Razgovori, a i tekstovi koji se najčešće objavljuju o tržištu nekretnina u hrvatskom javnom prostoru nerijetko obiluju senzacionalizmom. Najčešće se radi o senzacionalističkim naslovima o “suludim cijenama” ili, s druge strane, o “slomu tržišta” koje neumitno dolazi. Na stranicama PD Vikenda ipak želimo drukčije tonove.
Da, tržište nekretnina je svakako zanimljivo iz više razloga. Možda je najvažniji u posljednje vrijeme onaj koji se odnosi na priuštivost, ali nimalo manje važni nisu ni tržište komercijalnih nekretnina (uredskih prostora, maloprodajnih prostora i logističkih centara) te hotelskih koje su neraskidivo povezane i s kvalitetom domaćeg turizma.
Krenut ćemo s onim što je od općeg značaja, a to je tržište stambenih nekretnina. Hrvatska je stranim kupcima i investitorima izuzetno zanimljiva zbog kombinacije sigurnosti, prirodnih ljepota, kvalitete života i geografske blizine velikim europskim tržištima, kaže za PD Vikend Ivan Jelaska, osnivač agencija Luva Real Estate i Luva Villas.
“Ulazak u eurozonu i Schengen dodatno je pojednostavio poslovanje i kupnju nekretnina. Međutim, mislim da je važno naglasiti da Hrvatska više nije destinacija u kojoj strani kupci očekuju pronaći jeftine nekretnine. Na pojedinim lokacijama naše su cijene već usporedive s puno razvijenijim europskim tržištima, što znači da kupci imaju i odgovarajuća očekivanja. Tu vidim i jedan od naših najvećih izazova.
Ako za nekretninu tražimo dva, tri ili pet milijuna eura, onda ona mora ponuditi standard koji odgovara toj cijeni. Ne možemo očekivati da će kupac platiti nekoliko milijuna eura samo zato što nekretnina ima pogled na more. S druge strane, Hrvatska ima ogroman potencijal, posebno u segmentu luksuznih nekretnina i kvalitetno osmišljenih investicijskih projekata. Vjerujem da ćemo u budućnosti sve više konkurirati kvalitetom proizvoda, a sve manje samom lokacijom”, kaže Jelaska.
Interes stranih kupaca za hrvatske nekretnine i dalje postoji, ali ono što se definitivno promijenilo je njihov pristup kupnji, dodaje Jelaska.
“Kupci su danas puno informiraniji, zahtjevniji i oprezniji nego prije nekoliko godina. Više nije dovoljno imati nekretninu na dobroj lokaciji, staviti visoku cijenu i očekivati da će se kupac pojaviti samo zato što se nekretnina nalazi u Hrvatskoj. Posebno je to izraženo u luksuznom segmentu, gdje kupci koji izdvajaju nekoliko milijuna eura očekuju da svaki detalj nekretnine opravdava njezinu cijenu. Od arhitekture i kvalitete gradnje do privatnosti, lokacije i sadržaja, sve se puno detaljnije analizira. Što se tiče 2027. godine, očekujem nastavak interesa, ali ne nužno i povratak onakvoj dinamici kupnje kakvu smo imali prije nekoliko godina. Smatram da će kvalitetne nekretnine na atraktivnim lokacijama i dalje pronalaziti svoje kupce, dok će vlasnici nekretnina s nerealnim očekivanjima morati biti spremniji na pregovore i prilagodbu cijena”, jasan je Jelaska.
Tri trenda
Izdvaja tri trenda koje su se dogodila u posljednjih nekoliko godina. “Prvi je svakako rast cijena, ali i sve veća razlika između traženih i realiziranih cijena. Često se u javnosti stvara dojam da se nekretnine prodaju po cijenama koje vidimo na oglasnicima, što jednostavno nije uvijek slučaj. Jedno je cijena koju vlasnik želi postići, a drugo ona koju je kupac zaista spreman platiti.
Drugi trend je sve veća važnost kvalitete nekretnine. Kupci više pozornosti posvećuju rasporedu prostorija, energetskoj učinkovitosti, kvaliteti gradnje, privatnosti i dodatnim sadržajima – posebno u luksuznom segmentu, gdje više nije dovoljno samo napisati da je nekretnina luksuzna. Taj luksuz mora biti vidljiv i opravdan. Treći trend koji bih izdvojio je sve veća važnost kvalitetne prezentacije i marketinga. Način na koji se nekretnine danas prodaju znatno se promijenio. Profesionalni video, društvene mreže i snažan digitalni marketing postali su izuzetno važni, posebno kada želimo doprijeti do međunarodnih kupaca.
Izdvojio bih i nešto o čemu se puno manje govori, a to je off-market tržište. Značajan dio zanimljivih nekretnina i transakcija odvija se izvan javnih oglasnika. Primjerice, u LUVA agenciji u posljednjih smo nekoliko mjeseci odradili najmove i prodaje nekretnina koje nikad nisu bile javno oglašene, a to posebno dolazi do izražaja u luksuznom segmentu, gdje vlasnici i kupci često preferiraju diskreciju”, kaže Jelaska.
U zaključku razgovora o stambenim nekretninama Jelaska naglašava da kontinentalna Hrvatska ima puno veći potencijal nego što se trenutačno vidi, posebno kada govorimo o investicijama u turizam, kuće za odmor i nekretnine koje nude mir, privatnost i boravak u prirodi.
“Gorski kotar, primjerice, ima odličan potencijal za kvalitetne kuće za odmor, wellness objekte i nekretnine koje nude privatnost i odmak od svakodnevice. Međutim, treba biti realan, ne možemo očekivati da će se svaka kuća s bazenom u kontinentalnoj Hrvatskoj prodavati po cijenama koje postižu nekretnine na najatraktivnijim lokacijama uz more. Svako tržište ima svoje kupce, potražnju i ekonomsku opravdanost. Vjerujem da će upravo kvalitetno osmišljeni projekti, koji koriste prednosti svoje lokacije i nude nešto drukčije, imati najveći potencijal u godinama koje dolaze”, zaključuje Jelaska.
Povoljni uvjeti financiranja
Kad govorimo o komercijalnim nekretninama, čini se da se regionalno tržište nekretnina zasad ne suočava s pritiscima kakvi su, primjerice, prisutni u Njemačkoj i Austriji. Kao ključne elemente pozitivnog raspoloženja navode se uvjeti financiranja, odnosno visina kamatnih stopa i dostupnost kredita. U usporedbi s Njemačkom i Austrijom uvjeti zaduživanja i dalje su relativno povoljni.
Na to je posebno upozorio Luka Podlogar, predsjednik Uprave NLB Skladi, koji je na nedavnoj konferenciji “Izazov promjene” u organizaciji Zagrebačke burze i UMFO-a održao je predavanje o investicijskim prilikama na tržištu nekretnina jugoistočne Europe, s naglaskom na regionalna kretanja i potencijal pojedinih tržišnih segmenata.
“Međunarodni ulagači sve više prepoznaju Sloveniju i Hrvatsku kao otporna i vjerodostojna suverena gospodarstva. Ekonomski rast u obje države odavno je već iznad prosjeka eurozone. Tome valja pridodati i vrlo povoljno zaduživanje, kao i činjenicu da su oba tržišta još uvijek nerazvijena u usporedbi sa zapadnim. U prijevodu, mnogi investitori baš u tome vide potencijal”, rekao je Podlogar.
Percepcija oba tržišta znatno se poboljšala posljednjih godina, ali i standardi koje nekretnina mora zadovoljavati, dodaje Podlogar. “Makrorizik se znatno smanjio, no prvoklasne nekretnine i dalje postižu premijsku cijenu, čime se zadržava zaštitni sloj u pogledu prihoda, kao i potencijal za daljnji rast kao posljedica nastavka procesa konvergencije. Prinosi za investitore i u segmentu poslovnih zgrada, ali i logističkih investicija bolji su nego na zapadu Europe. Razlike u prinosima na državne obveznice znatno su se smanjile, dok prvoklasne nekretnine u jugoistočnoj Europi i dalje nude premiju na prinos od 150 do 200 baznih bodova”, kaže Podlogar.
Naglašava poboljšanu profitabilnost uredskih prostora koju nudi regija u usporedbi sa zapadnim tržištima. “Jugoistočna Europa ima dovoljno prostora za profitabilnost. Viši početni prinosi održavaju pozitivnu ekonomičnost financiranja čak i uz današnje povišene troškove duga. Za razliku od Zapadne Europe na vrhuncu smanjenja prinosa, Jugoistočna Europa i dalje nudi pozitivnu maržu uz prinose na primarnom tržištu. Transakcijska aktivnost ostala je otporna tijekom ciklusa, pri čemu uredski i maloprodajni prostori privlače većinu kapitala, a međunarodni investitori ponovno su aktivniji diljem Jugoistočne Europe u prvoj polovici 2026.”, naglašava Podlogar.
Investicije u hotele
Hrvatsko tržište komercijalnih nekretnina ostalo je u fazi ekspanzije i u prvoj polovici ove godine, podržano snažnom potražnjom zakupaca i investicijskom aktivnošću. U skladu s tim, sada nudi atraktivnije prinose od slovenskog. Tako su prinosi u Hrvatskoj u kategorijama maloprodaje i uredskih prostora na razini od 7,5 posto, dok je u Sloveniji to sedam posto. U kategoriji logističkih prostora, prinosi su otprilike na istim razinama – sedam posto.
Posebna priča su investicije u hotelske nekretnine. Hrvatsko hotelijerstvo ove godine prolazi kroz jedan od najsnažnijih investicijskih ciklusa u svojoj novijoj povijesti, obilježen velikim kapitalnim projektima i jasnim zaokretom prema višoj dodanoj vrijednosti. Prema dostupnim i potvrđenim podacima, ukupna vrijednost najavljenih i aktivnih ulaganja u hotelski sektor u 2026. doseže približno 650 milijuna eura, čime se ova godina pozicionira kao jedna od ključnih za dugoročno redefiniranje hrvatske turističke ponude.
I Sanja Čižmar, direktorica tvrtke 505 savjetovanje u izjavi za PD Vikend kaže kako je volumen ulaganja u hotele u Hrvatskoj je posljednjih godina znatno viši nego prije. “To je potaknuto povoljnim tržišnim trendovima. Iako je Hrvatska posljednjih godina, računajući sve vrste smještajnih kapaciteta, usporila rast ukupnog volumena turističkih dolazaka i noćenja, iskorištenost kvalitetnih hotela na razini godine je vrlo zadovoljavajuća. Gosti prepoznaju kvalitetu, a ne očekuje se da će se taj pozitivni trend u budućnosti izmijeniti. Stoga su investicijski planovi najvećih hotelskih grupacija u Hrvatskoj, koje su ujedno i najveći investitori u hotele, intenzivirani”, kaže nam Sanja Čižmar.
U tijeku je gradnja ili dovršenje nekoliko kapitalnih rekonstrukcijskih (brownfield) i greenfield hotelskih projekata, što znači da će i do kraja ove, ali i sljedeće godine, ukupni volumen ulaganja u hotele biti visok. Tome pogoduju još uvijek povoljni uvjeti financiranja (kamatne stope još uvijek ne rastu).
“No, s druge strane, na budući investicijski ciklus negativno djeluju operativni uvjeti, to jest inflacija koja podiže troškove poslovanja, ali i sve zahtjevniji uvjeti na tržištu rada. Stoga je i najuspješnijim hotelskim kompanijama teško održati razinu profitabilnosti, što se onda odražava i na stupanj isplativosti ulaganja u hotele”, jasna je Čižmar.
Često se kaže da Hrvatskoj nedostaju veliki hotelski brendovi, no Čižmar upozorava da u tome ne treba imati (pre)visoka očekivanja. “Za očekivati je da će se broj međunarodno brendiranih hotela u Hrvatskoj povećavati, iako po relativno niskoj stopi rasta. To je stoga što najsnažniji investitori u hotelijerstvo u Hrvatskoj, u pravilu, ne sklapaju ugovore sa stranim hotelskim lancima jer imaju razvijene prodajno-marketinške sustave koji omogućuju punjenje hotela po zadovoljavajućim cijenama”, zaključuje Čižmar.
Spomenimo i to da lanjska analiza Hrvatske udruge turizma (HUT) pokazuje kako ulaganja u hrvatski hotelski sektor donose snažan gospodarski učinak, pri čemu država kroz fiskalna i parafiskalna davanja povrati vrijednost investicije u razdoblju od 12 godina, dok sama investicija kroz osam godina generira dodanu vrijednost jednaku njezinu iznosu. U usporedbi s turistički konkurentskim zemljama Mediterana, Hrvatska još uvijek zaostaje u udjelu hotelskog smještaja, iako upravo takva ulaganja pridonose održivijem i profitabilnijem razvoju turizma.
