Iako je u slučaju Hrvatske za prodaju nekretnina državljanima EU već dogovoreno prijelazno razdoblje od četiri godine nakon stupanja na snagu Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju, hrvatska vlast može odlučiti da produži to razdoblje kad otpočnu pregovori. Tako tvrdi Dubravko Mihaljek, analitičar BIS-a, u opsežnoj analizi u kojoj ističe snažne ekonomske razloge da liberalizacija tržišta nekretnina bude postupna, a ne nagla (rad je dostupan na webu Instituta za javne financije). Ta je, pak, preporuka sve zanimljivija u kotekstu u kojem nije jasno koje će stajalište hrvatski pregovorači zastupati, a talijanska diplomacija već je započela pritiske zbog navodnoga diskriminatornog režima Hrvatske prema stjecanju nekretnina talijanskih državljana u Hrvatskoj.

Vezane ruke
S tom tvrdnjom Mihaljeka koja upravo znači da ovdašnjoj administraciji nisu u cijelosti vezane ruke SSP-om po kojem bi se tržište kuća za odmor automatski otvorilo 1. veljače 2009. slaže se i Neven Mimica, šef saborskog odbora za europske integracije koji je 2001. bio glavni pregovorač za SSP.
Pravaš Tonči Tadić vidi u SSP-u isključivo ograničenja. Stoga Tadić tvrdi da se može dogoditi da 2009. Hrvatska ne postane članica EU-a, a da će morati zbog SSP-a svoje tržište kućama za odmor otvoriti strancima, od čega će imati korist lobi trgovaca nekretninama i građevinski lobi te u manjoj mjeri vlasnici restorana dok obični građani neće moći konkurirati očekivanom cjenovnom bumu.
“Talijani su zainteresirani to pitanje urediti sporazumom o reciprocitetu jer kao najbliža zemlja hrvatskom Jadranu, čiji su građani i velikih platežnih mogućnosti, nastoje uhvatiti što bolju startnu poziciju jer svi očekuju kako će 2009. cijene enormno narasti uslijed otvaranja tržišta”, objašnjava Tadić.
Dok Mimica odbacuje mogućnost da se ne može pregovarati o nečem što je uređeno SSP-om, zanimljivo je da pravi manevarski prostor pregovaračima nudi u tom smislu poticajna Mihaljekova analiza kojom se apelira za dobro pripremljenu javnu diskusiju koja bi pomogla u formuliranju argumenta koji podržavaju hrvatsko stajalište u tom važnom pitanju. Mihaljek je siguran da će tijekom pregovaračkog procesa biti još zahtjeva za prijelazna razdoblja, pa smatra da će hrvatska vlast morati dogovoriti prioritete za različita područja, npr. vlast će morati odrediti je li važnije tražiti duže prijalazno razdoblje za nekretnine ili za prilagdbe poljoprivredi.

“Hrvatskoj će biti teško dokazati da postoji neupitan razlog da se državljanima EU-a ne dopusti kupnja više od jedne kuće za odmor”, tvrdi MIhaljek koji navodi dva argumenta koja ne idu u prilog ograničavanju stjecanja nekretnina strancima. Piše kako nepostojanje zakonodavstva koje sprječava špekulacije nekretninama vjerojatno ne bi bio dovoljno uvjerljiv razlog. Već sada je u interesu Hrvatske da uvede takve propise jer se rezidenti već sada mogu baviti špekulacijskim aktivnostima. Navodi i kako ograničavanje vlasništava nad nekretninama nije ni u dugoročnom ekonomskom interesu hrvatskih građana i vlasti jer bi ih to lišilo značajnog iznosa potencijalnog bogatstva stanovništva i fiskalnih prihoda države.

Gubitak konkuretnosti
“No u srednjem roku niz razloga govori u prilog odmjerenom pristupu otvaranja tržišta”, drži Mihaljek koji navodi četiri argumenta za pristup koji bi trebala imati na umu RH tijekom pregovora o tom poglavlju. Riječ je o pritisku koji će porast cijena kuća za odmor vršiti na lokalno tržište. U slučaju iznenadnog i snažnog porasta potražnje za kućama za odmor smatra da će porasti troškovi prilagodbe stambenog tržišta i građevne inustrije. Do makroekonomskih pritiska došlo bi pri velikim i nenadanim kapitalnim priljevima. Naglo otvaranje tržišta moglo bi dovesti i do gubitka konkurentnosti turističke industrije u slučaju kršenja građevinskih propisa i pretjerane izgrađenosti obalnog pojasa.
U analizi se osvrnuo i na stanje na tržištu duž jadranske obale i otoka gdje potražnja stranaca za kućama za odmor najbrže raste, između ostalog i zbog investicijskih motiva, a zaključuje kako bi postupno uklanjanje ograničenja oslobodilo više vremena da se ponuda prilagodi inozemnoj potražnji čim bi se ograničio porast cijena u kratkom roku i snizili troškovi prilagodbe dugoročnoj ravnoreži.