Siniša i Leo dugo su tražili nešto u Istri. Tražili su lokaciju s koje se pruža prekrasan neometan pogled, a koja je istovremeno izolirana i prometno dostupna. Mjesto koje će gostima biti oaza mira i luksuza iz koje će istraživati okolna mjesta i upijati kulturu sredine.

Naišli su na staro zapušteno selo pored kojeg su pronašli ostatke crkvice svetog Kancijana i odlučili stvoriti autohtono hrvatsko i istarsko iskustvo. Angažirali su lokalne talente, povezali ih s mladim, ali i iskusnim arhitektima i svemu dali osobni pečat. Projekt su razradili do najsitnijeg detalja inzistirajući da budu izvrsni u svemu – arhitekturi, dizajnu, hortikulturi, kuhinji, namirnicama, ali i marketingu i prodaji.

Iza ovog projekta, kao i iza mnogih prije njega, stoje dvojica prijatelja sličnih životnih afiniteta i strasti. Istovremeno su to i dva poduzetnika potpuno različitih stilova. Glavna im je dodirna točka to što u svojim pothvatima pomiču granice i pionirski ulaze u nove projekte nastojeći postići izvrsnost.

U poslove ulaze svim srcem, iskreno vjerujući u projekt, a ni financijski rezultat tada ne izostaje. O uspjehu projekta San Canzian razgovarali smo s vlasnicima, Sinišom Šarom i Leopoldom Botterijem.

Otvaranje se očekuje u proljeće 2026., moguć je i soft opening na jesen 2025./San Canzian Hotel&Residences

Kako je nastao San Canzian, a onda i ideja za novi projekt?
Leopold Botteri: Tražili smo nešto u Istri, budući da nas je upravo ona oduvijek privlačila svojom energijom, prirodom, gastronomijom. Naišli smo na staro zapušteno selo, na prvi pogled se zaljubili i bez razmišljanja ušli u projekt, svjesni činjenice da se hotelijerstvom nikad nismo bavili, ali intuitivno i strastveno. S obzirom da smo obojica svjetski putnici i da smo obišli gotovo čitav svijet, imali smo priliku iz prve ruke vidjeti brojne prakse sličnih projekata, tako da nismo imali straha.

Siniša Šare: Gradnja i restauracija trajala je nepune dvije godine, a zanimljivo je kako je hotel dobio ime. Tijekom gradnje smo u blizini pronašli ostatke crkvice svetog Kancijana iz 12. stoljeća i oduševljeni i inspirirani time po njemu nazvali hotel. U hotelijerstvu smo bili potpuno novi, međutim iskustvo naših putovanja i duboka vjera da znamo i možemo, već u prve dvije godine su nam donijeli jako dobre poslovne rezultate.

Od tada nižemo još veće uspjehe i sad s ponosom možemo reći da smo po performansama (tzv. prihod po ključu) među top 5 hotela u Hrvatskoj. Iznenađeni i motivirani uspjehom, vrlo brzo smo donijeli odluku – idemo se ovime baviti ozbiljno, ne samo kao posao “sa strane”. U neposrednoj blizini San Canziana pružila nam se prilika kupiti dosta veliko zemljište na kojemu smo odlučili graditi rezidencije koje će biti povezane s našim hotelom. Osmislili smo rezidencijalno naselje koje se sastoji od 14 vila i 20 rezidencija koje će biti u potpunosti opremljene i servisirane kao hotelske sobe.

S obzirom na to da partnerstva znaju biti izazovna, kako funkcionira vaše, tko je zadužen za što?
Siniša: Na raznim projektima surađujemo već 15 godina, a privatno smo prijatelji koje vežu brojni zajednički interesi. Povjerenje je beskrajno, a tajna je u tome da se svatko drži svog dijela posla. Leo je zadužen za operacije, dizajn i gradnju, a ja za financije, marketing i prodaju. Jedino oko čega zajedno donosimo odluke je strategija.

Leopold: Da ne bi ispalo da je sve savršeno, postoji i nešto oko čega smo jako različiti. Ja sam općenito dosta oprezan i mogu vidjeti i negativne scenarije, dok je Siniša poznat po tome da svijet gleda kroz ružičaste naočale. Kao i u svemu u životu, istina je negdje u sredini pa nam i ta razlika služi kao korektivni faktor kako ne bismo zastranili u svojim uvjerenjima.

Koliko se novi projekt razlikuje od San Canziana?
Siniša: Ne razlikuje se, on je zapravo njegova ekstenzija. Konkretno, samo 200 metara uz postojeći San Canzian hotel, na 36 tisuća četvornih metara gradimo rezidencijalno naselje, a cijeli kompleks smo preimenovali u San Canzian Hotel & Residences. Možemo sa sigurnošću reći da će naše vile i rezidencije biti najluksuzniji i najskuplji hotelski smještaj ne samo u Hrvatskoj nego i u regiji.

Konkretno, možete li nam reći koliko točno će stajati noćenje u sezoni u takvoj jednoj vili?
Siniša: Naravno, ovisno o veličini vile, ali ne manje od 1500 eura za noć.

Foto: San Canzian Hotel&Residences

Kad smo već kod cijena, o kolikoj investiciji pričamo? Kako ste iznijeli financiranje projekta i u kojem razdoblju očekujete isplativost investicije?
Leopold: Riječ je o velikoj investiciji vrijednoj oko 20 milijuna eura. Financiramo se dijelom iz vlastitih sredstava, dijelom iz kredita te dijelom iz pretprodaje. Na ovaj način moći ćemo napraviti projekt koji će kada bude završen zajedno s postojećim hotelom postati točka izvrsnosti hrvatskog turizma. U projektu nas prati naša matična banka s kojom smo u kontinuiranoj komunikaciji i koja prati sve naše biznise. Projekt je dijelom hotelski, a dijelom developerski, vile i rezidencije koje gradimo su na prodaju, čime ostvarujemo povrat. S obzirom na prilično veliki interes već sada, što od strane naših hotelskih gostiju, što od investitora s otvorenog tržišta, očekujemo vrlo brz povrat, s obzirom na relativno mali broj jedinica. Trenutno smo u fazi pretpodaje koja je koncipirana na način da je cijena 6.900 eura po četvornom metru + PDV.

Na kojoj će bazi funkcionirati prodaja? Kratkoročni najam, dugoročni najam, da li možda i klasična prodaja u smislu trajnog vlasništva?
Siniša: Novi projekt San Canziana koncipiran je po svjetski potvrđenom sales and leaseback modelu. U posljednjih 20 godina primjećujemo eksponencijalni porast takvih projekata diljem svijeta. U modelu prodaje i povratnog najma (SLB), kupac ili investitor kupuje vilu ili rezidenciju i daje je natrag investitoru (San Canzianu) u zakup na 20 godina. San Canzian vodi hotelsko poslovanje i obvezuje se prema ugovoru plaćati najamninu kupcu. Kupac/investitor može bezbrižno uživati ​​u svom vlasništvu i ostvaruje prihod na svoju investiciju u obliku dogovorene najamnine dok San Canzian Hotel&Residences preuzima brigu o cjelokupnom poslovanju, sav rizik i odgovornost u vezi s iznajmljivanjem nekretnine. Dodatno, kupac/investitor ima pravo na tri tjedna godišnjeg odmora u vlastitoj nekretnini. U studenom smo započeli pretprodaju za vrijeme koje nudimo posebne uvjete kupnje. Osim povoljne cijene, 5 godina garantiramo prihod od 5%, dok je realno očekivani prihod na bazi 20 godina između 7 i 8,5%. Da sumiram, kupac ostvaruje trajno vlasništvo nad nekretninom, predaje je u zakup u kojem njegova nekretnina postaje dio hotela, a on od toga dobiva ugovorno definiran prihod na kraju svake godine. Po uzoru na najbolje iz svjetske hotelijerske industrije, ovim projektom širimo hrvatsku ponudu i vjerujemo da svojim naporima podižemo tj. obogaćujemo, u jednom dijelu, trenutni standard hrvatskog hotelijerstva.

Možemo li reći da je ovo redefiniranje luksuza u domaćem turizmu?
Leopold: Možemo reći da se u svijetu u zadnje vrijeme događa redefiniranje pojma luksuznog hospitalitya. Današnji najzahtjevniji gost više ne želi ići u klasične hotele nego očekuje dobiti iskustvo putovanja; smještaj koji je uronjen u ambijent destinacije u koju dolazi. Ekskluzivne goste više ne zanima kvadratura sobe, gosti žele uživati sljubljeni s prirodom, neopterećeni. Takvi hoteli obično imaju maksimalno 50 ili 70 soba. U tom kontekstu, luksuz jest promijenio svoju definiciju.

Kakav je interes za kupnju i koja je točno cijena kvadrata?
Siniša: Smatramo da ono što radimo vrijedi novaca koje tražimo. Početna cijena kvadrata u pretprodaji je 6.900,00 eura + PDV, a u post prodaji očekujemo da će taj isti kvadrat biti 10.000,00 eura + PDV. Za usporedbu, u svijetu kvadrat u sličnim projektima košta do 4 puta više. U pretprodaji smo već prodali 4 vile i 4 rezidencije. San Canzian svake godine posjete gosti iz 20-ak zemalja sa svih kontinenata, sigurni smo da će se među njima pronaći i kupci naših vila i rezidencija. Riječ je mahom o svjetskim putnicima zainteresiranima za druge kulture i uživanje u miru netaknute prirode. Što se tiče domaće klijentele, možemo vam otkriti da su od osam prodanih jedinica, pet kupili Hrvati.

Koliko će zaposlenih biti vezano za svakodnevno funkcioniranje San Canzianovog rezidencijalnog naselja?
Leopold: Standard koji smo postavili u hotelu slijedit ćemo i u rezidencijama, što znači da će po jednoj jedinici biti zaposlene u prosjeku dvije osobe. Ukupno ćemo brojati više od 100 zaposlenika. Vile i rezidencije će funkcionirati kao najnormalnije hotelske sobe. Upravo zbog toga već sada u San Canzianu radimo s “viškom” zaposlenih kako bismo kada vile i rezidencije budu u funkciji, od prvoga dana mogli pružati uslugu kakvu smo zamislili.

Koliko ste pri samoj realizaciji projekta išli u smjeru energetske učinkovitosti i održivosti?
Leopold: I zbog naše osobne osobne osviještenosti i zbog činjenice da je postalo nemoguće baviti se ovakvim projektima bez stopostotnog fokusa na održivost, imamo tim zadužen da u okviru mogućnosti lokaliteta implementira održivo poslovanje. Planiramo izgradnju solarnih panela iz kojih ćemo crpiti električnu energiju. Već sada imamo elektro golf autiće u San Canzianu, a u novom naselju će oni, uz električne i obične bicikle, biti jedina prijevozna sredstva. Kretanje automobilima po naselju neće biti dozvoljeno, no u skladu s trendom i potrebom planiramo izgradnju punjača za električne automobile. Osim toga, kad je riječ o čuvanju vode, već sada recikliramo otpadne vode i kišnicu, najviše za zalijevanje naših vrtova. Aktivno se bavimo smanjenjem otpada i koristimo bio kompostere. Dajemo veliki značaj održivim izvorima pri nabavi i kad god je to moguće, kupujemo i koristimo održive proizvode i pritom biramo kratke transportne putove. Aktivno radimo na smanjenju korištenja plastike i okrećemo se biorazgradivim materijalima. U našem restoranu s preporukom Michelin vodiča, nastojimo imati održivi jelovnik i što više koristiti svježe namirnice iz lokalnih izvora. Svjesno biramo i potičemo lokalne dobavljača umjesto onih s najboljom cijenom, jer time se jača lokalno gospodarstvo i potiče, nama jako važan, zdrav i dobar odnos sa lokalnom zajednicom.

Koliko je i u kojem smislu cijeli novi projekt zahtjevniji od prvotnog iz 2019.?
Leopold: Na prvom projektu, hotela San Canzian, naučili smo zaista puno, pa u tom kontekstu nije. S druge strane, izgradnja rezidencijalnog naselja od nas zahtijeva visok fokus i brojna putovanja kako bismo s najvećom pažnjom implementirali svaki detalj. Novi projekt je znatno zahtjevniji, ali zahvaljujući iskustvu i bitno osnaženom timu kojeg sada imamo na raspolaganju, ne bojimo se izazova. Uz umjetnike, na ovom će projektu, osobito u opremanju, raditi velik broj malih obrtnika specijalista i njihova koordinacija sasvim će sigurno biti izazov. Ali ako želite napraviti proizvod s dušom, ne možete raditi samo s konfekcijskim i razvikanim brandovima. Morate tražiti drukčija, unikatna rješenja. Ona su često skuplja i kompliciranija, ali rezultat je fantastičan i sasvim drukčiji. Dvije krilatice su nam utkane u DNK – 24/7 usluga i “where details are everything”.

Gdje vaš koncept ekskluzivnih vila i rezidencija smješta Hrvatsku u pogledu ponude luksuznog smještaja u odnosu na druge zemlje Mediterana?
Siniša: Neskromno ćemo reći da ovaj projekt našu zemlju smješta u sam vrh ponude luksuznog smještaja. Nakon što smo u svojim istraživanjima obišli brojne svjetske destinacije, primijetili smo da ni po čemu ne zaostajemo osim po cijeni, u svijetu je ona tri i više puta veća. Nakon prestižnog priznanja Lonely Planeta, kojim je Hrvatska nedavno svrstana među 10 najboljih zemalja svijeta koje vrijedi posjetiti sljedeće godine, ove je godine Hrvatska dobila još jednu prestižnu titulu.

Čitatelji Wanderlusta, jednog od najuglednijih turističkih časopisa, izglasali su Hrvatsku najpoželjnijom zemljom u Europi. Kao i nekolicina kolega iz industrije, uočili smo potrebu za high-end hotelima do 60 soba u Hrvatskoj. Stoga možemo biti sretni da je Hrvatska u posljednjih nekoliko godina dobila par doista dobrih i zanimljivih novih hotela i projekata koji obogaćuju našu turističku ponudu i dovode nas korak bliže vrhu ponude mediteranskih zemalja, ali i svjetske ponude. Već godinama nam ne nedostaje bogatih i poznatih gostiju, a dovodeći ekskluzivne goste, mijenjamo turističku sliku Hrvatske. U San Canzianu na našem primjeru možemo vidjeti da ima dovoljno gostiju koji mogu i žele platiti naše cijene kada dobiju razinu usluge na koju su navikli na luksuznim svjetskim destinacijama. Važno je osigurati vrhunsku ponudu i autentični doživljaj pa nam neće nedostajati gostiju s velikom platežnom moći.

Budući da veliki poznati igrači (brendovi) još nisu stigli u Hrvatsku, možemo reći da smo zajedno s nekoliko domaćih poduzetnika, uistinu pioniri high-end turizma u Hrvatskoj.

Kad možemo očekivati otvaranje?
Leopold: Na proljeće 2026. godine. Uspijemo li biti gotovi prije, moguće da ćemo imati i soft opening na jesen 2025.

Imate li plan širiti se i dalje?
Siniša: Ovo nipošto nije naš zadnji projekt. Plan nam je na nekoliko lokacija u Hrvatskoj napraviti identičan koncept luksuznog smještaja stopljenog s prirodom. Primjerice, možemo vam ekskluzivno otkriti da smo prije svega nekoliko dana s vinarijom Stina dogovorili da ćemo u srcu vinograda napraviti hotel nalik San Canzianu te da smo jako sretni što smo za arhitekta uspjeli dobiti svjetski poznatog Smiljana Radića, koji će potpisati hotel s pogledom na otok Hvar.

Nadalje, s oba hotela, a sutra i s drugima, upravljat će menadžment kompanije Sileo Collection čiji CEO je Igor Barba, koji nam se pridružio nakon 15 godina rada u daleko najjačem svjetskom hospitality brendu Aman. Sileo je kompanija koju smo osnovali s Igorom kako bi naš know-how i njegove vještine i znanja stavili na raspolaganje hotelima kojima upravljamo.

Koliko znamo, dosad u Hrvatskoj nismo imali osobu takvog formata te smo sigurni da ćemo zajedno s njim podignuti razinu usluge San Canziana i budućih projekata.