Najnoviji, zasad privremeni podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) pokazuju da je u drugom tromjesečju ove godine broj prodanih stambenih objekata bio 33,3 posto manji nego godinu prije, dok je indeks cijena stambenih objekata bio 12,7 posto viši. U Zagrebu je isti indeks bio 15,7 posto viši nego u drugom tromjesečju prošle godine.
Važna je, međutim, ograda koju navodi Državni zavod za statistiku. Podaci o broju prodanih objekata i indeks cijena za drugo tromjesečje privremeni su zbog bitno promijenjenih okolnosti u dostavi podataka iz administrativnog izvora. Zato na temelju tih brojki još ne treba izvoditi konačan zaključak o stvarnom intenzitetu tržišne aktivnosti. Ipak, podaci otvaraju pitanje koje mi kupci često postavljaju: ako se realizira manje kupoprodaja, zašto cijene ne padaju?
Pregovori o cijeni
Nedavno sam razgovarala s vlasnikom čija je nekretnina već dulje vrijeme na tržištu. Ozbiljnih upita nema, ali cijenu ne želi mijenjati. Kaže da mu prodaja nije hitna te da bi radije pričekao kupca koji je spreman platiti traženu cijenu. Iza takve odluke često ne stoji samo činjenica da se prodavatelju ne žuri, nego i očekivanje oblikovano tijekom godina rasta cijena. Prodavatelji pritom često gledaju oglasne cijene i koriste ih kao potvrdu vlastitih očekivanja. No, oglasna cijena ne govori po kojoj je cijeni nekretnina na kraju stvarno prodana.
Ali, ne čekaju samo prodavatelji. Neki kupci također čekaju i računaju da bi slabija tržišna aktivnost s vremenom mogla donijeti veći prostor za pregovore ili korekciju cijena. Tu razliku u očekivanjima danas vrlo jasno vidim na tržištu. Ovisno o tome razgovaram li s kupcem ili prodavateljem, gotovo svatko očekuje da će se tržište pomaknuti upravo u njegovu korist. Kada do kupoprodaje ipak dođe, ta se razlika najbolje vidi u pregovorima o cijeni.
Važan element pregovora je razlika između početno tražene i konačno postignute cijene. Prema internim podacima Operete, prosječna razlika između početno tražene i konačno realizirane cijene prodanih stanova u starogradnji u Zagrebu u prvih devet mjeseci ove godine iznosila je osam posto. Taj podatak ne opisuje cijelo zagrebačko tržište, nego isključivo stanove koje je Opereta prodala. Ipak, dobro pokazuje ono što se iz oglasa ne vidi. Oglasna cijena odražava očekivanje prodavatelja, dok realizirana cijena pokazuje iznos koji su kupac i prodavatelj na kraju dogovorili.
Pregovori mogu spustiti cijenu konkretnog stana, a to još ne znači da su cijene općenito krenule prema dolje, a koliki prostor kupac ima za takve pregovore ovisi, među ostalim, i o načinu na koji financira kupnju. Oni koji kupuju na kredit imaju jasnu granicu koliko mogu platiti. Prema internim podacima Operete, u prvih devet mjeseci ove godine 58,5 posto kupnji stanova u Zagrebu, bez novogradnje, financirano je kreditom, a 41,5 posto vlastitim sredstvima. Kredit je, dakle, važan dio tržišta, ali ne određuje mogućnosti svih kupaca.
Dugoročna priča
Od 1. srpnja 2025. HNB-ova pravila određuju da omjer ukupne mjesečne otplate duga i dohotka kod stambenog kredita u pravilu ne smije prelaziti 45 posto, dok omjer iznosa kredita i vrijednosti nekretnine u zalogu u pravilu ne smije biti veći od 90 posto. Predviđene su i određene iznimke, posebno za kupce koji rješavaju vlastito stambeno pitanje. Kod kupca koji kupnju financira kreditom nije važno samo koliko je spreman platiti, nego i koliki iznos uopće može financirati.
Za to su ključni njegova kreditna sposobnost i iznos vlastitih sredstava. Ako po traženoj cijeni ne može zatvoriti svoju financijsku konstrukciju, a prodavatelj ne želi prihvatiti nižu ponudu, kupoprodaja se neće realizirati. Kod dijela kupaca koji rješavaju prvo stambeno pitanje u tu financijsku računicu danas ulaze i mjere stambene politike. Vlada je u ožujku 2025. godine donijela Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030. Od njegova donošenja pokrenut je niz mjera i regulatornih promjena kojima je cilj olakšati rješavanje stambenog pitanja i povećati raspoloživu ponudu stanova.
Mladim kupcima svakako je najzanimljivija mjera povrata poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine. Prema podacima Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, do 2. listopada ove godine Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) zaprimila je 7925 zahtjeva, od kojih su 5122 odobrena u ukupnom iznosu većem od 38,8 milijuna eura.
Koliko je rješavanje prvog stambenog pitanja važno u strukturi potražnje vidi se i u internim podacima Operete. Među prodanim stanovima u Zagrebu u prvih devet mjeseci ove godine 29 posto kupnji bilo je povezano s prvom nekretninom ili kupnjom stana roditelja za djecu. Povrat poreza može dijelu kupaca olakšati kupnju, dok stambena politika djeluje i na povećanje raspoloživog fonda stanova za stanovanje i najam. Učinak tih mjera na tržište bit će vidljiv tek dugoročno.
Manji broj kupoprodaja ne znači automatski i niže cijene. Promjena se najprije može vidjeti kroz veći prostor za pregovore i kupoprodaje koje se ne realiziraju. Tek kada veći broj prodavatelja bude spreman prihvatiti niže cijene, takva će se promjena šire vidjeti i u realiziranim cijenama. Do tada na tržištu istodobno mogu postojati visoke tražene cijene, veći prostor za pregovor i dio nekretnina koje ne pronalaze kupca. Upravo zato važno je ne donositi konačne zaključke na temelju privremenih podataka. Dok ne dobijemo konačne i usporedive podatke, ne možemo pouzdano govoriti o stvarnom intenzitetu promjene tržišne aktivnosti.
