Smještanje tvrtke u odgovarajući uredski prostor jedan je od uvjeta uspješnog poslovanja. Kako je kriza pogodila sve gospodarske grane, neokrznuto nije ostalo ni tržište nekretnina, u ovom slučaju tržište uredskih prostora.

Prema podacima Ilirika nekretnina uredski prostori kao najzreliji sektor poslovnih nekretnina u 2008. imao je velik rast uz čak 97 posto popunjenosti. Dogodila su se i dva institucionalna preuzimanja, oba od austrijskih fondova za poslovne objekte veličine oko deset tisuća kvadrata. Akvizicije su obavljene uz neto povrat od oko 6,5 posto, dok se sada traži veći neto povrat, odnosno oko 9 posto. Dok raste traženi neto povrat, hrvatsko tržište uredskih prostora ušlo je u trend kojim već neko vrijeme prati zapadnu Europu. “Iako je u razdoblje usporavanja tržišta ušlo nešto kasnije od gradova zapadne Europe, hrvatsko tržište uredskih prostora prati iste opće trendove. Tu prije svega mislimo na Zagreb s obzirom na to da je u njemu smješteno više od 90 posto modernih uredskih projekata u Hrvatskoj. U usporedbi s prijašnjim godinama potražnja za uredskim prostorom se smanjila i ne očekujemo da će razine potražnje opet početi rasti prije drugog polugodišta 2010. godine”, kaže Tomislav Gregurić, direktor komercijalnih usluga u konzultantskoj tvrtki King Sturge. Pojašnjava da ipak postoji i olakotna okolnost, odnosno razlika u usporedbi s ostalim gradovima središnje i istočne Europe. Naime, Zagreb je u razdoblje usporavanja tržišta ušao odmah nakon popunjavanja novih uredskih zgrada zakupnicima. “Zahvaljujući toj činjenici, stopa nepopunjenosti ureda klase A u Zagrebu i dalje je vrlo niska”, tvrdi Gregurić. U Colliersu su primijetili da je u prvoj polovici ove godine postojalo veće zanimanje za manjim uredima zato što su mnoge tvrtke zbog recesije bile prisiljene smanjivati broj zaposlenika. Osim toga težile su smanjiti troškove poslovanja tako što tražile prostore s nižim plaćanjem najma.

“Kao rezultat toga bilježimo povećanu potražnju za manjim uredskim prostorima prosječne površine od oko 150 do 250 četvornih metara. Ipak, u drugoj polovini godine primjećujemo povećane količine upita i za nešto veće uredske površine, i to od stranih kompanija koje prvi put u Hrvatskoj planiraju otvoriti urede”, rekao je Hrvoje Omazić, voditelj odjela uredskih prostora u Colliersu. Usporavanje tog tržišta je, prema riječima Žarka Kovačića, direktora Ilirika nekretnina, evidentno i u preuzimanju uredskih prostora od institucionalnih ulagača. “Za razliku od prvog polugodišta 2008. godine kada su zabilježena tri od ukupno četiri preuzimanja institucionalnih ulagatelja u ukupnoj vrijednosti od 280 milijuna eura, prvo polugodište u 2009. godini ostalo je bez transakcija”, primijetio je Kovačić. Slijedom negativnih kretanja na tržištu krenule su i cijene, s tim da o visini toga kretanja postoje različita mišljenja. “Cijene zakupa uredskih prostora okvirno su pale za 5 do 7 posto, što nas dovodi do prosječne cijene od 15 do 15,50 eura po četvornome metru za urede klase A”, kazao je Hrvoje Omazić. Dodao je da smatra da su cijene zakupa dosegnule najnižu moguću točku. Nešto drukčijeg mišljenja je Tomislav Gregurić koji tvrdi da cijene zakupa odolijevaju pritisku zakupnika. “Očekujemo samo blage korekcije cijena zakupa na niže, pri čemu će samo dio cijena biti smanjen nominalno, dok će se dio ustupaka zakupnicima realizirati kroz različite poticaje kao što su razdoblja besplatnoga korištenja, dodatno opremanje prostora, dodatan parking i slično”, tvrdi Gregurić. U Ilirika nekretninama raspolažu podatkom da se stopa nepopunjenosti popela na 15 posto i da pokazuje tendenciju rasta.

“Prosječna cijena najma ureda klase A je pala 20 posto, na 14 eura po kvadratu, a prodajne cijene se kreću oko 2200 eura po kvadratu”, kaže Žarko Kovačić. Upozorava da su se zbog pada prihoda tržište i investitori našli pod snažnim pritiskom zakupaca koji traže smanjenje ugovorene rente. I strane tvrtke su odgodile svoju ekspanziju. “Najviše pogođene tvrtke otišle su u objekte klase B i C u kojima su cijene zakupa od sedam do osam eura po kvadratu”, kazao je. S njime se ne slaže Hrvoje Omazić koji svoju tvrdnju potkrepljuje podacima da se količina slobodnih ureda na tržištu kreće oko pet posto za sve prostore, odnosno oko tri posto za visokokvalitetne nove poslovne zgrade. “To nam govori da na tržištu nema puno uredskog prostora. Ako bi neka tvrtka željela zakupiti veći ured od primjerice tisuću do dvije tisuće kvadrata, nastao bi problem u pronalasku takve površine jer poslovne zgrade pretežno nude urede od 300, 400 ili eventualno 600 četvornih metara”, objašnjava Omazić. Padanje cijene zakupa uredskog prostora uz zaustavljanje investicija dovodi tržište u stanje mirovanja. Tome svjedoče i podaci koje iznosi Žarko Kovačić. “U 2009. godini na hrvatskom tržištu će se pojaviti samo jedan poslovni objekt klase A, i to u Osijeku, Agramov toranj Eurodom. Metropola će na tržište staviti samo urede klase B+. U toj će kategoriji investitor Investinženjering ponuditi prostor od 4500 kvadrata u Tuškanovoj ulici, a na zagrebačkom Jankomiru će investitor Trius ponuditi pet tisuća kvadrata”, pojašnjava Kovačić.

Problematične kamate

Nema novih projekata
Žarko Kovačić kaže da novih projekta nema ili su odgođeni ponajprije zbog visoke cijene kapitala za financiranje kao i zahtjeva banaka za većim udjelom investitora. Također dodaje da kamatne stope u Hrvatskoj nisu spuštene za razliku od EU. Tomislav Gregurić kaže da je većina novih projekata stavljena na čekanje i napominje da ponuda uredskog prostora raste, ali samo u već sagrađenim objektima.