Kupnja stana u Hrvatskoj ponovno postaje teža unatoč snažnom rastu plaća. Indeks priuštivosti stambenih nekretnina u drugom tromjesečju 2026. pao je 4,8 posto u odnosu na godinu ranije, a među trima promatranim regijama najveće pogoršanje bilježi Zagreb.
Pokazuje to novo izdanje Nekretninskog pulsa, kvartalne analize Zagrebačke banke i Arhivanalitike – Ekonomskog laba.
Nacionalni indeks priuštivosti nekretnina, IPN, u drugom je tromjesečju iznosio 143,1. To je oko 15 posto ispod vrhunca dosegnutog početkom 2017., ali još uvijek 43 posto iznad prosjeka iz 2008., kada je priuštivost bila najlošija.
IPN ne prati samo cijene nekretnina i plaće. U izračun uključuje i kamatne stope na stambene kredite te pokazuje kako se kroz vrijeme mijenja teret kupnje nekretnine na kredit. Viša vrijednost indeksa znači veću priuštivost.
Zagreb bilježi najveći godišnji pad
Najveće pogoršanje u posljednjih godinu dana zabilježeno je u Zagrebu.
Zagrebački IPN iznosi 131,5, što je 7,3 posto manje nego godinu ranije i oko 28 posto ispod njegova vrhunca iz 2017.
U ostatku Hrvatske izvan Zagreba i područja koje statistika svrstava u Jadran indeks također iznosi 143,1. Priuštivost je ondje u samo pet godina pala 20,6 posto i sada je najniža od sredine 2016.
Razlog je snažan rast cijena. Od 2023. upravo ta regija bilježi najbrži prosječni rast cijena stambenih nekretnina u zemlji, oko 16,1 posto godišnje.
Jadran je zasad najstabilniji. Regionalni IPN iznosi 145,2 i oko deset posto je ispod svog vrhunca, dok se u posljednje tri godine priuštivost ondje čak poboljšala za 2,6 posto.
Postojeći stanovi poskupjeli 163 posto u deset godina
Velika razlika vidi se i između novih i postojećih nekretnina.
U posljednjih deset godina cijene postojećih stambenih objekata porasle su čak 163 posto, dok je kod novih rast iznosio 103 posto.
Samo u drugom tromjesečju ove godine cijene postojećih nekretnina bile su 14,1 posto više nego godinu prije, dok je novogradnja poskupjela 9,2 posto.
Zbog toga se priuštivost postojećih nekretnina pogoršava znatno brže.
IPN za nove stanove u drugom tromjesečju iznosio je 183,4 i bio 1,7 posto niži nego godinu ranije. Kod postojećih stanova indeks je iznosio 137,7, uz godišnji pad priuštivosti od čak šest posto.
Autori pritom upozoravaju da te dvije vrijednosti ne znače da je novi stan apsolutno jeftiniji ili pristupačniji od staroga. Indeksi pokazuju prije svega kako se priuštivost svake skupine mijenjala kroz vrijeme.
Koliko danas znači kupnja stana od 66 kvadrata?
Novo izdanje Nekretninskog pulsa donosi i kalkulator koji pitanje priuštivosti prevodi u konkretnu mjesečnu ratu.
Početni primjer uzima par s dvije medijalne neto plaće koji kupuje novi stan od 66 četvornih metara, što je prosječna površina novog stana prodanog u prvoj polovici ove godine.
Ako se cijela vrijednost nekretnine financira kreditom na 30 godina, mjesečna rata odnosi oko 33 posto njihova ukupnog dohotka.
To je iznad praga od 30 posto koji kalkulator koristi kao početnu granicu priuštivosti. Takvom bi kućanstvu trebalo približno osam posto više dohotka da se spusti na taj prag.
Računica se znatno mijenja ako kupci imaju vlastitu ušteđevinu. Uz deset posto vlastitog učešća i kredit za preostalih 90 posto vrijednosti stana, rata pada na oko 29 posto zajedničkog dohotka.
Cijena novog stana prvi put iznad 3.000 eura po kvadratu
Prosječna cijena prodanog novog stana bez POS-a u prvom polugodištu ove godine prvi je put premašila granicu od 3.000 eura i dosegnula 3.012 eura po četvornome metru.
U Zagrebu je prosjek bio znatno viši – 3.554 eura po četvornome metru.
Unatoč visokim cijenama, autori analize smatraju da glavni problem hrvatskog tržišta nije kreditna ekspanzija nego nedovoljna i sporo prilagodljiva ponuda.
Broj kupoprodajnih transakcija postojećim stanovima posljednjih godina pada, ali prodavatelji nisu pod velikim pritiskom da spuštaju cijene.
Ove godine moglo bi biti završeno 19.500 stanova
Na strani ponude ipak se očekuje daljnji rast gradnje.
U 2025. završeno je 18.338 stanova, najviše od 2008., a autori za ovu godinu procjenjuju oko 19.500 završenih stanova.
Ako se procjena ostvari, bila bi to najbolja godina po broju novih stanova od 2008., ali i dalje oko četvrtinu ispod razina koje su se gradile na vrhuncu prethodnog ciklusa 2007. i 2008.
Istodobno se pojavljuju prvi znakovi usporavanja buduće gradnje.
U prvih sedam mjeseci ove godine izdane su dozvole za 10.439 stanova, 12,9 posto manje nego godinu ranije. Autori ipak upozoravaju da taj pad treba tumačiti oprezno jer je dio projekata u Zagrebu bio ubrzan prije izmjena GUP-a, a početkom godine probleme je imao i sustav e-Dozvola.
Potražnja i dalje vrlo snažna
S druge strane, potražnja zasad ne pokazuje znakove snažnog slabljenja.
Namjere hrvatskih kućanstava za kupnju ili gradnju nekretnine najviše su od početka mjerenja 2005., zaposlenost je rekordna, realne plaće snažno rastu, a građani na računima po viđenju drže oko 34,2 milijarde eura.
Ni stambeni krediti nisu glavni motor sadašnjeg rasta cijena. Njihovo realno stanje i dalje je oko sedam posto niže nego 2018.
Autori zato ne očekuju ponavljanje scenarija nakon 2008., kada su cijene snažno pale.
Velimir Šonje smatra da postupno usporavanje rasta cijena jest moguće kako gospodarski rast slabi, ali da bez snažnijeg povećanja ponude nema uvjeta za nagli preokret tržišta.
Ključnom mjerom smatra povećanje izgradnje, posebno novih stanova u cjenovnom segmentu dostupnom kućanstvima s prosječnim dohocima.
Važna obavijest:
Sukladno članku 94. Zakona o elektroničkim medijima, komentiranje članaka na web portalu Poslovni.hr dopušteno je samo registriranim korisnicima. Svaki korisnik koji želi komentirati članke obvezan je prethodno se upoznati s Pravilima komentiranja na web portalu Poslovni.hr te sa zabranama propisanim stavkom 2. članka 94. Zakona.Uključite se u raspravu