Kada su vidjeli što sve treba proći, koliko vremena i novca potrošiti da bi pokrenuli investicije, mnogi naši strani klijenti koji su bili zainteresirani da investiraju u Hrvatsku odmah su odustali”, rekao nam je to jedan od čelnika međunarodnoga nekretninskoga konzultanta koji posluje i u Hrvatskoj. Ta rečenica pokazuje da je Hrvatska danas mogla imati mnogo više gradilišta i zaposlenih da je birokracija brža i učinkovitija. Iako građevinski investitori upozoravaju na općenito duge postupke, razne neusklađenosti i velike troškove pri gradnji, tek kada se čuju iskustva s terena vidljivo je koliki znaju biti razmjeri apsurda i birokratske procedure. U ovom broju donosimo iskustva još sedam investitora koji zajedno u portfelju imaju projekte teške više od 15 milijardi kuna.

Ogorčeni vlasnici zemlje
Splitski poduzetnik Tomislav Mamić, vlasnik poznatoga trgovačkog lanca Tommy, prije četiri godine odlučio je investirati u gradnju turističkog naselja u Starom Trogiru pokraj Trogira. Izabrao je zonu koja je bila predviđena za turističku namjenu i koja je i u prijedlogu novoga urbanističkog plana bila također u turističkoj namjeni iako znatno smanjena. Procijenjena vrijednost investicija u marinu sa 120 vezova, hotel, luksuzne vile i ostale sadržaje jest 400 milijuna eura. Riječ je o ukupnoj površini od 650.000 četvornih metara, na kojoj je na 430.000 bila predviđena turistička namjena. Investitor je nakon mučnog traženja oko 200 vlasnika koji su imali parcele na području uspio potpisati predugovore o kupnji. “I onda su lani, iako nije bilo nikakvih primjedbi, jednostavno izbacili iz plana turističku namjenu u županijskom planu. I mi i općina bili smo iznenađeni. Općina koja shvaća važnost investicije pokrenula je postupak za inspekcijski nadzor zbog te nepravilnosti, ali iako se Ministarstvo zaštite okoliša i prostornog uređenja trebalo očitovati u zakonskom roku od 60 dana, nema nikakvog očitovanja već godinu dana”, priča Ivica Vulić iz agencije Broker koja provodi kupnju zemljišta za investitora. Kako su i predugovori s kupcima uvjetovani namjenom, vlasnici su isto ogorčeni jer s izmjenom gube oko 20 milijuna eura koje su trebali dobiti za zemlju. Upravo zbog takvih primjera i neriješenog pitanja turističkog zemljišta u Dalmaciji se ne realiziraju nove turističke investicije, kaže Vicenco Blagaić iz Profectus grupe, koji je i dopredsjednik Udruge developera za turističku djelatnost. Kako je već poznato, njima je zbog predomišljanja lokalne uprave blokiran projekt “Hrvatski san” pokraj Dubrovnika, vrijedan više od milijardu eura, te projekt na Šolti od 90-ak milijuna eura jer taj otok još nije dovršio svoje prostorne planove. “Zakoni se ne provode ili stalno mijenjaju, lokalna uprava ili zaštitari prirode blokiraju investicije, rastu fiskalna i parafiskalna opterećenja. Na kraju nitko neće odgovarati jer izvođači radova propadaju, nezaposlenost raste, država gubi milijarde od poreza, a sve zato što nitko ne može realizirati investicije za koje je kupljeno zemljište.

Prenošenje loših iskustava
U Dalmaciji jedino nove investicije mogu povećati zaposlenost, produžiti sezonu i donijeti razvoj regije. Ali još nitko ne želi shvatiti da tri ili četiri godine čekanja zbog kamata mogu pokopati svaki projekt, a onda se čude kada strani investitori odlaze”, kaže Blagaić. Dodaje da strani investitori koji odlaze zbog pravne nesigurnosti i nemogućnosti realizacije investicija i te kako prenose svoja loša iskustva drugima tako da će sve manje njih poželjeti doći u Hrvatsku. Prostorni planovi i njihova neusklađenost, nerazgraničenje bivše društvene imovine na lokalnu i državnu te neusklađenost zakona problemi su koji investitore blokiraju u Hrvatskoj i prije same procedure dobivanja dozvola. Ivan Kusalić, prokurist tvrtke Razvoj golf koja na Srđu iznad Dubrovnika nekoliko godina pokušava realizirati investiciju od 6,5 milijardi kuna u igrališta za golf s pratećim objektima, kaže da imaju podršku svih na načelnoj razini, ali provedba u praksi zapinje. Kako bi se njihov projekt na ukupno 310 hektara realizirao, potrebna je dobra koordinacija niza ministarstva, grada i drugih institucija. “Urbanistički planovi različitih hijerarhija nisu usklađeni u namjeni, a planovi gradnje infrastrukture nisu usklađeni s njima. Vlasništvo je nerazgraničeno pa iako se zemlja kupi od lokalne uprave koja je upisana kao vlasnik u zemljišnim knjigama, Državno odvjetništvo stavi plombu jer smatra da ga lokalna uprava nije mogla prodati. Isto se događa i obratno. Iako se velika bura diže zbog mogućnosti etažiranja u turističkim zonama, bez toga neće biti investicija jer se biznis ne temelji na iznajmljivanju, nego na prodaji”, kaže Kusalić. On se ograđuje od, primjerice, odredbi o izvlaštenju u Zakonu o golfu, ali napominje da moraju postojati instrumenti kojima bi se spriječile ucjene malih, privatnih vlasnika koji s jednom parcelom mogu spriječiti investicije od nekoliko milijuna eura. I suvlasnik VMD prometa Antun Mikec je razočaran sporošću zbog koje već petu godinu ne uspijeva započeti graditi igrališta za golf pokraj Vranskog jezera iako ima potpunu podršku triju općina na čijem teritoriju želi graditi. On smatra da je Zakon o golfu loše i prebrzo donesen te su pošteni investitori bezrazložno izloženi vrlo negativnome javnome mišljenju. Dosad je uložio 1,3 milijuna eura u kupnju zemljišta i razne studije i analize kojih je ukupno financirao čak 25. U sklopu projekta planira urediti i smetlište. Međutim, kako treba i koncesiju koju zakon predviđa, već pola godine čeka očitovanje Ministarstva te osnivanje raznih koordinacija i povjerenstva.

“Nama je potreban zakon koji će se provoditi i koji će biti realan. Nemoguće je raditi kada se zakoni mijenjaju s promjenom vlasti ili osoba. Danas imam osjećaj da se administrativni aparat boji donijeti bilo kakvu odluku da ih slučajno ne bi prozvali. Mi ne gradimo na poljoprivrednom zemljištu, nego na zapuštenom kršu na kojem ćemo napraviti svu infrastrukturu, ali opet nailazimo na brojne poteškoće”, objašnjava Mikec. Dugotrajne procedure su donijele i još jedan čest problem investitorima. Na početku investicije imali su osiguranu financijsku potporu banaka, međutim dok su dočekali dozvole, banke i partneri danas su se počeli povlačiti. Takav je primjer investicije u novi hotel u Makarskoj tvrtke Bobita, hercegovačkog poduzetnika Marinka Sulića. Osam godina su čekali na planove i dozvole, a poznati partner, španjolska hotelska kuća Iberostar, u međuvremenu se povukao. Tek u lipnju su dobili lokacijsku dozvolu, a zbog otežanog financiranja planiraju početi graditi tek najesen. Riječ je o investiciji od 50 milijuna eura u hotel sa četiri plus zvjezdice, koji bi zaposlio 300 ljudi. “I sve to iako smo nekretninu kupili od Hotelskog poduzeća Makarska, odnosno od države. Da je bilo sluha, hotel bi bio već davno završen, Makarska bi dobila 15 milijuna kuna od komunalija, radilo bi 300 ljudi. Danas sigurno ne bih donio odluku o kupnji i upuštanju u gradnju”, kaže Sulić.

Vlasnik Zagreb -Montaže Vlado Čović kaže da oni imaju sreću što imaju vrlo dizerficirane projekte i područje djelatnosti, pa tako uspijevaju uvijek raditi unatoč sporosti birokracije. Njihov projekt “Podsolarsko” pokraj Šibenika na kojem planiraju za 100 milijuna eura razviti turistički kompleks na 150.000 četvornih metara zemljišta stoji zbog razgraničenja zona. “Kroz deset godina planovi se konstantno mijenjaju i u konačnici nije sigurno na kojem pojasu se može graditi. Dok ovakvi veliki turistički projekti s velikom dodanom vrijednosti zapinju, imam osjećaj da se kod nas najlakše dogovore oni koji žele graditi trgovačke centre”, kaže Čović. U norveškom “developeru” Verdisparu, koji je upravo pokrenuo gradnju trgovačkog centra Lumini pokraj Varaždina te sprema dva velika projekta u Zagrebu, kao najveći problem ističu otežano stjecanje zemljišta unatoč dobrom pravnom okviru. Usklađenje katastra i gruntovnice je po njima nužno u Hrvatskoj. Direktor Erik Mohorović upozorava da je također velika odgovornost na investitorima koji moraju imati osposobljene ljude, biti upoznati s mogućnostima, napraviti dobre analize umjesto da se katkad neopravdano kritiziraju tijela državne uprave i javnih poduzeća. Smatra da je nužna koordinacija svih uključenih u proces, od državne i lokalne uprave, javnih poduzeća i samog investitora. “Iako se kao pošteni stjecatelj pokušavate predstaviti kao ‘developer’ koji ima opravdani gospodarski interes, mogući su zastoji koji mogu trajati mjesecima ili godinama. Trebalo bi hitno riješiti sve predmete u radu na svim instancama odlučivanja, što bi deklarativnu potporu pretvorilo u provedbeni mehanizam. Tko želi zaraditi, uvijek prihvaća određen poslovni rizik, ali ne može prihvatiti anomalije sustava”, zaključuje Mohorović.

Imam osjećaj da se kod nas najlakše dogovore oni koji grade trgovačke centre
Vlado Čović, vlasnik Zagreb-Montaže

Administrativni aparat boji se donijeti bilo kakvu odluku da ih slučajno ne prozovu
Antun Mikec, suvlasnik VMD prometa

Na kraju nitko neće odgovarati jer izvođači radova propadaju
Vicenco Blagaić, Profectus grupa

Jednostavnija online kupovina

Nema više traženja gotovine: Dostavljaču sada možete platiti karticom

Kibernetička sigurnost

Pregled programa treće Span Cyber Security Arene

Urbanistički planovi različitih hijerarhija nisu usklađeni u namjeni
Ivan Kusalić, prokurist Razvoj golfa