Kompletno tržite komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj još ima prostora za rast sljedećih godina, a investicije u trgovačke centre, uredske prostore, hotele i logističke parkove trebale bi i dalje biti isplative. Tržište će, naravno, donijeti određene promjene, pogotovo što se tiče kvalitete, i ako se želi isplativost mnogo više pažnje će se morati posvećivati potrebama zakupaca, gostiju i kupaca za razliku od kraja 90-ih godina kada se uspješno komercijaliziralo sve sagrađeno. Prinosi bi trebali biti niži nego prije par godina, ali još stabilni i omogućavati isplativost gradnje investitorima. Unatoč krizi i smanjenim prognozama rasta, Hrvatska će i dalje, pogotovo pri sve bržem približavaju Europskoj uniji biti pozitivna za ulagače.

Postupna decentralizacija
Uz povećanu kvalitetu, trebala bi se dogoditi i postupna decentralizacija iz Zagreba na tržištu trgovačkih centara i uredskih prostora, te razvijanje novih koncepcija prilagođenih kupcima. Najsporije će se razvijati logistički parkovi zbog visine cijene zemljišta uz velike gradove, na kojima se obično grade. Turizam bilježi, kao i obično, golem potencijal koji bi se donošenjem provedbenih propisa napokon trebao osloboditi i omogućiti lakše investiranje u visokokvalitetne hotele. Bio bi to ukratko zaključak i predviđanja stručnjaka za komercijalne nekretnine o trendovima u Hrvatskoj. Uredski prostori su dosad bili najdinamičniji sektor na tržištu komercijalnih nekretnina, čiji bum je na najznačajnijem, zagrebačkom tržištu započeo 2005. godine. Međutim, ove godine se dogodio veliki preokret i na tržište će do kraja godine stići najviše 50 tisuća četvornih metara. Razlog je gradnja 200 tisuća novih četvornih metara, samo u Zagrebu, u poslovnim tornjevima. Prevelika ponuda prouzročila je pad cijena, dok je popunjenost u 2007. godini bila neisplativih 50 posto. Investitori su “povukli kočnicu” i investicije u već planirane tornjeve su odgođene zbog pesimističnih predviđanja o kraju rasta i isplativosti gradnje novih uredskih prostora. U prvoj polovici ove godine ipak je suprotno crnim predviđanjima došlo do popunjenosti uredskih prostora od 93 do 95 posto, a cijene su se stabilizirale. U konzultantskoj kući King Sturge izračunali su da je prosječna cijena zakupa od 16 do 20 eura u poslovnom središtu Zagreba, 13 do 16 eura u širem centru i 12 do 14 eura po četvornom metru mjesečno. U Colliersu su se vodili kvalitetom prostora i po toj metodologiji cijene u uredima A klase iznose od 14 do 18 eura, a u B i C klasi 10-14 eura mjesečno bez režija. Oba konzultanta se slažu da će do kraja godine i početkom sljedeće, cijene rasti. Oni koji su se odlučili početi graditi urede početkom prošle godine u jeku crnih predviđanja ipak su povukli dobar poslovni potez.

“Crne prognoze nisu se pokazale točnim jer se nije uzelo u obzir da tvrtke ne žele imati urede u starim stanovima i da im je potrebno širenje. Uočena je prednost dobre IT infratrukture i cjelokupne opreme. Tvrtke se najčešće odlučuju na zakup umjesto kupnje jer žele ostati fleksibilne i moći se seliti u skladu sa svojim potrebama, a također žele imati i reprezentativne i kvalitetne prostore za rad. Oni koji sada nude prostore odmah su digli cijene zakupa jer postoji čitav niz onih koji trebaju veće prostore kojih nema u ponudi. Tek sljedeće godine, dolaskom Avenue parka i Sky officea, može se očekivati veća ponuda. Iako je Zagreb najprivlačnije i najrazvijenije tržište, i ostali gradovi dobivaju svoje poslovne tornjeve. Osijek je najpodcjenjeniji grad, koji će doživjeti snažan rast izgradnjom prometne i ostale infrastrukture. Može se očekvati veća aktvnost u svim gradovima, ali u Zagrebu će se uvijek najviše graditi jer je on ipak središte”, objasnio je stanje na tržištu uredskih prostora Tomislav Gregurić iz King Sturgea. Analize Colliersa pokazuju slične trendove, uz napomenu da oni kao jedno od jakih potencijala ističu Split koji će u sljedeće dvije godine dobiti prve uredske prostore A kategorije. Kao ograničavajući faktor u razvoju uredskih prostora vide postrožene uvjete financijskih institucija koje prate velike projekte, ali ipak predviđaju snažan rast. Također napominju kako će se u budućnosti sve više tražiti “pametne zgrade” koje su ekološki učinkovite i smanjuju troškove režija. Analize Colliersa poseban pomak predviđaju za tržište trgovačkih centara. Decentralizacija je u tom segmentu već uzela maha, pa se trgovački centri treće generacije grade u Osijeku i Šibeniku. Rijeka, Split, Zadar, Osijek, Slavonski Brod i Varaždin su gradovi u kojima su najavljeni moderni trgovački centri i za Colliers dokaz sazrijevanja tržišta. U Zagrebu, u kojem je planirano 500 tisuća novih četvornih metara trgovačkih centara, predviđaju zadovoljenje tržišta, te promjene koncepcije kako bi se postigla konkurentnost. “Tržište trgovačkih centara ulazi u novu fazu razvoja u kojem bilježimo tri osnovne karakteristike – snažnu decentralizaciju tržišta, plasiranje potpuno novih koncepcija trgovačkih projekata te ”neigborhood“ centre kao dokaz cjelovitog sazrijevanja tržišta. Neigborhood centri odraz su prilagodbe promijenjenim navikam kupaca i prvi takav će biti Vrbani III u Zagrebu. Oni su specifični jer kupcima koji imaju sve manje vremena nude sve što im je potrebno za život, uključujući osim trgovina i zabavu, ugostiteljstvo, brigu o zdravlju i sport. Druga zamisao koja stiže jesu veliki trgovački parkovi koji se grade uz Zagreb i Split i koji će svojim veličinom i ponudom mijenjati navike kupaca”, kaže direktorica Colliersa Hrvatska Vedrana Likan.

Smanjenje nakon 2012.
“Nakon 2012. ipak se može očekivati smanjenje aktivnosti te postepeno smirivanje sada vrlo naglašene ekspanzije trgovačkog segmenta, te ulazak u sljedeću fazu razvoja”, zaključuje stav Colliersa direktor Tomislav Perović. Iako je Hrvatska turistička zemlja, još joj nedostaje 50 tiusća postelja, a profitabilnost ulaganja koči i prekratka sezona. Svim zacrtanim ciljevima u turističkoj strategiji želi se produžiti sezona i sagraditi hotele sa pet i četiri zvjezdice. Podatak da je od ukupno 944 tisuće postelja samo njih pet tisuća u hotelima sa pet zvjezdica, a tek nešto manje od 20 tisuća u hotelima s četiri zvjezdice, najbolje govori o potencijalima. U sljedećim godinama očekuje se još jači dolazak stranih investitora, donošenje urbanističkih planova i zakonskih propisa koji će olakšati ulaganje i sa sobom dovesti velike i ugledne hotelske lance poput Kempinskog ili Movenpicka. Turizam se još vrti u začaranom krugu da investitori teško dolaze bez produžetka sezone, dok produžetka sezone nema bez kvalitetnih hotelskih i apartmanskih sadržaja koji će u svom sklopu imati i rekreativne i zabavne sadržaje. Ipak, investitori su ove godine uložili rekordne 3,4 milijarde kuna u nove hotelske smještaje, a očekuje se daljnji rast jer analitičari tvrde da strani investitori sve češće prepoznaju hrvatsku obalu kao dobru lokaciju za investicije. Tržište se također blago okreće i prema kontintalnom turizmu, pa se porast može očekivati i u tom segmentu.

Logistički centri najsporije će se razvijati

U segmentu logističkih i skladišnih nekretnina predviđa se najslabiji, ali ipak stabilan rast koji također nosi značajan pomak u kvaliteti. U okolici velikih gradova još nedostaje skladišnih prostora jer se zbog dobre povezanosti investitori češće odlučuju za investicije koje osiguravju brži povrat uloženog poput trgovačkih centara. Ipak, samo u okolici Zagreba, investitori su najavili izgradnju 250 tisuća četvornih metara skladišnih prostora. “Potražnja za logističkim i distributivnim centrima još je velika, ali za razliku od prethodnog razdoblja, sve više se traže učinkovita rješenja po mjeri kupaca na strateškim lokacijama u okolici velikih gradova. Takav trend je već prisutan i u ostalim zemljama istočne Europe u kojima se naglo razvija proizvodnja i trgovina. U budućem razdoblju očekujemo da će većina tvrtki premjestiti svoje logističke ili distributivne centre, proizvodnju i skladište iz velikih gradova na njihova dobro povezana rubna područja”, kaže Dario Markanović, direktor međunarodne Immo Industry Grupe za Hrvatsku.