Javni bilježnici zatražili su preko Hrvatske javnobilježničke komore bitno veće ovlasti u prometu nekretnina. Traže da dobiju pravo kontrole svih ugovora o prometu nekretnina kojih se u Hrvatskoj sklapa godišnje na stotine tisuća. Kao razloge za taj potez navode najmanje tri stvari: veću preventivnu pravnu sigurnost, ubrzanje gruntovnih upisa i rasterećenje sudova od brojnih sporova do koji dolazi zbog različitih defekata kupoprodajnih ugovora.

Potpis stranke
Ističu pritom kako pri sadašnjem stanju oni uglavnom ovjeravaju potpis stranaka, a u tom pravnom kontekstu ne mogu ispuniti ni svoju novu ulogu koju su dobili posljednjim izmjenama Zakona o sprečavanju pranja novca i financiranja terorizma. Javni bilježnici ne mogu dubinski snimati kupoprodajene ugovore, tvrde, jer ne mogu ulaziti u njihov sadržaj, a mogli bi tu funkciju detekcije pranja novca (stečenoga kriminalom kroz nekretniski biznis) obavljati pod uvjetom da se njihove kompetencije promijene kroz izmjene Zakona o javnom bilježništvu. Zbog velikog broja nadripisara u praksi su u sastavljanju ugovora kojima se prometuje nekretninama moguće ne samo pogreške nego i prijevare i od toga još i veći kriminal što se potvrđuje kroz različite skandale i afere, a dokaz su mnogi nasamareni kupci koji sada vode sudsku bitku: isplatili su prodavatelja, a nisu mogli upisati vlasništvo u zemljišne knjige jer je to na temelju kupoprodajnog ugovora s istim prodavateljem već netko drugi učinio. Drastičan je takav primjer zabilježen lani u slučaju jedne zagrebačke odvjetnice koja je odlučila zbog toga čak napustiti tu profesiju, a njezin sudski spor sada plijeni pozornost brojnih odvjetnika koji njezinu pravnu bitku podržavaju. Ministarstvo pravosuđa još nije odlučilo kako će reagirati na prijedloge proširenja kompetencija javnih bilježnika.

S idejama unapređenja prometa nekretnina upoznat je odnedavno i sam ministar pravosuđa Ivan Šimonović, a odvjetnici ga neslužbeno podržavaju jer im se otvara velik posao u vezi s čišćenjem zemljišno-knjižnog stanja. S obzirom na to da zasad nema službenih reakcija, sa zanimanjem se očekuje rasplet koji provocira mnoge pravnike zbog više razloga. Ključni je taj što se zna kako preporuke notara nisu novost, razmišljanja o temi kako se približiti praksi EU stara su više godina, samo za njih dosad nije bilo dovoljno sluha. Teško je vjerovati da bi se ovdje moglo preko noći uvesti red kao, primjerice, u Austriji gdje u notarsku depozitnu banku kupci polažu novac namijenjen kupnji nekretnine, a nakon što se uz pomoć javnog bilježnika provede knjiženje, prodavatelj dobiva novac. Sličan je model ipak zaživio u BiH, i to uz potporu EU u sva tri entiteta, pa unatoč nesređenijem gruntovnom stanju i složenijem pravnom poretku od hrvatskog dosad daje dobre rezultate. Nova uloga notara podrazumijevala bi da u zemljišnim knjigama mogu eletronički provjeriti stanje nekretnine i izdavati strankama javne isprave koje predstavljaju službeni dokument, a tako bi rasteretili gruntovnice koje bi dobivale samo čiste papire. Ako bi sastavljali kupoprodajne ugovora u formi javnobilježničkog akta, što predlažu, onda bi gruntovnice dobivale kvalitetne isprave kao i slučaju kad ih sastavlja odvjetnik, a to bi ubrzalo postupak knjiženja. Solemnizirali bi i privatne isprave koje sastave osobe koje nisu ovlaštene sastavljati kupoprodajni ugovor, i to, predlažu, tako da se uvijek vidi tko ih je sastavio (tako bi se moglo vidjeti koga će se eventualno pozvati na ispravak ili odgovornost).

Obvezan upis ugovora
Pritom bi se takav posao, sklopljen uz pomoć stručnog servisa preko odvjetnika ili javnih bilježnika, jednostavno i bez ispravaka gruntovno proveo. No zbog očuvanja ažurnog stanja u “novosređenim” zemljišnim knjigama notari smatraju da je potrebno propisati rok u kojem bi javni bilježnik obvezatno podnosio prijedlog za upis prava vlasnika. Dodaju i da bi se za nekretnine za koje stanje zemljišne knjige još nije sređeno mogla propisati notifikacija u katastraskoj evidenciji. To što traže javni bilježnici bitno je različito od sadašnjeg stanja: notari najčešće samo ovjeravaju potpis stranaka na kupoprodajnom ugovoru, a njih pak mogu sastaviti svi što znači da nadripisarstvo u pojedinim dijelovima zemlje buja iako je kažnjivo. Kako država još nije pokrenula svoje poluge protiv nadripisarstva, nije moguće procijeniti koliko je u tranzicijskoj fazi protrgovano zemljišta i ostalih vrijednih nekretnina uz pomoć nadripisara. Država je sigurno na velikom gubitku jer neki gotovo 20 godina ne plaćaju porez na sastavljanje isprava.

činjenice

Preventivna uloga
Prema važećem hrvatskom pravu preventivna uloga javnih bilježnika, odnosno javnih isprava, moguća je, ali nije obvezna

Postupak upisa
U EU se javnobilježnička služba koristi za veću pravnu sigurnost, brzi postupak upisa i rasterećenje sudova

Elektronička prijava
Realna je mogućnost da se molba za gruntovni upis podnosi obvezatno u propisanom roku, pa i notar, u čijem je uredu nastala javna isprava, može je unijeti elektronički

veliki uspjeh

RoboCup 2026: Hrvatski učenici među najboljima na svijetu u robotici i umjetnoj inteligenciji

ZAMAH INVESTICIJAMA U OBNOVLJIVE IZVORE

Stjepan Čerkez: ENNA je otvorena za suradnju na razvoju velikih vjetroelektrana, solarnih elektrana i baterijskih sustava u Hrvatskoj i regiji