Kad govorimo o stanovima, često imamo osjećaj da je to lokalni problem: pitanje jednoga grada, politike, tržišta. No, u stvarnosti, pitanje stanovanja već odavno nije lokalno. Ono je postalo pitanje konkurencije među gradovima. Gradovi se danas ne natječu samo investicijama, projektima ili infrastrukturom. Natječu se ljudima. Pitanje više nije samo tko će dovesti tvrtku ili otvoriti radna mjesta. Pitanje je tko će imati uvjete da ti ljudi tamo zaista žive. Tu stanovanje postaje presudno.
Grad koji ima dostupno stanovanje ima prednost koju je teško nadoknaditi. On može privući mlade obitelji, stručnjake, poduzetnike. Može rasti. Može se razvijati. Grad koji to nema, ulazi u stagnaciju.
Preduvjet za rast
Ljudi biraju druge opcije. Možda ne odmah, možda ne masovno, ali dovoljno da se osjeti. Netko se ne vrati iz inozemstva. Netko prihvati posao u drugom gradu. Netko ostane živjeti tamo gdje je studirao jer si ne može priuštiti povratak. I tako se, bez velikih odluka i bez dramatičnih promjena, počinje gubiti potencijal. U tom smislu rješavanje pitanja stanovanja nije socijalna, to je razvojna politika.
Grad koji može osigurati dovoljno stanova po cijenama koje su barem djelomično dostupne, stvara uvjete za rast – ne samo kroz gradnju, nego kroz sve što dolazi nakon nje: radna mjesta, potrošnju, poduzetništvo, kvalitetu života. Zato rješavanje stanovanja nije trošak. To je investicija. Investicija u ljude koji će živjeti u tom gradu, raditi u njemu i stvarati njegovu budućnost. Ako to povežemo s onim o čemu smo govorili: aktivacijom UPU zona, infrastrukturom i organizacijom razvoja, postaje jasno da se ne radi samo o urbanizmu. Radi se o pozicioniranju grada.
Grad koji uspije razviti model kojim može kontinuirano stvarati nova naselja i stanove, stvara dugoročnu prednost. On postaje mjesto u koje ljudi dolaze, a ne iz kojeg odlaze. Tu dolazimo do možda najvažnije točke. U vremenu u kojem se gradovi natječu za ljude, stanovanje postaje jedan od ključnih alata te konkurencije. Ne kroz pojedinačne projekte, nego kroz sustav koji ih omogućuje. Pretpostavka, detekcija stanja je stara: stanovi su skupi jer ih nema dovoljno, a nema ih dovoljno jer nema dovoljno pripremljenog zemljišta na kojem se može graditi.
Ali, u ovom trenutku mi selimo priču iz domene tržišta u domenu organizacije. Organizacije gradova. U hrvatskim gradovima postoji zanimljiv paradoks. S jedne strane, govori se o nedostatku prostora, a s druge, već postoje površine koje su planirane za gradnju. To su obuhvati urbanističkih planova uređenja, UPU-ovi. U njima je već definirano gdje će biti ulice, gdje zgrade, gdje javni sadržaji. Drugim riječima, to su budući kvartovi koji već postoje.
Ali, samo na papiru. Problem je što se ne grade. Ne zato što nema interesa, nego zato što nedostaje ono, već utvrđeno, najteže: infrastruktura i način da se ona organizira i financira. Tu dolazimo do dijela o kojem se ne govori, a ključan je. Pretvoriti jedan UPU iz plana u stvarni kvart nije jednostavan proces. To znači riješiti vlasništvo nad zemljištem, projektirati i izgraditi prometnice i mreže, osigurati financiranje i koordinirati sve sudionike, od grada do komunalnih sustava i investitora.
U teoriji, to je jasan niz koraka. U praksi, upravo tu stvari staju. Hrvatski gradovi nemaju razrađene operativne modele za takve projekte. Nemaju organizaciju koja vodi proces od početka do kraja. Nemaju standardiziran način kako financirati infrastrukturu na razini cijelog naselja. Umjesto toga, svaki projekt pokušava sam riješiti vlastite probleme. Jedna od posljedica toga je i raspršenost napora i financija na nekoliko obuhvata UPU-a od kojih niti jedan ne dobiva cjelovito rješenje. Zato većina planiranih kvartova nikada ne postane stvarni kvart, više nakupina zgrada.
Ovaj problem se neće riješiti sam od sebe, ali, na žalost, niti kroz tržište. S druge strane, ne možemo čekati desetljeća da se sustav “razvije”. Možda rješenje nije u velikim reformama, nego u nekoliko konkretnih poteza. Umjesto da pokušamo odjednom promijeniti cijeli sustav, dovoljno je napraviti nekoliko projekata kako treba. Jedan, dva ili tri UPU obuhvata u kojima će se postaviti jasan model kako se rješava zemljište, kako se financira infrastruktura, kako se uključuju investitori i kako se osigurava da dio stanova bude dostupniji obiteljima. Takvi projekti ne bi bili samo nova naselja. Oni bi bili test.
Test kako u hrvatskim uvjetima organizirati razvoj prostora. U tim projektima grad mora preuzeti drukčiju ulogu – ne nužno kao investitor koji sve financira, nego kao organizator koji postavlja pravila, koordinira proces i koristi vlastite resurse, posebno zemljište, kao alat razvoja. Privatni sektor pritom može imati ključnu ulogu, ali unutar jasno definiranog okvira. Kad se takvi projekti realiziraju, dobiva se nešto puno vrijednije od nekoliko novih zgrada. Dobiva se model. Model koji se može ponavljati, unaprijediti i, na kraju, ugraditi u zakone i prostorne planove. Drugim riječima, iz jednog projekta može nastati sustav, a to je ono što danas nedostaje.
Komunalni doprinos
Tema koja zaslužuje pozornost je i komunalni doprinos. Danas imamo nelogičan sustav. U zonama gdje infrastruktura već postoji, komunalni doprinos je viši. Tamo gdje infrastrukture nema i gdje je tek treba izgraditi, niži je. Drugim riječima, jeftinije je graditi tamo gdje treba najviše ulaganja: u predgrađima, dok je u centru koji ima svu infrastrukturu komunalni doprinos viši. Takav model ne potiče razvoj, on ga koči. Ako želimo pokrenuti gradnju u planiranim zonama, logika mora biti obrnuta. Tamo gdje infrastrukture nema, njezin stvarni trošak treba jasno definirati i uključiti u razvoj. To u praksi znači: viši komunalni doprinos. Na prvu, to zvuči kao recept za još skuplje stanove. No, stvarnost je nešto složenija.
Cijena stana ne nastaje iz troška, nego iz tržišta. Investitor ne određuje cijenu na temelju zbroja troškova, nego na temelju onoga što kupci mogu i žele platiti. Trošak se potom uklapa u taj okvir. U takvoj situaciji povećanje komunalnog doprinosa često se ne prelije direktno na kupca, nego na vrijednost zemljišta ili na strukturu projekta. Naravno, postoji granica. Ako su opterećenja previsoka, projekti se neće realizirati. Ali, ako su postavljena razumno, mogu imati upravo suprotan efekt od očekivanog: omogućiti izgradnju infrastrukture i povećati ponudu stanova.
Iskustvo modela izgradnje, kao i promišljanje promjene visine komunalnog doprinosa kroz vrijeme bi se ugradilo u nove zakone i nove prostorne planove i zaživjelo kao generalni hrvatski model razvoja. Time bismo danas počeli stvarati uvjete za trajan budući razvoj Hrvatske u jednom od najvažnijih aspekata. Druga važna stvar je da problem stanovanja u hrvatskim gradovima nije teorijski, on je već danas konkretan za obitelji koje ne mogu doći do stana. Nemamo mogućnosti čekati novi, bolji plan. Moramo već danas početi graditi.
