Glavne prepreke osjetnom oporavku hrvatskog tržišta nekretnina vjerojatno su i dalje nepovoljni ekonomski trendovi – nezaposlenost je još visoka, gospodarski pokazatelji uglavnom su negativni, a u posljednje vrijeme prisutan je i jak emigracijski trend, posebice među mlađom radno sposobnom populacijom, koja bi po prirodi stvari trebala biti značajan akcelerator i na tržištu nekretnina.

Kaže to Mojca Kufner, Voditeljica Odjela analize tržišta, razvoja proizvoda i marketinga Zagreb nekternina koja, unatoč ovim negativnim trendovima iznosi optimističnija očekivanja za razdoblje pred nama. 

Kako biste ocijenili trenutno stanje na hrvatskom tržištu nekretnina?
Nakon nekoliko godina izrazito negativnih trendova na tržištu nekretnina koji su pratili općenite gospodarske trendove, u posljednjem razdoblju pojavljuju se i prvi pokazatelji blagog oporavka tržišta: u porastu su cijene pojedinih prodanih novih stanova, stope nepopunjenosti poslovnih nekretnina stagniraju ili padaju, a u pripremi su i novi stambeni projekti. Premda broj transakcija na tržištu prema trenutno dostupnim podacima stagnira, po konačnosti obračuna mogao bi se ipak pokazati blagi rast u broju transakcija. Također, ponovno je pokrenuta realizacija nekih projekata koji su prethodnih godina bili stopirani zbog nepovoljnih ekonomskih kretanja. U proteklom razdoblju donesena su i dva zakona koji su značajno utjecali na tržište, da li pozitivno ili negativno, tek ćemo vidjeti. Riječ je o Zakonu o PDV-u, odnosno njegovim odredbama koje su stupile na snagu 1 .siječnja 2015., a prema kojima i građevinska zemljišta postaju predmet oporezivanja PDV-om, te Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, koji će osim uređivanja procjeniteljskih usluga utjecati i na dostupnost bitnih podataka o tržištu, a koji su dosada bili nedostupni. Naime, na temelju spomenutog zakona nadležno Ministarstvo uspostavlja geo-informatičku bazu eNekretnine koja će sadržavati podatke o broju transakcija za pojedino područje, vrstu nekretnina i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije, postignute cijene i sl.

Koje su, prema vašem mišljenju, najveće prepreke osjetnom oporavku tržišta i što bi trebalo učiniti da se one neutraliziraju?
Uz glavne već navedene na samom početku, drugi problem je općenito pesimistična atmosfera u društvu, koja ne utječe povoljno na donošenje odluka o kupnji nekretnina – ni stambenih, ni poslovnih. Što se gospodarskih kretanja tiče, ipak vjerujem da dolazi bolje vrijeme, te da će se pozitivni pomaci iz proteklog razdoblja nastaviti i dalje, što bi posljedično trebalo donijeti optimizam i ne tržištu nekretnina. No, činjenica je da je postojeći fond izgrađenih nekretnina sasvim dovoljan za hrvatske potrebe, pa će sudionici na tržištu nekretnina vjerojatno morati pronaći nove načine za pokretanje tržišta, koji neće biti direktno vezani samo na izgradnju novih kvadrata.

Može li i u kojoj mjeri sama Vlada utjecati na oživljavanje tržišta, što biste joj savjetovali?
Već duže vrijeme vidljiv je indirektan utjecaj na tržište nekretnina prisutan kroz usklađenje zakonske regulative s regulativom EU – u proteklom razdoblju izašao je cijeli niz zakona koji regulira područje prostornog uređenja, gradnje, energetske učinkovitosti i procjena vrijednosti nekretnina. Svi takvi propisi uvode red na tržištu, te jasnije definiraju ulogu pojedinih sudionika, što je sasvim sigurno dobro za tržište u cjelini. U tom smjeru vidim daljnji potencijal za unapređenje, donošenjem daljnjih propisa koji će uređivati tržište, prije svega u dijelu reguliranja tržišta najma stambenog prostora, koje se još uvijek značajnije odvija u sivoj zoni, ali i kroz osmišljavanje i provedbu cjelovite porezne reforme vezano za poreze na tržištu nekretnina, dakle, ne kroz uvođenje samo novih poreza, već kroz revidiranje ukupnog načina oporezivanja nekretnina i transakcija nekretninama. Svi takvi propisi trebali bi se donositi uvažavajući specifičnosti hrvatskog tržišta, prije svega činjenice da je gotovo cijeli fond nekretnina u vlasništvu privatnih, najčešće fizičkih osoba, što je rezultat kulturoloških, povijesnih i tradicijskih odrednica na ovim prostorima, pa samo preuzimanje propisa s nekih drugih tržišta, na kojima možda vrijede neka druga pravila, nije uvijek najbolje rješenje.

U kojim segmentima tržišta vidite najveći potencijal za rast, a koji su, pak, najproblematičniji?
Velika sam pristalica obnove postojećih nekretnina, u odnosu na izgradnju novih, te upravo u tom dijelu vidim najveće prilike na tržištu. U tom pravcu usmjeravaju nas i smjernice koje dolaze iz EU te općenito izvrsna praksa iz europskih zemalja. U Hrvatskoj još ima jako malo dobrih primjera revitalizacije postojećih nekretnina, u prethodnom razdoblju svjedočili smo nekolicini projekata tog tipa u segmentu turističkih nekretnina, i u tom segmentu očekuju se u skorije vrijeme i drugi projekti, no u dijelu uredskih zgrada, a posebice u dijelu stanovanja, takvih projekata do sada nije bilo. Prema mojem mišljenju, ulaganja u obnovu postojećeg stambenog fonda, te prenamjena stambenog prostora u luksuzni uredski prostor u centru velikih gradova jedan je od propulzivnijih segmenata na tržištu. S druge strane, ulaganja u izgradnju rezidencijalnog prostora za masovno tržište vidim kao najmanje perspektivan segment za privatne investitore, te smatram da će u tom dijelu svoju ulogu morati dalje razvijati država u suradnji s jedinicama lokalne uprave i samouprave.