Domaćem hotelskom sektor potrebna je ozbiljna investicijska injekcija kako bi obnovio i poboljšao postojeće te izgradio nove hotele, točnije u idućih pet godina potrebno je uložiti čak 5,2 milijarde eura. Procjena je to koja proizlazi iz istraživanja UPUHH-a i Hrvatske udruge turizma, provedenog među 130 hrvatskih hotela, što je oko 35 posto ukupnog broja hotelskih objekata u našoj zemlji.
Prosječan hrvatski hotel izgrađen je prije 55 godina, posljednju veliku investiciju imao je prije 12 godina. Čak 82 posto hrvatskih hotela već je ušlo u zrelu fazu poslovanja ili počelo gubiti tržišnu i operativnu konkurentnost zbog starosti objekata i nedostatka pravodobnih ulaganja.
Mediteranske usporedbe
“Zanimljiv je podatak da je 18 posto hotela posljednju veću investiciju imalo prije više od 20 godina. Uz to, imamo i velik udio hotela kod kojih je od posljednje veće investicije prošlo između deset i 20 godina, tako da je više od 50 posto cijelog portfelja u kategoriji hotela koji posljednju veću obnovu nisu imali najmanje deset godina”, rekao je Bernard Zenzerović, direktor Udruge poduzetnika u hotelijerstvu Hrvatske (UPUHH).
To znači da najveći dio hotelskog portfelja više nije u razvojnoj fazi, nego se nalazi pred nužnošću ozbiljne obnove, modernizacije i repozicioniranja želi li zadržati konkurentnost na sve zahtjevnijem turističkom tržištu.
Hrvatskom turizmu potrebni su i novi hotelski kreveti koji čine svega 9,2 posto od ukupnog smještaja, a generiraju više od 24 posto noćenja turista. Najveći dio ulaganja, 65,1 posto, odnosi se na obnovu i modernizaciju postojećih objekata, dok je 20,2 posto planirano za izgradnju novih hotela. Preostali dio odnosi se na projekte energetske obnove, proširenja kapaciteta i digitalizacije.
Konkurentske mediteranske destinacije snažno ulažu u hotelski sektor, s naglaskom na obnovu, modernizaciju i podizanje kvalitete smještaja. Ulaganja u hotelski sektor u vodećim mediteranskim turističkim destinacijama dosežu milijarde eura godišnje. Prema dostupnim tržišnim podacima, Španjolska je 2024. zabilježila oko 3,2 milijarde eura hotelskih investicija, u Grčkoj su ulaganja u izgradnju i obnovu hotela iznosila oko 2,8 milijardi eura, dok su u Italiji dosegnula približno 2,1 milijardu eura.
Te iznose, međutim, treba promatrati u kontekstu veličine pojedinih tržišta i metodologije prikupljanja podataka, jer ne predstavljaju nužno potpuno usporediv obuhvat investicijskih aktivnosti. Španjolska i Italija raspolažu s više od dva milijuna hotelskih kreveta, Grčka s oko 917 tisuća, a Hrvatska s približno 175 tisuća. Apsolutni iznosi ulaganja stoga ne daju cjelovitu sliku intenziteta investicijskog ciklusa, ali pokazuju razmjere kapitala koji se usmjerava u hotelsku infrastrukturu na konkurentskim tržištima.
Hrvatski investicijski izazov stoga nije samo povećanje hotelskih kapaciteta, nego i nadoknađivanje dugogodišnjeg zaostatka u obnovi postojeće infrastrukture. Prema analizi koju je okupljenima na 28. Kongresu hotelijerstva predstavio Zenzerović uz izravne učinke na kvalitetu turističke ponude i razvoj destinacija, ulaganja u hotelijerstvo donose i značajne prihode javnom sektoru.
Prema procjeni, realizacija planiranih investicija domaćih turističkih kompanija u vrijednosti od 5,2 milijarde eura u sljedećih pet godina generirala bi jednokratni fiskalni učinak od 493 milijuna eura, dok bi dodatna godišnja fiskalna i parafiskalna davanja nakon njihova dovršetka iznosila 431 milijun eura. Riječ je o učincima koji nadilaze poslovanje samih hotelskih kompanija i obuhvaćaju veće prihode državnih i lokalnih proračuna, rast zaposlenosti te povećanje gospodarske aktivnosti.
“Nama je u hrvatskom turizmu i dalje jedan od najvećih izazova struktura smještajnih kapaciteta. Tako da nam u osnovi trebaju novi turistički kreveti, ponajprije u greenfieldu”, kazao je Veljko Ostojić, predsjednik UPUHH-a i direktor Hrvatske udruge turizma (HUT).
Ostojić procjenjuje da je Hrvatskoj potrebno između 80 i 100 tisuća novih hotelskih kreveta, a upitan o novim investicijama u sektoru u idućoj godini Ostojić kaže:
“Ima investicija koje su u tijeku, ima novih investicija, no generalno one padaju. Iduće godine imamo otvaranje Marjana u Splitu što je jedan od najvećih investicijskih pothvata nakon Picala i sigurno će to dati jednu drugačiju sliku hotelijerstvu i turizmu Splita i Dalmacije. Ali, nema velikih greenfielda, tu moramo raditi na uklanjanju razloga zašto ih nema. Moramo hrabrije ući u takozvane mix-use resorte jer oni omogućavaju značajniji povrat na investiciju, a kapital zna samo matematiku.”
Riječ je o projektu rekonstrukcije nekadašnjeg hotela Marjan na splitskoj Zapadnoj obali, iza kojeg stoji Adris grupa, odnosno njezina turistička kompanija Maistra. Investicija se procjenjuje na oko 100 milijuna eura. Koliko je investicijska računica zahtjevna, pokazuje i istraživanje Cushman & Wakefielda European Hotel Investor Compass 2026, provedeno među europskim hotelskim investitorima.
Njihova prosječna očekivana stopa povrata na uloženi vlasnički kapital iznosi 15,6 posto, što pokazuje koliko su visoka očekivanja kapitala pri odabiru hotelskih projekata. Kao najveći izazov investitori pritom izdvajaju rastuće troškove gradnje, ali i neizvjesnost budućih poslovnih rezultata hotela. Istodobno, 86 posto ispitanih planira u hotelski sektor uložiti jednako ili više kapitala nego prethodne godine. Kapital, dakle, nije nestao iz hotelskog sektora, ali postaje selektivniji i usmjerava se prema tržištima i projektima koji mogu ponuditi uvjerljiviji povrat ulaganja.
Puno zapreka
Probleme s administrativnim preprekama u RH potvrđuju međunarodna istraživanja. Svjetska banka u analizi hrvatskog poslovnog okruženja navodi da investitorima u prosjeku treba oko pet mjeseci za dobivanje građevinske dozvole, dok se na uporabnu dozvolu čeka još oko dva mjeseca, pri čemu su jedan od glavnih uzroka kašnjenja zaostaci u lokalnim administracijama. Takva neizvjesnost posebno je problematična za velike hotelske investicije, kod kojih višegodišnje pripreme i odgađanje početka gradnje povećavaju troškove i produljuju razdoblje povrata uloženog kapitala.
“Zašto nema više takvih projekata? Više je razloga, od cijene zemljišta, sporosti lokalne administracije, pravne nesigurnosti, cijene gradnje pa do poslovnog modela funkcioniranja hotela. Moramo osigurati stabilnije i predvidljivije poslovno okruženje te nove investicijske modele, poput mixed-use resorta, koji mogu osigurati adekvatan povrat uloženog kapitala i potaknuti realizaciju novih projekata. Jednako je važno sustavno razvijati sadržaje koji će povećati atraktivnost destinacija tijekom cijele godine”, izjavio je Ostojić.
Bez promjene investicijskih i regulatornih uvjeta, taj će jaz biti teško nadoknaditi. Kako bi se zadržala konkurentnost domaćeg turizma u narednoj fazi razvoja nužno je snažnije aktiviranje investicija u hotelijerstvo, upozorio je i Siniša Topalović, partner i direktor u Horwath HTL Zagreb. Analiza Horwath HTL-a pokazala je da hrvatski turizam u usporedbi s regionalnom konkurencijom usporava s investicijama, pada u konkurentnosti, posebno zračne povezanosti i poslovnog okruženja u turizmu, pa onda i u privlačenju stranih turista. Dok je u razdoblju od 2013. do 2019. Hrvatska bila jedna od turističkih zvijezda Mediterana, pa je povećala broj stranih gostiju za 61 posto, od 2019. do 2025. taj postotak je iznosio samo 1,5 posto, daleko najmanje od zemalja u regiji. Topalović je naglasio da bez aktivnijeg poticanja investicija u smještaj i turistički sadržaj nećemo moći preokrenuti stagnaciju u kojoj se nalazimo u smislu turističkog prometa.
Prema najnovijim podacima Eurostata, čak 54,5 posto svih turističkih noćenja u Hrvatskoj tijekom 2025. ostvareno je u srpnju i kolovozu, što je najveća koncentracija ljetnog turizma u Europskoj uniji, dok je u Grčkoj taj udio iznosio 41,6 posto, a prosjek EU-a 31,1 posto. Takva koncentracija prihoda u samo dva mjeseca znači da investitori moraju financirati skupe hotelske objekte i njihovu infrastrukturu, a pritom velik dio godine posluju s osjetno slabijom popunjenošću. U kombinaciji s visokim troškovima gradnje, rada i financiranja, to produljuje razdoblje povrata ulaganja i smanjuje privlačnost Hrvatske za velike greenfield projekte. Posljedica je začarani krug – bez novih i moderniziranih hotela teško je razvijati cjelogodišnji turizam, a bez dulje sezone i stabilnijih prihoda investitori teže pronalaze računicu za izgradnju novih hotela.
Visok stupanj sinergije
Na važnost produljenja sezone upućuju i promjene u strukturi turističke potražnje. Direktor Hrvatske turističke zajednice (HTZ) Kristjan Staničić ističe kako Hrvatska sve više računa na goste s udaljenih tržišta, poput američkog i azijskog, koji nisu toliko vezani uz klasični ljetni odmor na suncu i moru te mogu pridonijeti turističkom prometu i izvan glavnih ljetnih mjeseci. Takva tržišta otvaraju prostor za razvoj drukčijeg hotelskog proizvoda, ali i za bolje korištenje postojećih kapaciteta tijekom godine.
“Tamo gdje postoji visoki stupanj sinergije između privatnog sektora, dakle hotelijera i investitora koji ulažu u turističke kapacitete i sadržaje, s jedne strane, te lokalne zajednice i turističke zajednice s druge strane, destinacija se apsolutno razvija, diže svoju kvalitetu i funkcionira duži period u godini i rekao bih i da je stanovništvo zadovoljnije”, naglasio je Staničić.
Pritom Staničić upozorava da će cijena i kvaliteta ponude biti među ključnim čimbenicima odluke o putovanju. Poruka o vrijednosti za novac sve je važnija na međunarodnom tržištu, na kojem gosti postaju osjetljiviji na ukupni trošak putovanja, uključujući cijenu prijevoza i smještaja. Za hrvatske hotelijere to znači da ulaganja u podizanje kategorije i kvalitete objekata moraju pratiti i konkurentno formiranje cijena. Viša kategorija sama po sebi ne jamči tržišni uspjeh ako gost ne prepoznaje odgovarajuću vrijednost za novac.
“Spomenut ću samo dvije brojke koje indikativno govore više o greenfieldu i investicijama. Danas kao zemlja imamo isti broj kreveta kao i oko 1990. godine, s time da su, naravno, puno veće kvalitete. Kada usporedimo s ostalim zemljama Mediterana, u zadnjih deset godina, izuzevši Italiju i Francusku, koje su svjetske velesile u hotelijerstvu, mi imamo najmanji postotni rast hotela od svih uspoređenih mediteranskih zemalja, što nam nešto govori o ovim preprekama”, kazao je Zenzerović i dodao: “Za novi investicijski ciklus, za koji se svi možemo složiti da nam je potreban, potrebno nam je stabilno i predvidivo investicijsko okruženje i ciljani poticaj hotelskim investicijama”.
