Prema članku 39. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku teksta: ZV), svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu (upravljanje stvarju) zajedno s ostalim suvlasnicima. Kad je neki suvlasnik poduzeo posao glede suvlasničke stvari bez potrebne suglasnosti ostalih, primjenjuju se pravila o poslovodstvu bez naloga. Poslovodstvo bez naloga regulirano je odredbama članka 1121.-1129. Zakona o obveznim odnosima, pa suvlasnik koji je poduzeo posao bez potrebne suglasnosti ima prava poslovođe bez naloga. No, isto tako, prema navedenim odredbama, suvlasnik kao poslovođa bez naloga, pri poduzimanju opisanog popravka ima i određene obveze kojih se morao pridržavati (čl. 1122. i 1123. Zakona o obveznim odnosima).Dakle, poslovođa bez naloga imao bi pravo na naknadu svih nužnih i korisnih izdataka učinjenih radi izvođenja radova izoliranja i obnove fasade. Ako nema drukčijeg sporazuma, u skladu s člankom 38. stavak 2. ZV-a, ostali suvlasnici dužni su snositi troškove za održavanje nekretnine razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova, pa tako i u ovom slučaju (v. ŽS Rijeka, Gž-781/03 od 23. ožujka 2005.).Naknadu od ostalih suvlasnika suvlasnik-poslovođa bez naloga može potraživati u roku pet godina (Vs, Gž-42/83 od 10. siječnja 1984., PSP-25/79) od dovršetka radova, odnosno polaganja računa u smislu članka 1122. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima.

Usmeni dogovor kao potpisani ugovor 

Našim posredstvom prodali smo stan jedne stranke koja nas je angažirala za taj posao. Međutim, stranka nikada nije potpisala ugovor o posredovanju, iako smo to više puta od nje zatražili. Uvijek je imala izgovore da je spriječena. Nakon obavljene prodaje stana, zatražili smo od stranke plaćanje posredničke naknade, no ona to odbija učiniti jer smatra da ugovor o posredovanju nije sklopljen u pisanom obliku i da do posredovanja, u biti, nije ni došlo. Mi se ne slažemo s tom tvrdnjom budući da smo obavili sav posao posredovanja između stranke i kupca stana. Dakle, posao je izvršen. Je li nam, stoga, stranka dužna platiti posredničku naknadu?

Člankom 15. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina propisano je da se ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina posrednik obvezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen. Zakon, također, izričito propisuje da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa u pisanome obliku i na određeno vrijeme.Ako ugovorne strane ne dogovore rok na koji sklapaju ugovor o posredovanju, smatra se da je ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci i može se sporazumom stranaka više puta produžiti. Također, istim je člankom propisano da se na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca primjenjuju odredbe općeg propisa obveznog prava, ako nije drukčije propisano Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina. Postavlja se, dakle, pitanje postoji li između agencije za posredovanje u prodaji nekretnina i stranke uopće obveznopravni odnos posrednika i nalogodavca, budući da ugovor nije sklopljen u pisanom obliku. Budući da se, u konkretnom slučaju, podredno primjenjuje Zakon o obveznim odnosima, smatram da bi u skladu s odredbom članka 294. Zakona o obveznim odnosima taj ugovorni odnos ipak postojao. Naime, tim je člankom propisano da se ugovor za čije se sklapanje zahtijeva pisani oblik smatra valjanim iako nije sklopljen u tom obliku, ako su ugovorne strane ispunile, u cijelosti ili u pretežnom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja radi kojega je oblik propisan očito ne proizlazi što drugo. U skladu s tim ne vidimo zapreku za postojanje valjanog ugovora u ovom slučaju. Naime, usmeno ugovoreni posao u cijelosti je izvršen. Stoga, prema našem mišljenju, agencija za promet nekretnina ima pravo zahtijevati od stranke posredničku naknadu. 

Odgovara: Vanja Vargec, dipl. iur