništva za razliku od dosadašnjih ne može provesti bez parnice i suda. Iz ovog zaključka logično se nameće slijedeće pitanje, hoće li time doći do novog vala sudskih parnica? Odgovor je da svakako hoće. Takva činjenica nije ohrabrujuća mada je cilj takvih parnica uređenje vlasničkih odnosa i u konačnici “uređena zemlja”.To se može izbjeći na dva načina, promjenom zakona ili brzom i ciljanom sudskom praksom, kojom bi se spriječilo gomilanje istih pitanja (tužbi) bez odgovora (stava).Promjene zakona su do sada u pravilu otvarale više novih pitanja nego što su zatvarale ona radi kojih su napravljene. Promjena zakona glede nekretnina je vrlo složen i odgovoran zadatak, podsjetimo se da je OGZ bio na snazi od 1811. do 1980. godine. U ovom slučaju su takve promjene mogla biti napravljene unutar ovih 20 godina (npr. da svi katastarski posjednici mogu upisati vlasništvo bez tužbi na dosjelost), ali sada je za takvo što prekasno. Time bi tek iznimke išle na sud, a sada će svi morati na sud.Rok je istekao, parnice će početi, zakon se neće do tada stići promjeniti. Stoga, jedino ostaje da viši sudovi prepozanaju novi val sporova kao pravni izazov, te brzo zauzmu stavove o svim bitnim pitanjima koja će otvoriti pokrenute parnice.Sporna vlasništva nisu uzrokovana samo nestručnim postupanjem, već i složenošću propisa koji reguliraju vlasništvo. Zanimljivo je podsjetiti da čl. 388. st. 5. Zakona o vlasništvu uređuje da se zaštita povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga neće se primjenjivati u korist stjecanja do kojih dođe do 1. siječnja 2010., ako se njime stječe nekretnina na kojoj je bilo upisano društveno vlasništvo, a nije brisano prije nego što je ovaj Zakon stupio na snagu.

‘Naše pravosuđe’
Iznimno od odredbe st. 5. čl. 388. ZV zaštita povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga primjenjuje se od 1. siječnja 2007. na nekretnine u katastarskim općinama za koje je otvorena EOP zemljišna knjiga kao i na nekretnine koje su prema posebnim odredbama Zakona o zemljišnim knjigama unesene u Bazu zemljišnih podataka. Već ovaj primjer ukazuje kako će se brzo pokazati što se sve može učekivati u stvarnosti. Pitanje je samo broja koliko je nekretnina, ponajprije zemljišta, kupljeno jer je prodavatelj imao “čist zk izvadak”. Gore citirani zakonski članak je jedan od onih koji izrijekom govori o tome da se ne može vjerovati “čistom zk izvatku”. Gospodarstvenici pa i obični građani su na ovake zaključke skloni cinično reagirati da je “to naše pravosuđe i naši zakoni”. Jesu li u pravu, možemo zaključiti npr. kroz njemački primjer gdje nije moguće voditi postupak u zemljišnim knjigama bez odvjetnika ili javnog bilježnika. Kod nas bi se obveza vođenja zk postupka putem javnog bilježnika ili odvjetnika tumačila pogodovanjem tim djelatnostima, te nitko ne bi stigao niti odgovoriti da se to može urediti po fer cijenama. Suci bi od toga imali ponajveću korist jer ne bi morali odlučivati o aktima nestručnih osoba.

Dio poslovne kulture
Za dugi red građana na zemljišnim knjigama nije rješenje kupiti još tri računala i otvoriti još tri šaltera. Nije li neprirodno čekati upis vlasništva godinama, a nitko s nikim nije u sporu? Veći broj kola hitne pomoći neće smanjiti broj prometnih nezgoda. Međutim, kad usporedimo s druge strane pristup zapadnih gospodarstvenika npr. samo kod akvizicija nad nekretninama, uočiljiva je jedino razlika u korištenju stručnih osoba (javni bilježnici, odvjetnici, porezni savjetnici i sl.). Oni to ne rade tako samo u Hrvatskoj jer smatraju da ovdje postoje rizici, nego je to dio njihove poslovne kulture i jednako se ponašaju bilo gdje. U tom smislu još uvijek naš gospodarstvenik bolje prepoznaje vrijednost punog kamiona robe, nego li vrijednost stručne podrške. Slijedeće godine će biti vidljivi prvi rezultati, vidjet će se jesu li suci bili u niskom startu i brzo zauzeli jedinstvene stavove te iste objavili. Zakonodavac i dalje ima šansu “uređenu zemlju” postići uređenjem tko smije voditi postupke na sudu, a za dobrobit onih koji ne bi smjeli.

Mićo Ljubenko, dipl. iur.

Parnice

Još i do 20 godina
Svaki sudski sustav može progutati veliki val parnica, ali ako su one sve temeljene na identičnom spornom pitanju, kao što su primjeri parnice koje se pokreću za veće skupine radnika organiziranih u pravilu sindikalno. Ovo svakako neće biti takav slučaj, stvarnost je kod nekretnina i to u razdoblju koje je trajalo 20 godina bitno maštovitija te slučajevi nikako neće biti identični. To znači da nakon zakonskih 20 godina može lako uslijediti sudskih 10 do 20 godina.Nakon toga možemo zaključiti da imamo – uređenu zemlju.

ZELENO GOSPODARSTVO

‘Prihode od tradicionalne djelatnosti ulažemo u obnovljive izvore energije’

Budućnost bez dima

Iza kulisa 1.500 znanstvenika: Kako nastaju proizvodi koji mijenjaju duhansku industriju

Pitanja vezana za pravnu tematiku šaljite na redakcija@poslovni.hr s napomenom za rubriku pravo