Najamnine su u 2025. godini dosegnule dvoznamenkasti rast u nekoliko europskih zemalja, pri čemu se Turska jasno izdvaja s čak 78%. Stručnjaci ističu kako potražnja raste brže od ponude diljem Europe, što dodatno produbljuje rast najamnina, piše Euronews.

Pronalaženje pristupačnog i kvalitetnog mjesta za život postaje sve teže diljem Europe. Stanovanje čini petinu prihoda prosječnog kućanstva u EU-u, dok je u nekim zemljama taj udio znatno veći – primjerice, u Grčkoj doseže čak 35%, prema podacima Eurostata, što naglašava problem priuštivosti stanovanja.

Tržište nekretnina

U Hrvatskoj cijene ne prestaju rasti – gdje se u Europi još uvijek isplati kupiti stan?

Rastuće najamnine predstavljaju značajan teret za Europljane. Tijekom 2025. godine najamnine su u EU-u porasle za 3,1%, dok je u nekim državama inflacija najma dosegnula dvoznamenkaste vrijednosti, čime se potvrđuje trend inflacije najma.

Glavni razlog ovog rasta je jasan: potražnja raste brže od ponude. Kate Everett-Allen iz Knight Franka ističe da su pritisci na dostupnost kupnje nekretnina, posebno zbog i dalje relativno visokih kamatnih stopa na kredite, natjerali više kućanstava u najam, osobito one koji prvi put kupuju stan, što dodatno pojačava potražnju za najmom.

U tom kontekstu postavlja se pitanje koje su zemlje zabilježile najveći rast najamnina u 2025. i koji su glavni pokretači cijena. Unutar EU-a, prosječna promjena najamnina kretala se od 1% u Finskoj do čak 17,6% u Hrvatskoj, što Hrvatsku svrstava među zemlje s najizraženijim rastom najma.

Visoka inflacija najamnina zabilježena je i u Grčkoj (10%), Mađarskoj (9,8%), Bugarskoj (9,6%) i Rumunjskoj (8,2%), pri čemu sve ove zemlje prelaze prag od 8%, što ukazuje na širi regionalni problem visokih najamnina.

Osim rasta potražnje, pod pritiskom je i ponuda. Porezne i regulatorne promjene smanjile su interes iznajmljivača na nekim tržištima, dok zahtjevi za energetsku učinkovitost i troškovi renovacija dodatno povećavaju trošak držanja nekretnina za najam, što negativno utječe na ponudu stanova.

Ograničenja kratkoročnog najma donekle pomažu, ali ne dovoljno da značajno povećaju ukupnu ponudu. Rezultat je sve zategnutije tržište najma i kontinuirani pritisak na rast cijena, odnosno daljnje jačanje pritiska na najamnine.

promo

Triglav osiguranje u 2025. ostvarilo stabilno poslovanje, značajan rast premije iznad tržišnog rasta te nastavlja s digitalnim inovacijama

Odnosi s javnošću

“Nema prečaca, pa čak ni uz AI alate. Ulaganje u ljude i dalje je najbolja investicija”

U nekim zemljama rast najamnina ostao je ispod prosjeka EU-a. Uz Finsku (1%), niže stope bilježe Luksemburg (1,6%), Malta (1,7%), Slovenija (1,9%), Njemačka (2,1%), Danska (2,2%), Francuska (2,3%) i Španjolska (2,4%), što pokazuje sporiji rast cijena najma.

To znači da su tri velike europske ekonomije imale rast najamnina ispod prosjeka EU-a. Među četiri najveće ekonomije EU-a, jedino Italija (3,8%) bilježi rast iznad prosjeka, ali za manje od jednog postotnog boda, što ukazuje na relativno stabilnije tržište najma.

S druge strane, Češka (6,1%), Latvija (5,7%), Litva (5,6%), Portugal (5,3%), Švedska (5,3%), Nizozemska (5,1%) i Slovačka (5,1%) bilježe rast veći od 5%, što ih svrstava među zemlje s umjereno visokim povećanjem najamnina.

Rast cijena najma dodatno je potaknut povećanim troškovima za iznajmljivače. Više cijene nekretnina gurnule su veći broj kućanstava u najam, dok su vlasnici, osobito oni s većim dugovima, postupno prebacivali troškove na najmoprimce, čime se dodatno ubrzao rast troškova stanovanja.

Također, zemlje s manje reguliranim tržištem najma i ograničenom ponudom bilježe veći rast, dok države s kontrolama najamnina ili već visokim razinama cijena obično imaju sporiji rast, što pokazuje važnost regulacije najma.

Kada se uključe zemlje kandidatkinje za EU i EFTA, Turska se jasno izdvaja s godišnjim rastom najamnina od 77,6% među 36 zemalja. Druga je Crna Gora s 18,5%, što pokazuje koliko je Turska ispred ostalih, čineći je ekstremnim primjerom ekstremnog rasta najma.

Visoka inflacija u Turskoj čini velik dio nominalnog rasta najamnina. Istovremeno, kupnja nekretnina postaje sve manje dostupna zbog rasta cijena, visokih kamatnih stopa i ograničenog pristupa dugoročnom financiranju, što dodatno povećava nemogućnost kupnje stana.

Turska je 2022. ograničila rast najamnina na 25%, a mjera je produžena do srpnja 2024. godine. Međutim, takve mjere imale su neočekivane posljedice jer su iznajmljivači pokušali nadoknaditi gubitke povećanjem cijena za nove najmoprimce, što je dodatno poguralo kontrolu najamnina u suprotnom smjeru.

Stanovanje se često koristi kao zaštita od inflacije i slabljenja valute, što dodatno potiče rast cijena i najamnina, naglašavajući ulogu nekretnina kao zaštite od inflacije.

Minimalna neto plaća u Turskoj porasla je za 27% u 2026. u odnosu na 2025., a gotovo dvoje od petero radnika prima minimalnu plaću, što dodatno utječe na životni standard.

Općenito, najamnine su znatno više rasle u istočnoj Europi i na Balkanu nego u drugim regijama, uz iznimke poput Kosova (1%) i Sjeverne Makedonije (3,3%), što pokazuje regionalne razlike u tržištu najma.

Crna Gora i Hrvatska također bilježe snažan rast, ponajprije zbog atraktivnosti za kratkoročni i dugoročni najam, osobito u usporedbi s tradicionalnim tržištima poput Španjolske i juga Francuske, što potvrđuje važnost turističkog najma.

Omjer između neto plaća i najamnina u europskim gradskim središtima znatno varira, a prethodne analize pokazale su velike razlike između najpovoljnijih i najnepovoljnijih gradova, što dodatno naglašava problem odnosa plaće i najma.