Područje najma stanova u Hrvatskoj iduće će godine dobiti novi zakonodavni okvir. Prošli je tjedan zatvoreno jednomjesečno javno savjetovanje o zakonskom prijedlogu. U nadležnom ministarstvu predstavljen je kao reforma kojom se sveobuhvatno uređuje tržište najmova te bi trebala rezultirati većom pravnom sigurnošću najmoprimaca i najmodavaca, a u konačnici povećanju ponude stanova za dugoročni najam.

Ako je suditi prema komentarima, a tijekom e-savjetovanja pristiglo ih je 264, dio predloženih rješenja mogao bi izazvati i suprotne učinke, a neke odredbe dvojbene su i s aspekta ustavnosti. Tako se, primjerice, vezano uz korištenje stana bez pravne osnove, tj. bez ugovora ili po njegovu isteku (neproduljenju), predviđa da je osoba koja protupravno koristi stan obvezna vlasniku stana isplatiti naknadu u visini tržišne najamnine takvog stana.

“Korištenje stana bez pravne osnove je gruba povreda instituta privatnog vlasništva koji proizlazi iz Ustava, a ovim člankom istu (ponovo) legalizirate”, ističe se u jednom od komentara.

Elementarno nerazumijevanje

Dosta kritika izazvale su i odredbe kojima se uređuje pitanje tržišne najamnine. Prema prijedlogu, ona se formira slobodno, može se povećavati najviše jednom godišnje (uz obvezu najave 30 dana prije), a povećanje u postotku ne smije biti veće od porasta cijene stambenih objekata u prethodnoj godini (prema podacima DZS-a). Sam termin “tržišne najamnine” neki drže nepotrebnim jer je iznos najamnine sastavni element Ugovora o najmu.

Ako se ugovor sklapa na određeno vrijeme – npr. godinu ili dvije – taj iznos trebao bi biti fiksiran na onaj koji su obje strane spremne prihvatiti, a povećanje najamnine za njegova trajanja bi se trebalo tretirati kao jednostrani raskid ugovora od strane najmodavca. “Vezati postotak povećanja najamnine za povećanje cijene stambenih objekata ukazuje na elementarno nerazumijevanje tržišta nekretnina”, stoji u jednoj od kritika u kojoj se očito alidira na to da su tržište najmova i tržište nekretnina odvojene priče, odnosno tržišta s različitim zakonitostima.

Primjedaba ima i na predložena zakonska rješenja vezana uz uređenje prava i obveza najmoprimaca i najmodavaca, kao i uz sam Ugovor o najmu za koji se predviđa uvođenje solemnizacije od javnog bilježnika. Ako zakon već nameće tu obvezu, država bi trebala i ograničiti naknade za te usluge kako one ne bi nerazumno opterećivale troškove najma, jedan je od prigovora.

Sporan rok iseljenja

Među spornim rješenjima su i rokovi iseljavanja po otkazivanju ugovora od strane najmodavaca, koji bi mogli imati suprotan učinak u odnosu na intencije i očekivanja zakonopisaca u pogledu povećanja ponude stanova za najam, a moguće i cijena.

Kemijska industrija

‘Europa bez kemijske industrije postaje ovisna i ranjiva’

Izgradnja mreža autocesta

Hrvatska na europskoj prometnoj karti: autoceste kao temelj logistike i trgovine 

Za iseljenje je osnovni rok postavljen na šest mjeseci od obavijesti o otkazu ugovora, s tim da je kod stranaka kod kojih je on trajao više od pet godina predviđeno najmanje godinu dana, a za obitelji s djecom rokovi iseljenja produljuju se za dodatnih šest mjeseci – na ukupno godinu ili godinu i pol. U želji da ih se dodatno zaštiti time im se zapravo situacija otežava, a možda i poskupljuje. Obitelji s djecom bi trebalo zaštititi drugim mehanizmima, uključujući i one kojima bi se potaknulo iznajmljivanje stanova obiteljima s djecom, smatraju kritičari.

Javnoj raspravi širim se problemskim osvrtom pridružila i Ana Rimac Smiljanić sa splitskog Ekonomskog fakulteta. “Prijedlog zakona prepoznaje nedovoljnu pravnu sigurnost najmodavaca kao jedan od razloga nedovoljne ponude stanova za dugoročni najam te uvodi mjere kojima se njihov položaj nastoji ojačati. Takav smjer je važan, kaže.

No, upozorava i da “ako vlasnik strahuje da će u slučaju neplaćanja najamnine, oštećenja stana ili odbijanja najmoprimca da napusti stan teško i sporo vratiti svoju nekretninu, dio će ih odlučiti ne iznajmljivati stan ili ga koristiti na drugi način”. Zato, kaže, treba pažljivo razmotriti odredbe koje bi mogle djelovati u suprotnom smjeru jer “ponudu dugoročnog najma može povećati veća pravna sigurnost najmodavaca, što onda koristi i najmoprimcima”.