Prije četiri godine u Hrvatskoj smo prvi put zabilježili start self storage biznisa – na zagrebačkom Žitnjaku vrata prvog kompleksa takvih samoposlužnih skladišnih prostora otvorila je tada tvrtka City Depot. Već s prvim danima bilo je jasno da će, zbog promjena navika i načina života, i kod nas zaživjeti ta i u Europi relativno mlada tržišna niša.
City Depot od tada uspješno posluje i bilježi rast, no dobio je i konkurenciju koja potvrđuje da je ulazak na to tržište bio pun pogodak. Prema dostupnim informacijama, u toj poslovnoj niši trenutačno na području Hrvatske posluje desetak poduzeća.
Iznenađenja dolazi iz – Imotskog
“City Depot je među prvim modernim self storage operatorima u Zagrebu. Kada smo krenuli, tržište u profesionalnom i organiziranom obliku bilo je u ranoj fazi, pa je značajan dio posla bio edukacija – objašnjavanje koncepta i standarda usluge. Danas korisnici dolaze informiraniji i s jasnim potrebama, što potvrđuje da self storage u Hrvatskoj sazrijeva i postaje prepoznata usluga”, kaže Željko Gobac, direktor City Depota, koji uz Žitnjak posluje još i na lokaciji u Ježdovcu, a do kraja godine starta i na novom prostoru u južnom dijelu grada.
Na dvije lokacije u Zagrebu je već i Unibox, tvrtka Olivera Kumrića, nekadašnjeg predsjednika Uprave Instituta IGH. Unibox je startao lani, a uz postojeće dvije lokacije, u centru grada i na Prečkom, već priprema skladišta na dvije nove lokacije, u Novom Zagrebu i na Knežiji. Ukupno, u narednih godinu dana planira otvoriti još deset novih skladišta na području Zagreba te još toliko i u ostalim hrvatskim gradovima.
“Živio sam u SAD-u i od tada mi je na pameti bilo ići s tim poslom u Hrvatskoj. Pred godinu-dvije imao sam vlastite probleme s prostorom, kojega doma uvijek nedostaje, tako da mogu reći da sam na kraju u posao krenuo zbog samog sebe, a sada takve probleme rješavam za druge”, priča o svom iskustvu u ovom projektu Kumrić. Ne čudi ga dobra reakcija tržišta i interes drugih ulagača, štoviše, procjenjuje da će ta tržišna niša tek bilježiti bum.
“Danas svi želimo živjeti komfornije, ali nam prostora nikad dosta. Bilo da živimo u manje ili više kvadrata, uvijek nedostaje još površine za odložiti bicikle, skije, thule i ino što nije u svakodnevnoj upotrebi. U idućih par godina, siguran sam, svaka će prosječna obitelj trebati tražiti dodatne prostore za smještaj svojih stvari”, kaže Kumrić.
Zaživljavanje ove poslovne niše najbrže napreduje u velikim gradovima, posebice u Splitu, gdje je prva u self storage prije godinu i pol iskoračila tvrtka Infinity Solutions Group, a par mjeseci kasnije startalo je još dvoje poduzetnika. Isprva interes zakupaca nije nagovještavao bržu dinamiku razvoja ovog posla, jer ih se u prva mjeseca, pripovijeda nam Damir Botić, direktor Infinitija, javilo samo dvoje. S druge strane, troškovi za pokretanje posla nisu mali, a najveći je izazov u Splitu doći do zemljišta.
“Ključna za rezultat je lokacija, jer su korisnici najčešće kvartovski, u pravilu iz većih stambenih zgrada, što su i područja u kojima nema slobodnih površina za iznajmljivanje i postavljanje kontejnera, a ako i ima, onda imaju visoku cijenu”, kaže Botić. Osim u Splitu, otvorena su i self storage dvorišta u Rijeci te Puli, dok ih u drugim većim gradovima još nema. Iznenađenje je, međutim, vijest da je takav projekt pokrenut u Imotskom. Poduzetnik, Nediljko Piplica, čija tvrtka B.E. Trgovina se inače bavi prodajom kontejnera, kaže kako je točno da je projekt pokrenut, no još uvijek nije zaključio prvi ugovor i pustio korisnike, zbog birokratskih zavrzlama.
“Ne znam kako je bilo kod drugih, no u Imotskom još čekam rješenje za postavljanje kontejnera, za koji sam podnio zahtjev još prošlog ljeta i uputio već četiri požurnice, ali još čekam”, ogorčen je Piplica. Iako kod pojedinih kolega vijest o pokretanju self storagea u manjim gradovima i područjima u kojima se pretežito živi u obiteljskim kućama, izaziva skepsu, on kaže da interesa ima, ali da ne može postaviti i iznajmiti prostor dok ne dobije ‘crno na bijelo’.
Pojašnjava kako regulativa koja pokriva ovo područje ne tretira self storage kao građevinske objekte pa po zakonu o komunalnom redu jedinice lokalne samouprave trebaju dati suglasnost za postavljanje, ali u njegovu slučaju to već osam mjeseci stoji. Tvrdi i da u zadnje vrijeme ima i sve više upita za prodaju kontejnera za otvaranje self storagea, pa zaključuje kako je ta niša u Hrvatskoj definitivno u zamahu i da se ljudi navikavaju na ideju spremanja stvari izvan svog doma.
Dosadašnja iskustva za poduzetnike koji su ušli u posao sa self storageom pozitivna su. Prostori su popunjeni, a što se korisnika tiče, u pravilu je podjednak interes i fizičkih i pravnih osoba. Interes pravnih osoba ne čudi ih, jer kvadrati stambenih i poslovnih prostora u svakom slučaju su skuplji nego cijene najma skladišta.
“Privatni korisnici najčešće koriste skladište kod selidbi, renovacija ili kada im treba dodatni prostor, dok poslovni korisnici dolaze iz segmenta malih i srednjih poduzeća, obrta i servisnih djelatnosti kojima treba fleksibilno skladištenje opreme, arhive ili robe. Ta kombinacija čini poslovanje stabilnim, a nama omogućuje da uslugu razvijamo na sustavan način kroz različite potrebe korisnika”, ističe Gobac. Iz iskustva self storage tvrtke s najdužim stažom pokazuje se i da interesa ima i za dugoročni i kratkoročni najam, ali je to najčešće ipak kraći najam.
“Značajan dio korisnika dolazi kratkoročno zbog konkretne situacije, a dio ostaje dugoročno jer im self storage postane praktično, stalno rješenje. Kako tržište sazrijeva, nadamo se da će rasti i udio dugoročnih korisnika i da će sve više građani i tvrtke doživljavati self storage kao produžetak vlastitog prostora”, dodaje Gobac.
Što se sigurnosti tiče, poduzetnici dosad nisu imali neugodnosti i komplikacije. Kumrić ističe kako je sustav u potpunosti digitaliziran.
“Platite i uselite u roku pola sata, imate svoj kod, potpuna je kontrola dolazaka, a ako je više korisnika boksa, prati se i evidentira kada je tko koristio prostor”, kaže te nastavlja kako je cijeli prostor pod videonadzorom, angažirani su zaštitari te je, naravno, sve pokriveno policom renomirane osiguravajuće kuće.
Kapitalno intenzivan segment
Ipak, za sve koji kalkuliraju i razmišljaju o ovoj poduzetničkoj ideji valja napomenuti da to nije posao na kojemu će se brzo obogatiti. Tvrtke bilježe visoke stope rasta prihoda, ali su to u ovoj fazi skromne brojke. U slučaju City Depota, koji je lider i uhodao je biznis, u 2024. su oni bili na razini od oko 400 tisuća eura. Gobac kaže kako su i 2025. zaključili uz nastavak rasta i stabilno poslovanje.
“Self storage je kapitalno intenzivan segment pa sav rezultat prirodno ide u ulaganja u kapacitete, sigurnost, automatizaciju i standardizaciju sustava, što je uobičajeno u fazi razvoja. Prihodovno smo na razini koja potvrđuje održivost modela, a još važnije, kontinuirana potražnja pokazuje da tržište prepoznaje vrijednost profesionalne usluge”, dodaje Gobac. No, da računaju na potencijal ovog tržišta potvrđuje namjera daljnjeg širenja, ne samo u Zagrebu i okolici. Dugoročno razmatraju i druge veće urbane centre.
“Ovo je u osnovi nekretninski posao u kojem nema brze zarade već se povrat na ulaganje realizira na dugi rok. Pri tome nam je prioritet zadržati standard usluge i sustavni operativni pristup – sigurnost, dostupnost, transparentne uvjete i kvalitetno korisničko iskustvo – jer vjerujemo da se tržište dugoročno gradi upravo na povjerenju i profesionalnim standardima”, zaključuje Gobac.
