Unatoč padu kupovne moći, porastu nepopunjenosti prostora od 17 posto u trgovačkim centrima, ali i padu cijena zakupa do 20 posto u Zagrebu se gradi novih 223.000 četvornih metara bruto iznajmljive površine trgovačkih centara. Do kraja godine na Laništu vrata otvara trgovačko zabavni centar Arena, dok je do 2012. planirano dovršenje još dvaju trgovačkih centara, i to Ikee te novog City Centera One, ali i jednog centra mješovite namjene, Horvatinčićeva projekta na zagrebačkom Cvjetnom trgu, sa 6000 kvadrata trgovačkog dijela.

Stroži uvjeti kreditiranja
“U posljednje se dvije godine pokazalo da se proces razvijanja trgovačkih destinacija nije zaustavio, već samo usporio zbog svjetske krize. Investitori koji su ‘započeli’ razvoj svojih projekata nastavljaju s procesima iznajmljivanja i uspijevaju privući dostatan broj zainteresiranih zakupaca”, objašnjava Nenad Peris, Colliersov menadžer odjela za komercijalne nekretnine. Tako će prema Colliersovim podacima ukupna ponuda trgovačkih prostora porasti sa 427.000 četvornih metara na oko 650.000 četvornih metara bruto iznajmljive površine. U konzultantskoj tvrtki King Sturge razloge usporavanja investicija u trgovačke centre nalaze u vrlo strogim uvjetima banaka koje od investitora traže velik udio vlastitoga kapitala, koji doseže čak do 30 ili 40 posto udjela u projektu. Osim toga banke kao uvjet postavljaju i visok postotak zakupljenih prostora prije početka gradnje u rasponu od 50 do 70 posto. Isto tako kao prepreka za investiranje u trgovačke centre ističu se i kamatne stope banaka koje su znatno porasle zbog povećanja gospodarskog i političkog rizika u državi. Izuzev Zagreba investitorima su zanimljiviji postali sekundarni i tercijarni gradovi u Hrvatskoj. Tako se otvara novi trgovački centar u Varaždinu, Lumini, s planiranim otvorenjem u proljeće 2011. na 33.000 kvadrata bruto površine. Otvaranja novih trgovačkih prostora očekuju se i u Zadru, Sisku, Rijeci, Poreču i Puli. U Colliersu kažu da se na zagrebačkom tržištu trgovačkih prostora stopa nepopunjenosti prostora u prvom tromjesečju 2010. povećala na 15 posto te da se nastavio blagi porast nepopunjenosti u drugom tromjesečju jer je narastao na 17 posto. Za razliku od trgovačkih centara, stopa popunjenosti u centru metropole je stalno visoka, što je posljedica nedostatka ponude prodajnih jedinica. Tako je stopa popunjenosti na zagrebačkom “high streetu” iznosila 92 posto u prvom tromjesečju ove godine, a očekuje se njezino zadržavanje na navedenoj razini. Na manje atraktivnim maloprodajnim lokacijama dogodio se drastičan pad cijena zakupa, dok su se cijene na atraktivnim lokacijama zadržale na relativno stabilnim razinama.

Na krizne okolnosti koje su nagrizle tržište trgovačkih prostora reagirale su cijene zakupa. Podaci koje iznosi King Sturge pokazuju da su se cijene zakupa spustile u rasponu od pet pa čak do 20 posto, a ovisno o lokaciji. Optimističnije podatke o cijenama zakupa iznose u Colliersu jer tvrde da su se cijene zakupa u zagrebačkim trgovačkim centrima smanjile za 10 do 15 posto u usporedbi sa 2009. godinom. Zbog toga zakupci trgovačkih prostora četvorni metar mogu unajmiti za iznos koji se kreće između 13 do 50 eura na mjesec, ovisno o veličini prostora. “Činjenica je da se tržište preokrenulo u korist zakupnika u odnosu na investitore te su stoga danas zakupci u boljoj pregovaračkoj poziciji”, ističe Peris. Smatra da zakupci danas koriste lošiju tržišnu situaciju i sveopću krizu prilikom pregovaranja o svojim ugovornim uvjetima te da u tome uspijevaju. “Njihov je cilj danas postići pogodne komercijalne uvjete te sljedećih desetak godina, na koliko su se ugovorno obvezali, uživati u plodovima svoga pregovaračkog umijeća. Međutim, to ne mijenja činjenicu da se razvoj nastavlja, kako novih trgovačkih destinacija, tako i novih maloprodajnih lokacija samo s drukčije podijeljenim kartama”, smatra Colliersov menadžer odjela za komercijalne nekretnine.

Daljnji pad cijene zakupa
Ipak, prognoze za tržište trgovačkih prostora u bližoj budućnosti nisu najbolje. Pad kupovne moći posredno je utjecao na investitore zbog usporavanja dinamike popunjavanja trgovačkih centara koji su u planu ili gradnji. Potrebno je istaknuti i da u Colliersu očekuju daljnji pad cijena zakupa za pet posto u drugoj polovici 2010. godine. Stoga će se većina postojećih trgovačkih centara morati prilagoditi novim zahtjevima tržišta, odnosno proširiti svoje kapacitete te oživjeti svoju ponudu novim sadržajima u skladu sa svojom lokacijom. “Prilagodba je imperativ jer će sljedeću fazu razvoja ovog tržišta činiti tzv. regionalni trgovački centri minimalne površine od 60.000 četvornih metara pa na više, uz opciju proširenja, odnosno oni centri koji imaju dobro razrađen koncept prodajnih i uslužnih djelatnosti, gastronomije, sporta i zabave”, tvrdi voditeljica “retail” odjela King Sturgea Tea Dujmović. Objašnjava da s obzirom na to da je za razvoj jednoga trgovačkog centra potrebno dvije do tri godine, investitori prate gospodarske trendove te se nadaju izlasku iz recesije do trenutka kada će njihovi projekti biti u završnoj fazi.

Privlačenje zakupaca

Nedostatak sadržaja
Tea Dujmović smatra da za dobre projekte nije teško naći zainteresirane zakupce, dok će problem zasigurno nastati kod onih projekata koji nisu dovoljno atraktivni, što zbog lokacije, nedostatka zabavnih sadržaja, što zbog sličnih nedostataka.
“Izlazak iz recesije u Hrvatskoj može se tek očekivati
jer se hrvatska ekonomija neće promijeniti preko noći, no vjerujemo da bi se krajem ove godine mogle očekivati naznake pozitivnih promjena”, zaključila je Dujmović.