Pod pržećem lipanjskim suncem, prvog dana ovogodišnjeg kalendarskog ljeta, na plato hotela Monumenti u Puli pristizali su luksuzni automobili koji su dan ranije zaposjeli Opatiju u sklopu Tie Fly manifestacije. Deseto je to po redu okupljanje tijekom kojeg vlasnici iz raznih zemalja svoje skupocjene limene ljubimce voze po Hrvatskoj, a na stajalištima uživaju u hrani, pa su u Monumente došli na večeru. U hotelskom restoranu u vrijeme kasnog ručka bila su zauzeta svega tri stola, ali za jednim je sjedio Gibonni, uoči koncerta koji će te večeri održati u pulskoj Areni.
Zajedno s prije tri godine dovršenom Marinom Polesana Heritage&Resort, hotel Monumenti stajao je investitora, tvrtku Kermas Istra ispred koje stoji Danko Končar, kako su izvijestili, 85 milijuna eura. I dalje okružen ruševinama bivših vojnih zgrada koje proviruju kroz grane borova dijelom obnovljeni, a dijelom novoizgrađen hotel na poluotoku Sv. Katarina daje gostima pogled na otočje Brijuni s jedne strane, te na dizalice i brodske školjke na preostalim navozima Uljanika s druge strane.
Službeno otvorenje hotela s 98 soba i osam apartmana uz uzvanike s visoke političke razine najavljeno je za rujan nakon što je hotel u lipnju počeo raditi, a kongresna dvorana za 400 ljudi trebala bi biti dovršena do kraja godine.
Nakon zadarskog Hyatt Regencyja sa 110 soba i 23 apartmana, investicije turske Dogus grupe od 55 milijuna eura koja je na proljetnom otvorenju ugostila visoku političku razinu, Monumenti su još jedno ovogodišnje hotelsko ostvarenje od 5 zvjezdica, samo bez međunarodno poznatog brenda. A traži ih se još, jer nije dovoljno.
Siniša Topalović, partner u konzultantskoj kući Horwath HTL specijaliziranoj za turizam kaže da hrvatskom turizmu nedostaje 120 do 170 tisuća soba u hotelskom sektoru kako bi značajnije podigli konkurentnost hrvatskog turizma u odnosu na mediteranske zemlje koje također ne stoje s ulaganjima.
“Potreban je ulagački ciklus u vrijednosti većoj od 20 milijardi eura”, kaže Topalović odgovarajući tako na pitanje hoće li pet milijardi eura investicija najavljenih za idućih pet godina biti dovoljno za podizanje hrvatske turističke konkurentnosti. Topalović tumači da iznos koji je naveo isprva može zvučati pretjerano, no kad se uzmu u obzir protekla desetljeća u kojima su se pretežno obnavljali hoteli (ili građevine) iz prošlog stoljeća, uz gradnju tek pokojeg novog, zaključak je da nema napretka bez puno ozbiljnijih investicija.
U ulagačkom zamahu su brojne turističke kompanije na hrvatskom Jadranu. U nedavnoj analizi Horwath HTL-a predviđa se tako da će se do 2027. godine u Hrvatskoj otvoriti 6155 novih hotelskih soba, u koje će biti uloženo 1,5 milijardi eura, uz prosječno ulaganje od 235 tisuća eura. Topalović kaže kako u kvalitetno izvedenim projektima u segmentu od 4 zvjezdice ulaganje po ključu iznosi od 230 tisuća eura na više, u luksuznim projektima od 600 tisuća eura na više, a dodamo li međunarodno prepoznati brend, investicije se penju i na više od 800 tisuća eura po ključu.
Marriott, Accor i Hilton međunarodno su poznati brendovi kojima će se novi hoteli pretežno okititi, iako je tu riječ o manjem udjelu u ukupnim investicijama, od 40 posto, jer su najveći nositelji ulaganja velike domaće kompanije, a hoteli najvećih, Valamara i Maistre, posluju pod vlastitim brendovima.
Za iduću 2026. godinu Valamar, čiji je investicijski ciklus vrijedan 450 milijuna eura, najavljuje otvorenje ljetovališta Pical s hotelom od pet zvjezdica u Poreču na što se odnosi 200 milijuna eura ulaganja. Rovinjska Maistra za iduću godinu najavljuje povratak srušenog hotela Marjan na splitsku Zapadnu obalu u ruhu od pet zvjezdica. Investicija je vrijedna 100 milijuna eura, a poznati hotelski toranj još se ne nazire, zahvaljujući čemu stanari okolnih zgrada privremeno uživaju u pogledu na more.
U Ičićima kraj Opatije mađarski tajkun Lőrinc Meszaros u suradnji s domaćom DDG Grupom gradi hotel od pet zvjezdica koji će poslovati pod brendom Mariotta, a investicija je vrijedna 70 milijuna eura.
Nije svim investitorima cilj dosegnuti razinu od pet zvjezdica, no poželjno je barem četiri. S toliko je otvoren prvi otočki Hilton u Hrvatskoj, hotel Curio Collection by Hilton u mjestu Preko na otoku Ugljanu koji ima 65 soba. U gradnju je HOK osiguranje uložilo 15 milijuna eura, djelomično pokrivajući investiciju državnom subvencijom iz Nacionalnog plana oporavka i otpornosti.
Hoteli od četiri zvjezdice niču i pod Accorovim brendom Mövenpick na platou splitskog Žnjana gdje je u lipnju otvorena gradska plaža vrijedna 45 milijuna eura, dok se Hoteli Novi za 40 milijuna eura obnavljaju kako bi postali Mövenpick Hotel Kvarner Bay.
Sanja Čižmar, direktorica 505 savjetovanja, konzultantske tvrtke specijalizirane za turizam tumači kako nije slučajno to što je zamjetna većina investicija u Hrvatskoj usmjerena na hotele s četiri zvjezdice.
“Ti su hoteli prilagođeni takozvanom mainstream tržištu, pokrivaju različite tržišne segmente, između ostalih i obitelji, a Hrvatska se dobro pozicionirala kao destinacija za odmor obitelji”, kaže Čižmar te obrazlaže kako hoteli s 4 zvjezdice uz dodatne sadržaje poput wellnessa i konferencijskih dvorana mogu uspješno poslovati u većem dijelu godine, pa osiguravaju i najviše razine povrata na ulaganje.
Potreba da sve više hotela bude otvoreno tijekom cijele godine postaje mainstream u narativima domaćih turističkih kompanija, no entuzijazam se ispuše čim se postavi pitanje mogu li hrvatske destinacije svojim sadržajima privući turiste tijekom cijele godine.
“Nažalost, u našim manjim turističkim mjestima to je više izuzetak nego pravilo”, kaže Čižmar. Ulaganja u hotele s 5 zvjezdica su, kako tumači, financijski zahtjevniji. Minimalno ulaganje po smještajnoj jedinici iznosi oko 400 tisuća eura, a zahtjevniji su i u fazi poslovanja jer imaju više zaposlenih po smještajnoj jedinici, veći udio troška rada u strukturi troškova poslovanja te višu razinu operativnih troškova.
“Razdoblja povrata investicije u hotele s pet zvjezdica su znatno dulja, a za novoizgrađene hotele obično iznose 15 ili više godina”, kaže Čižmar. Topalović iz Horwath HTL-a ističe kako se povrat investicija u hrvatskom hotelijerstvu, govorimo li o hotelskom smještaju, najčešće procjenjuje na 11 do 14 godina, no da je računanje isplativosti kompleksno jer ovisi o lokaciji, atraktivnosti destinacije, sezonalnosti, strukturi potražnje, kvaliteti projekta, dostupnosti kapitala te o regulatornoj politici i poticajima.
“Povrat investicija okvirno je u skladu s investicijskim horizontima u drugim zemljama Sredozemlja poput Italije ili Grčke, ali ipak blago zaostajemo jer je u Hrvatskoj ograničena mogućnost gradnje projekata mješovite namjene u kojima se kombiniraju brendirane rezidencije uz hotelski brend”, kaže Topalović.
Tumači kako su brendirani projekti mješovite namjene razlog za relativno skromni investicijski ciklus, poglavito u segmentu visoke kvalitete.
“Nije bez razloga da većina globalnih poznatih gostiju u Hrvatskoj najčešće provode vrijeme na privatnim jahtama, jer hotelski segment ne odgovara potrebama najzahtjevnijih turista, dok s druge strane priroda, kultura i gastronomija predstavljaju glavni motiv dolaska”, kaže Topalović te naglašava da ako investicije u hrvatskom turizmu ostanu u postojećem trendu, a druge zemlje nastave dinamikom koja je kod njih prisutna dugoročno će hrvatski turizam gubiti na konkurentnosti.
Unatoč brojnim gradilištima i učestalim otvaranjima novih objekata, u Hrvatskoj je zapravo malo investitora. Najveći investitori su, kaže Čižmar, velike turističke kompanije koje dugi niz godina posluju u Hrvatskoj pa imaju u i najveći financijski potencijal za investiranje, no tržište je u značajnoj mjeri zapravo zatvoreno. Čižmar navodi da je za hrvatski turistički sektor danas karakteristična visoka razina konsolidacije.
“Samo 10 najvećih kompanija stvara 50 posto prihoda od smještaja, računajući hotele, resorte i kampove, a upravo su te kompanije najveći investitori u turizmu jer najbolje poznaju poslovno okruženje te ulažu u unaprjeđenje kvalitete postojećih hotela (brownfield), čega ima puno više jer je financijski manje zahtjevno i osigurava sigurnije povrate na ulaganja”, kaže Čižmar.
Kao najveće prepreke za ozbiljniji ulagački procvat Čižmar navodi neutvrđene granice pomorskog dobra, nedovoljno poticajno investicijsko okruženje, nedostatak kvalitetnih lokacija za izgradnju novih projekata u okviru postojećih prostornih planova te sve veći nedostatak domaće radne snage.
“Strani investitori su manje upoznati s lokalnim poslovnim okruženjem i problematikom poslovnih planova, u određenim se slučajevima suočavaju s otporom lokalnih dionika. Uz to, nema puno lokacija koje su izolirane od masovnih tokova turizma za razvoj kvalitetnih turističkih projekata”, kaže Čižmar te iz toga zaključuje da će domaće turističke kompanije uz mirovinske fondove ostati najveći investitor u turizam Hrvatske.
Iako su brojne turističke investicije u zamahu, Topalović vraća priču na neumoljivost statistike koja uvijek pokazuje isto, a to je sezonalnost turističkog prometa u Hrvatskoj.
“Što god mi govorili o velikim iskoracima hrvatskog turizma, činjenica da i dan danas ostvarujemo više od 80 posto svojih noćenja u ljetnim mjesecima najplastičnije govori o tome koliko smo se, odnosno koliko se nismo pomaknuli s početnih pozicija”, kaže Topalović.
Čižmar pak ističe kako najveće hrvatske kompanije posluju znatno bolje od prosjeka domaćeg turističkog sektora. Na Zagrebačkoj brzi uvrštene su dionice 14 kompanija u turizmu, a među njima je i 10 najvećih.
Prema računici Sanje Čižmar, u ukupnom hotelskom sektoru u Hrvatskoj je 2024. godine ostvarena operativna marža od 22 posto, a marža neto dobiti od oko 2 posto, turističke kompanije sa Zagrebačke burze ostvarile su operativnu maržu (EBITDA) od 31 posto i maržu neto dobiti od 12 posto.
“Najveći izvor profitabilnosti u vodećim kompanijama predstavljaju kampovi, pogotovo u situaciji kada je većina kampova vodećih turističkih kompanija obnovljena i znatan dio kapaciteta čine mobilne kućice koje su visoko profitabilne jer stvaraju visoki prihod uz umjerene operativne troškove”, tumači Čižmar.
Smatra da je investicijska klima u Hrvatskoj trenutačno povoljna, a kamatne stope još prihvatljive iako se očekuje njihov rast.
“Poticaji za ulaganje u hotelijerstvo dosta su ograničeni i manji nego u zemljama regije, uglavnom su usmjereni na ulaganja u regije manjeg turističkog intenziteta ili za unaprijeđenje konkurentnosti malih i srednjih poduzetnika”, kaže Čižmar.
Dobrim pokazateljem nedovoljnosti poticaja Čižmar smatra to što subvencionirani HBOR-ovi krediti za održivi turizam malim i srednjim poduzetnicima budu iskorišteni u rekordnom roku.
Topalović zagovara postizanje suglasja svih dionika u turizmu o potrebi strateškog zaokreta i fokusa na kvalitetne smještajne kapacitete, ne samo hotele, nego i privatni smještaj.
“Taj bi zaokret podrazumijevao repozicioniranje, strateški pristup u širenju mreže izravnih zračnih konekcija te restrukturiranjem tržišta potražnje, međutim, kao i uvijek prvi korak je stvaranje ponude. Drugačije ne ide”, kaže Topalović te u sastojke zaokreta koji smatra potrebnim nabraja redefiniranje poreznog i sustava poticanja investicija, središnju ulogu države u upravljanju državnom imovinom za potrebe turizma, investicije u destinacije i cjelogodišnje turističke proizvode.
“Briga o investitorima treba ići dalje od deklarativnih interesa”, naglašava Topalović. Koliko se sustavno država zapravo bavi turizmom kao industrijom pa slijedom toga i investicijama u turizmu, propitivali smo tražeći instituciju u Hrvatskoj, bilo da je riječ o samom resornom ministarstvu ili državnom institutu koja bi detaljno pratila i analizirala investicije.
Iz ministarstva turizma su nam odgovorili kako nemaju mehanizam putem kojeg bi popratili svaku investiciju u turizam, pa ih zato ne popisuju tako da bi se moglo pratiti tko je gdje investirao u što. Investicije ne evidentiraju niti u Institutu za turizam na kojem se nitko od znanstvenika ne bavi niti praćenjem niti analizom investicija u sektor koji čini petinu BDP-a Hrvatske.
Dr. sc. Neven Ivandić s Instituta za turizam objasnio je da je to zato što adekvatni podaci nisu dostupni.
“Pred nositelje turističke politike nameće se potreba uspostave adekvatnog sustava koji će omogućiti cjelovito praćenje investicija i u Djelatnosti pružanja smještaja te pripreme i usluživanja hrane, ali i u drugim turističkim privatnim i javnim aktivnostima i djelatnostima”, smatra Ivandić.
U Ministarstvu turizma saželi su da 2023. godine u kategoriji 4 i 5 zvjezdica na obali i kontinentu izgrađeno i rekonstruirano 26 hotela, od čega je 10 novoizgrađenih, te 8 kampova od čega je 6 novoizgrađenih. Ukupna visina investicija u hotele iznosila je 429,2 milijuna eura, a u kampove 6,42 milijuna eura.
Lani, 2024. godine u smještajne kapacitete kategorije 4 i 5 zvjezdica uloženo je 494,8 milijuna eura, od čega 283,7 milijuna eura u hotele. Od 31 investicije, izgrađeno je 8 novih hotela, 9 građevina je prenamijenjeno u hotele, a ostalo su obnove. U kampove je uloženo 172,1 milijun eura, izgrađena su 4 nova kampa, a 8 ih je preuređeno. U marine je uloženo 39 milijuna eura, izgrađena je jedna nova, a jedna je preuređena.
Do početka lipnja 2025., prema podacima kojima raspolaže Ministarstvo turizma u hotele u kategoriji 4 i 5 zvjezdica uloženo je 216,33 milijuna eura, a u kampove 13,89 milijuna eura. Od deset hotela, samo je jedan novoizgrađeni, a 4 su prenamjene građevina u hotele, a pet je rekonstrukcija, odnosno obnova. Izgrađena su trio nova kampa, a jedan je preuređen.
“Nacionalni plan oporavka i otpornosti na temelju provedenih javnih poziva sufinancirano je 78 projekata u vrijednosti od gotovo 350 milijuna eura, dok je kroz Višegodišnji financijski okvir putem financijskog instrumenta Krediti za održivi turizam u suradnji s HBOR-om osigurano 170 milijuna eura za poduzetnike u turizmu”, poručio je ministar turizma Tonči Glavina.
Poruka ministru zvuči drugačije. Topalović iz Horwath HTL-a ukratko nabraja zanemarene hrvatske potencijale. Otočje Brijuni opisuje kao desetljećima zanemarenu krunsku imovinu.
“Prije 100 godina bilo je razvijeno tako da konkurira uz bok tadašnjim mondenim destinacijama Mediterana i središnje Europe, a danas je lijepa uspomena na davna vremena i tako funkcionira”, kaže Topalović kojem je prvi idući zanemareni potencijal kompleks Kupari u kojem su novi vlasnici iz Singapura počeli rušenje starih objekata prije mjesec dana, 30 godina nakon što su razoreni u Domovinskom ratu.
Zanemarenim potencijalima Topalović smatra i Split opisujući ga “hrvatskom Barcelonom koja to još nije”, te Pulu u kojoj posebno ističe bivšu zonu Muzil kao vrhunski projekt snažnog potencijala.
“Mnogo je neaktivne javne imovine na vrhunskim lokacijama, ne samo na obali već i na kontinentu, ali potrebno je provesti dobro znanu proceduru planiranja aktiviranja, određivanja prihvatljivih poslovnih uvjeta za aktivaciju tih zona, aktivaciju na međunarodnim tržištima kapitala i investitora, a potom i pružanje adekvatne potpore u realizaciji tih projekata. Puno je koraka, puno aktivnosti i Hrvatska nikada tome nije pristupila sistematično. To je ujedno po meni i najveća propuštena prilika”, zaključuje Topalović.
Hrvatski turizam u međuvremenu korača u još jednu sezonu pred koju se stvara dojam da se investira puno i pametno, pa se u skladu s tim kroje i očekivanja od budućnosti. Moguće, nerealna.
Velike hotelske investicije
- AC Hotel by Marriott, Split / 214 soba i apartmana / 80 mil. eur. / Josip Komar / 5*
- Hotel Zonar, Zagreb – 285 soba / 30 mil. eur. / Maistra / 5*
- Hotel art’otel, Powered by Radisson Zagreb – 110 soba i 5 apartmana / 18 mil. eur.
- Arena Hospitality Grupa / 5*
- Grand Hotel Zagreb / 160 soba i 4 kongresne dvorane/ 15 mil. eur. / Vido Kristić / 4*
2024.
- Hotel SeeSea Vodice / 41 soba i 12 apartmana / 4*
- Isolano Cres, Autograph Collection by Marriott Cres / 49 soba / 17 milijuna eura/Nikola Avram / 5*
- Keight, Opatija, Curio Collection by Hilton / 54 sobe / 20 mil.eur./ Katarina line / 5*
- Pullman Zagreb, Accor / 193 sobe / 4*
2025.
- Hyatt Regency Zadar/ 110 soba, 23 apartmana / Dogus Grupa/ 55 milijuna eura / 5*
- Monumenti Pula / 90 soba i apartmana / Kermas Istra / 35 milijuna eura / 5*
- Hotel Preko Ugljan Island, Curio Collection by Hilton, Ugljan / 65 soba / 15 mil. eur. / 4*
- Arba Resort, ljetovalište Rab / 208 smještajnih jedinica/ Valamar / 82 mil. eur / 4*
- Novotel Accore Zagreb / 163 sobe / 25 mil. eur/ Rox / 4*
Najave za 2026.
- Ljetovalište Pical, Poreč / 514 smještajnih jedinica / 200 milijijuna eura/ Valamar / 5*
- Hotel Marjan, Split / 285 smještajnih jedinica/ 100 milijuna eura / Maistra / 5*
- Riva‘s Hotels & Resort Marriott Ičići / 180 soba, 12 vila / 70 milijuna eura / Lorinz Meszaros i DDG Grupa
- Hotel San Canzian u Bujama / 34 nove vile / 70 milijuna eura / Siniša Šare i Leopold Botteri / 5*
- Mövenpick Hotel Kvarner Bay Accor, Novi Vinodolski 198 soba /40 mil eur. /ECM Partners i JNE Partners / 4*
