Kredit za izgradnju može biti odličan način za dolazak do kvalitetne nekretnine, posebno u vremenu kada su cijene „gotovih“ stanova i kuća vrlo visoke. Međutim, riječ je o procesu koji je financijski, administrativno i organizacijski znatno kompleksniji od ishođenja standardnog stambenog kredita.

Upravo zbog kompleksnosti cijelog procesa, velikog broja koraka i važnosti pravilnog vremenskog planiranja, vrlo često se preporučuje korištenje usluga kreditnog savjetnika.

Dva osnovna modela kredita za izgradnju

Kredit za izgradnju uz zamjensku nekretninu

Ovo je daleko jednostavniji i bankama prihvatljiviji model financiranja.

U ovom slučaju klijent banci kao dodatni kolateral daje postojeću nekretninu (npr. stan, kuću ili apartman) koja služi kao osiguranje kredita do završetka gradnje i ishođenja uporabne dozvole.

Prednosti ovog modela su značajne:

• lakše i brže odobrenje kredita,
• jednostavnija procedura,
• mogućnost isplate većeg dijela sredstava odmah,
• veća fleksibilnost tijekom gradnje,
• manje administrativnog praćenja od strane banke.

Banka u ovom slučaju ima kvalitetno pokriće već na početku procesa pa klijent može dobiti sredstva jednokratno ili uz minimalan broj kontrola.

Kredit za izgradnju bez zamjenske nekretnine

Ne plaćaju nego upravljaju

Energetska igra se promijenila – a neki su već nekoliko poteza ispred

Nova valuta

Nova industrijska revolucija ne događa se u proizvodnji – nego u električnoj energiji

Ovaj model je znatno kompleksniji i po svojoj logici vrlo sličan investicijskom kreditu.

Ako klijent nema dodatnu nekretninu za zalog, banka projekt promatra isključivo kroz vrijednost zemljišta i buduće izgrađene nekretnine. U tom slučaju banka klijenta praktično tretira kao investitora.

Konkretno, to znači da:

• banka detaljno prati projekt,
• kredit se isplaćuje etapno,
• sredstva dolaze u tranšama prema stupnju dovršenosti radova,
• potrebne su redovite procjene i kontrole,
• kontrola i praćenje troškova znatno su stroži.

Ovakav model zahtijeva više organizacije, vlastitih sredstava i strpljenja, a izgradnja je često dugotrajnija i skuplja nego što se očekuje.

Problem van troškovničkih radova

Jedna od najčešćih pogrešaka kod planiranja izgradnje jest podcjenjivanje ukupnih troškova i vremena potrebnog za realizaciju projekta, a poseban problem posljednjih godina predstavljaju tzv. VTR – van troškovnički radovi.

Riječ je o radovima koji nisu bili predviđeni početnim troškovnikom, ali su se tijekom gradnje pokazali nužnima.

Upravo su takvi troškovi posljednjih godina izrazito rasli, posebno zbog povećanja cijena materijala i rada.

Kako bi se navedeno izbjeglo, kvalitetan kreditni savjetnik – već na samom početku – obratit će Vam pažnju na sljedeće:

• kvalitetno i ispravno izrađen troškovnik radova,
• planiranje „financijske rezerve“ (10 – 15 % rezerve za VTR)
• pažljivo planiranje dinamike radova,
• vođenje računa o nepredviđenim troškovima.

3D Financije Tips & Tricks!

1. „Čisto zemljište“ olakšava odobrenje kredita i povećava mogućnost dobivanja većeg iznosa

Ako je moguće, preporuka je da se zemljište kupi vlastitim sredstvima ili nenamjenskim kreditom.

Proces je često sporiji i kompleksniji kod zemljišta koje je već opterećeno kreditom ili drugim teretima.

Razlog je vrlo jednostavan – „čisto“ zemljište, odnosno zemljište bez postojećih tereta i hipoteka, banci predstavlja kvalitetniji kolateral za kredit za izgradnju.

2. Trošak koji klijenti često previde – trošak čekanja na građevinsku dozvolu

Mnogi klijenti podcijene koliko vremena može trajati ishođenje građevinske dozvole.

Situacija se razlikuje od područja do područja, no u pojedinim dijelovima Hrvatske na pravomoćnu građevinsku dozvolu još se uvijek čeka dugo – mjesecima, a nerijetko i više od godinu dana.

Banka neće krenuti u realizaciju kredita sve dok građevinska dozvola ne postane pravomoćna.

To znači da između kupnje zemljišta i početka gradnje može proći dugo razdoblje tijekom kojeg klijent često:

• plaća podstanarstvo ili najam,
• otplaćuje postojeće kredite,
• financira projektiranje i pripremu dokumentacije.

Zato je ključno i taj trošak unaprijed uključiti u financijsku konstrukciju.

3. Lokacija, lokacija, lokacija…

Banke veliku pažnju pridaju procjeni buduće vrijednosti nekretnine, a na nju uvelike utječe lokacija.

Sam trošak gradnje danas je relativno sličan u svim dijelovima Hrvatske, no buduća vrijednost nekretnine može drastično varirati ovisno o lokaciji zemljišta.

Primjerice, trošak gradnje kuće u manjem kontinentalnom mjestu može biti gotovo jednak trošku gradnje iste kuće na atraktivnoj obalnoj lokaciji, no tržišna vrijednost gotove nekretnine može biti višestruko različita.

4. Kreditno savjetovanje za fizičke osobe u potpunosti je besplatno

Mali broj građana svjestan je da je kompletan proces kreditnog savjetovanja za fizičke osobe u 3D Financijama u potpunosti besplatan, a stručno vodstvo i pomoć – posebice kod kredita za izgradnju – često igraju ključnu ulogu u uspješnoj realizaciji projekta.

Trenutačne kamatne stope su i dalje povoljne

Dobra vijest za klijente jest da su kamatne stope za kredite za izgradnju trenutačno vrlo prihvatljive te se, kao i kod standardnih stambenih kredita, kreću već od oko 2,60%, ovisno o:

• banci,
• vrsti kamatne stope,
• modelu osiguranja,
• individualnom rejtingu klijenta.

Također, važno je imati na umu da je trenutačna kamatna stopa niža od godišnje stope inflacije koja u ožujku 2026. iznosi 4,8%.

Hodogram aktivnosti kod kredita za izgradnju

U nastavku donosimo pojednostavljen, ali realan prikaz koraka kroz koje većina klijenata prolazi prilikom realizacije kredita za izgradnju:

1. Informativni sastanak i analiza kreditne sposobnosti
2. Pronalazak adekvatnog zemljišta
3. Provjera vlasništva, pristupnog puta i prostorno-planske dokumentacije
4. Kupnja zemljišta
5. Izrada idejnog i glavnog projekta
6. Izrada preliminarnog troškovnika gradnje
7. Ishođenje građevinske dozvole
8. Čekanje pravomoćnosti građevinske dozvole
9. Finalna dorada troškovnika i financijske konstrukcije
10. Procjena zemljišta i/ili zamjenske nekretnine
11. Prikupljanje kompletne financijske i projektne dokumentacije
12. Proces financiranja do finalnog odobrenja
13. Izrada i potpis ugovora o kreditu
14. Upis hipoteke i ostalih instrumenata osiguranja
15. Priprema računa i faktura za namjenski dio kredita
16. Isplata nenamjenskog dijela kredita
17. Isplata namjenskog dijela kredita prema fazama gradnje ili jednokratno (ovisno o modelu kredita)
18. Početak gradnje i praćenje realizacije projekta

Potrebna dokumentacija

Potrebna dokumentacija vezana uz nekretninu i projekt najčešće uključuje:

• vlasnički list zemljišta,
• kopiju katastarskog plana,
• građevinsku dozvolu,
• potvrdu pravomoćnosti građevinske dozvole,
• glavni projekt,
• troškovnik radova,
• procjenu vrijednosti nekretnine,
• predugovore i ugovore s izvođačima (po potrebi).

Zaključak

Riječ je o kompleksnom procesu koji zahtijeva ozbiljno planiranje, kvalitetnu dokumentaciju i dobro posloženu financijsku konstrukciju. Zato kvalitetna priprema i pravovremena financijska analiza često čine najveću razliku u uspješnosti cijelog procesa gradnje.

Kako biste tijekom realizacije imali maksimalnu podršku i iskoristili najbolje mogućnosti financiranja, obratite se stručnjacima iz 3D Financija.