Kuće, automobili, vozila, maslinici, vinogradi – materijalna šteta nakon nedavnog požara u Omišu procjenjuje se na više od stotinu milijuna eura. Spomenuti požari ponovno su otvorili pitanje osiguranosti imovine u Hrvatskoj.
Podosiguranost je jedan od najvećih, ali i najmanje prepoznatih problema u osiguranju imovine, poručuje u razgovoru za Poslovni vikend Bojan Letica, direktor Sektora za razvoj proizvoda i preuzimanje rizika u Croatia osiguranju.
Koliko je imovine u Hrvatskoj ukupno osigurano i kako Hrvatska po tome stoji u odnosu na razvijenija europska tržišta?
Hrvatska spada među europske zemlje s najvećim udjelom vlasništva kad su u pitanju stambene nekretnine, ali razina osigurateljne zaštite te imovine i dalje je relativno niska u usporedbi s razvijenijim europskim tržištima. Procjenjuje se da je u Hrvatskoj osigurano 20 do 25 posto nekretnina. Pogledamo li podatke koje objavljuje europski regulator osigurateljne industrije (EIOPA), penetracija osiguranja od požara u zemljama poput Njemačke, Belgije ili Nizozemske je iznad 75 posto. Razina osiguranosti imovine možda se najbolje vidi na primjeru zagrebačkog potresa iz 2020. godine. Ukupna gospodarska šteta procijenjena je na više milijardi eura, dok su osigurane štete činile tek mali dio ukupnih gubitaka. Prema procjenama tržišta, manje od 10 posto hrvatskih kućanstava tada je imalo ugovoreno pokriće za potres, zbog čega je najveći dio financijskog tereta obnove pao na vlasnike nekretnina i državu.
Paradoks je da Hrvati među najviše u Europi ulažu upravo u nekretnine. Za mnoge obitelji kuća ili stan predstavljaju najveću pojedinačnu životnu investiciju, vrijednu desetke ili stotine tisuća eura, ali istodobno velik dio te imovine ostaje bez odgovarajuće zaštite. Drugim riječima, mnogo pažnje posvećujemo kupnji, uređenju i održavanju nekretnine, ali znatno manje razmišljamo o tome kako bismo financirali njezinu obnovu nakon velikog požara, potresa ili poplave.
Koliki je problem podosiguranost imovine u Hrvatskoj? Koliko je ona prisutna kod različitih vrsta nekretnina, od kuća i stanova do apartmana, vikendica i drugih objekata i što konkretno znači za vlasnika kada dođe do velike štete?
Podosiguranost je jedan od najvećih, ali i najmanje prepoznatih problema u osiguranju imovine. Ona nastaje kada je nekretnina osigurana na iznos koji više ne odgovara stvarnim troškovima njezine obnove ili ponovne izgradnje. Posljednjih godina to je posebno došlo do izražaja zbog rasta cijena građevinskih radova, materijala i nekretnina. Vlasnici često imaju policu osiguranja, ali nisu svjesni da osigurani iznos više nije dovoljan za pokrivanje stvarne štete. Međutim, još veći problem od podosiguranosti je potpuna neosiguranost imovine. U tom slučaju vlasnik nakon požara, oluje, poplave ili druge katastrofe sav financijski teret snosi sam.
Obnova se tada financira iz vlastite štednje, zaduženjem ili eventualnom pomoći kroz subvencije i donacije, koja najčešće ne mogu u cijelosti nadoknaditi nastalu štetu. Poseban je problem kod apartmana i vila na obali, koji su za mnoge vlasnike važan, a nerijetko i glavni izvor prihoda. Iako je riječ o imovini koja donosi zaradu i istodobno je izložena požarima, olujama i drugim vremenskim rizicima, upravo su te nekretnine često neosigurane ili osigurane na iznos koji ne odgovara njihovoj stvarnoj vrijednosti. Vlasnik u slučaju velike štete tako gubi ne samo imovinu, nego i izvor prihoda od turističkog najma, a obnova zna trajati mjesecima, i to često usred sezone.
Iz iskustva tržišta vidimo da je najveća svijest o potrebi osiguranja prisutna upravo u Zagrebu, gdje je i najveća koncentracija osigurane stambene imovine. Tome su značajno pridonijeli zagrebački potres te činjenica da je velik broj nekretnina opterećen stambenim kreditima. Naime, banke kod odobravanja kredita redovito zahtijevaju osiguranje nekretnine koja služi kao instrument osiguranja kredita. S druge strane, kod nekretnina koje nisu opterećene kreditom vlasnici se češće odlučuju preuzeti rizik na sebe i prestanu osiguravati svoju nekretninu, iako potencijalna šteta može višestruko nadmašiti godišnji trošak police osiguranja.
Kada govorimo o osiguranju imovine, što ono u pravilu pokriva u slučaju požara i na što građani trebaju obratiti pozornost pri ugovaranju police?
U Hrvatskoj se osnovnim opasnostima uz požar smatraju i neke druge opasnosti poput udara groma, eksplozije, oluje i tuče. To znači da kada na polici vidite da je ugovoreno osiguranje od požara i osnovnih opasnosti, zaštita u pravilu ne obuhvaća samo štetu nastalu izravnim izbijanjem požara, već i niz drugih događaja koji mogu ozbiljno oštetiti imovinu. Kod ugovaranja police građani bi trebali obratiti pozornost na dvije stvari. Prva je opseg pokrića, odnosno koje su opasnosti uključene u osiguranje, a koje se ugovaraju dodatno. Primjerice, poplava, bujica, potres ili određeni vremenski ekstremi često su predmet dopunskih pokrića. Druga je svota osiguranja, odnosno iznos na koji je nekretnina osigurana. Ako je ona prenisko određena, vlasnik može tek nakon štete otkriti da raspoloživa naknada nije dovoljna za obnovu objekta.
Posebno je važno da vlasnici stanova ne pretpostavljaju kako su automatski dovoljno zaštićeni time što je njihova zgrada osigurana. Naime, stambene zgrade u pravilu imaju ugovoreno osiguranje zajedničkih dijelova i odgovarajuće pokriće od požara, no to ne znači nužno da su osigurani svi dijelovi pojedinog stana, poput podnih i zidnih obloga, ugrađene opreme ili kućanskih stvari. Zato je uvijek dobro provjeriti što točno pokriva polica zgrade, a što je potrebno dodatno ugovoriti kroz vlastito osiguranje stana i kućanstva. Važno je razumjeti da svrha osiguranja nije samo naknada manje štete, poput sanacije krova ili fasade, nego zaštita financijske stabilnosti kućanstva u situacijama kada bi požar ili druga velika nepogoda mogli ugroziti imovinu koja je često najveća pojedinačna investicija u životu građana.
Premije osiguranja od požara i šteta od elementarnih nepogoda u razdoblju od 2024. do 2025. povećane su sa 146,1 na 160,9 milijuna eura. Je li to i dalje premalo s obzirom na vrijednost imovine i rizike kojima je ona danas izložena?
Na prvi pogled povećanje premije osiguranja požara i elementarnih nepogoda sa 146 na 161 milijun eura izgleda značajno. No, treba uzeti u obzir da su u posljednjih nekoliko godina snažno porasli troškovi gradnje i obnove nekretnina. Samo između 2024. i 2025. službena etalonska cijena građenja porasla je s 1195 na 1315 eura po četvornom metru, odnosno oko 10 posto. Budući da je rast premije u istom razdoblju približno jednak, teško je zaključiti da je došlo do značajnog povećanja razine osiguranosti. Dio tog rasta jednostavno odražava činjenicu da danas istu kuću ili stan košta znatno više obnoviti nego prije nekoliko godina. Stoga i dalje smatram da je ukupna razina osiguranosti hrvatske imovine niska u odnosu na njezinu stvarnu vrijednost i rizike kojima je izložena. Drugim riječima, rast premije uglavnom prati poskupljenje u građevinarstvu, a ne stvarno povećanje broja osiguranih nekretnina. To znači da velik dio hrvatske imovine i dalje ostaje financijski ranjiv na rizike čija se učestalost povećava.
Što sve utječe na visinu premije osiguranja imovine?
Na visinu premije prvenstveno utječu vrijednost nekretnine, njezina namjena, lokacija i opseg ugovorenog pokrića. Nije isto radi li se o stanu u višestambenoj zgradi, obiteljskoj kući, apartmanu za turistički najam ili vikendici koja je veći dio godine prazna. Često se misli da je lokacija jedini važan čimbenik, no na visinu premije utječe čitav niz elemenata, od konstrukcije i namjene objekta do rizika kojima je izložen. Tako nekretnina koja se nalazi na području povećane opasnosti od poplava, oluja ili požara prirodno nosi veći rizik od nekretnine na području gdje su takvi događaji rjeđi. Na cijenu utječe i ugovara li se samo osnovno pokriće ili su uključene dodatne opasnosti poput poplave, potresa, provale ili loma instalacija. Upravo zato dvije kuće slične vrijednosti mogu imati različitu premiju. Dobra je vijest da je osiguranje imovine u pravilu i dalje jedno od financijski najpristupačnijih osiguranja. Premija najčešće predstavlja vrlo mali udio vrijednosti imovine koju štiti, dok potencijalna šteta može iznositi desetke ili stotine tisuća eura.
Uz požare, imovini sve više prijete oluje, poplave i drugi vremenski ekstremi. Kako se profil tih rizika promijenio u posljednjem desetljeću i što to znači za osiguranje imovine?
U posljednjih desetak godina svjedočimo sve češćim i intenzivnijim vremenskim ekstremima. Osim velikih požara tijekom ljetnih mjeseci, sve su češće snažne oluje, tuče, bujične poplave i drugi događaji koji mogu u vrlo kratkom vremenu prouzročiti znatnu štetu na velikom broju objekata. Za građane to znači da rizici koji su se nekada smatrali iznimnima danas postaju dio svakodnevice. Nekretnina više nije izložena samo jednom dominantnom riziku. Vlasnik kuće na obali može se suočiti s požarom, ali i s olujnim nevremenom, dok su u kontinentalnom dijelu zemlje sve izraženiji rizici tuče i olujnog vjetra. Dovoljno je prisjetiti se razornog nevremena koje je u ljeto 2023. pogodilo Zagreb, Slavoniju i brojne druge dijelove Hrvatske te uzrokovalo štete od kojih su mnoge lokalne zajednice sanirale mjesecima. Slično smo vidjeli i tijekom kasnijih olujnih epizoda koje su zahvatile Istru, Kvarner i Dalmaciju. Takvi događaji pokazuju da više ne možemo govoriti o rizicima koji su strogo vezani uz pojedine dijelove Hrvatske.
Prije 10 ili 15 godina vlasnik nekretnine mogao je relativno jasno procijeniti koji je njegov dominantni rizik. Danas to više nije slučaj. Požari i olujna nevremena više nisu isključivo problem Dalmacije, a poplave više nisu ograničene na tradicionalno rizična područja. Upravo zato sve više govorimo o klimatskoj otpornosti imovine. Pitanje više nije hoće li se dogoditi neki ekstremni događaj, nego koliko ćemo biti spremni kada se dogodi. Upravo zato suvremeno osiguranje imovine više nije zaštita samo od jednog rizika. Građani bi trebali birati police koje uz požar uključuju i oluju, tuču, izljev vode, poplavu te druge vremenske rizike koji danas postaju sve važniji dio ukupnog rizika za vlasnike nekretnina.
Uz rast vrijednosti nekretnina posljednjih godina značajno su porasli i troškovi gradnje, popravaka i obnove. Kako to utječe na postojeće police, na što osiguranici trebaju paziti?
Rast cijena nekretnina i građevinskih radova povećao je rizik podosiguranosti. Mnoge police ugovorene su prije nekoliko godina, kada su troškovi gradnje, materijala i rada bili značajno niži nego danas. Građani često prate rast tržišne vrijednosti svoje nekretnine, ali zaboravljaju pratiti rast troškova njezine obnove. A upravo je trošak obnove ključan za adekvatno ugovaranje osiguranja. Zbog toga vlasnici često imaju osjećaj da je njihova imovina osigurana, a zapravo je osigurana na iznos koji više nije dovoljan za njezinu stvarnu obnovu.
Problem postaje vidljiv tek kada nastane velika šteta i kada se pokaže da ugovorena svota osiguranja ne može pokriti današnje troškove popravka ili ponovne izgradnje. Zato je preporučljivo povremeno preispitati ugovoreni iznos osiguranja i uskladiti ga s aktualnom vrijednošću objekta i troškovima gradnje. Dodatnu zaštitu mogu pružiti police koje omogućuju automatsko usklađivanje iznosa osiguranja s kretanjem cijena gradnje kroz mehanizam indeksacije. Na taj se način smanjuje rizik da vrijednost osiguranja tijekom vremena zaostane za stvarnim troškovima obnove, osobito kod ugovora koji traju više godina.
Posebnu pozornost treba obratiti nakon renovacije, adaptacije, dogradnje, uređenja potkrovlja, ugradnje solarnih panela ili drugih ulaganja koja povećavaju vrijednost nekretnine. Nakon takvih zahvata preporučljivo je kontaktirati osiguratelja i provjeriti odgovara li postojeći iznos osiguranja novoj vrijednosti objekta. U protivnom se može dogoditi da je nekretnina formalno osigurana, ali ne i u iznosu koji bi bio dovoljan za njezinu potpunu obnovu. Najveći rizik nije uvijek nemati policu osiguranja, nego imati policu koja više ne odgovara stvarnoj vrijednosti imovine.
Nakon velikih požara, poplava ili oluja raste svijest o rizicima, ali mijenjaju li takvi događaji doista dugoročno navike građana? Što bi se trebalo promijeniti da osiguranje vlastite imovine počnemo doživljavati kao važan oblik zaštite, a ne kao dodatni trošak?
Nakon svake veće katastrofe primjećuje se pojačan interes za osiguranje imovine. Ljudi tada vrlo konkretno vide koliko jedna oluja, poplava ili požar mogu promijeniti život obitelji u samo nekoliko sati. No, iskustvo pokazuje da s vremenom dio te svijesti ponovno oslabi, osobito kada se čini da je neposredna opasnost prošla. Već nekoliko tjedana nakon velikih šteta često se vraća poznati stav “to se događa drugima”. Ili “valjda se meni neće dogoditi”. Primjerice, nakon petrinjskog potresa primijetili smo značajno povećan interes za osiguranje imovine. Broj novih klijenata u siječnju 2021. bio je više nego dvostruko veći nego godinu ranije, no već je do ožujka rast usporio na oko 23%, što je znatno bliže uobičajenim tržišnim kretanjima. Zapravo, najveći problem nije nedostatak svijesti o rizicima. Većina građana dobro zna da postoje požari, oluje, potresi ili poplave. Problem je što mogućnost velikog, ali neizvjesnog gubitka još nije postala sastavni dio svakodnevnog upravljanja osobnim financijama.
Ljudi planiraju kredit, kupnju automobila, adaptaciju doma ili godišnji odmor, ali rijetko razmišljaju o tome kako bi financirali obnovu kuće ili stana kada bi se dogodila velika šteta. Tome pridonose i brojni mitovi koji su još prisutni među građanima. Jedan od najčešćih je uvjerenje da je osiguranje preskupo, iako je stvarni trošak police najčešće višestruko manji od troška i najmanje ozbiljne sanacije štete. Drugi je mit da će u slučaju velike katastrofe svu štetu nadoknaditi neki oblik solidarne pomoći ili donacije, premda takva pomoć uglavnom ne može u potpunosti pokriti stvarne troškove obnove doma. Tu je i uvjerenje da je dovoljno osigurati zgradu preko pričuve ili upravitelja, iako mnogi pritom nisu sigurni što takva polica doista pokriva, a što ostaje na teret samih vlasnika. Često se susrećemo i sa stavom da osiguranje nema smisla jer se šteta možda nikada neće dogoditi. No upravo je to bit osiguranja – ne štitimo se od onoga što je sigurno, nego od događaja koji su rijetki, ali financijski mogu imati vrlo ozbiljne posljedice.
Mislim da bi se percepcija značajno promijenila kada bismo o osiguranju manje govorili samo kroz cijenu police, a više kroz vrijednost zaštite koju ono pruža. Požar ili velika prirodna nepogoda rijetki su događaji, iako se taj trend posljednjih godina mijenja, ali kada se dogode, posljedice mogu biti takve da ih većina kućanstava ne može samostalno financijski podnijeti. Vrijednost nekretnina posljednjih godina mjeri se u milijardama eura, dok razina njihove osigurateljne zaštite raste sporije od samih rizika. Drugim riječima, klimatski rizici rastu, troškovi obnove rastu, vrijednost imovine raste, ali svijest o potrebi zaštite još ne raste istim tempom. Osiguranje ne pokazuje svoju pravu vrijednost u trenutku ugovaranja police, nego onda kada se šteta dogodi. Tada brzina i pravičnost isplate postaju jednako važne kao i samo pokriće jer ljudima omogućuju da se vrate normalnom životu bez dugotrajnog zaduživanja ili ovisnosti o pomoći drugih. Upravo zato osiguranje treba promatrati kao alat financijske otpornosti, a ne kao dodatni trošak.
